回顧二十年之嘉興住宅市場(chǎng)行情變化因素分析_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、<p>  回顧二十年之嘉興住宅市場(chǎng)行情變化因素分析</p><p><b>  ▲▲一、案例背景 </b></p><p>  1993年-2012年這20年是嘉興住宅市場(chǎng)快速發(fā)展的二十年,該公司作為一個(gè)縮影,一個(gè)樣本,從其價(jià)格波動(dòng)變化中也能分析出嘉興住宅市場(chǎng)行情的總體變化成因。下面是該公司1993年-2012年20年的平均銷售價(jià)格、平均銷售成本及平均毛利

2、的折線圖。 </p><p>  從以上圖表可以看出:1993年到2012年二十年間,平均銷售價(jià)格和平均銷售成本基本呈逐年提高的趨勢(shì),尤其是2005年-2009年漲幅最大。平均毛利基本是逐年遞增的,平均毛利率大體是十年為一個(gè)相似區(qū)間:1993年-2002年前十年平均毛利率都是20%多,經(jīng)計(jì)算前十年毛利率平均數(shù)是26.32%;2003年-2012年后十年平均毛利率是30%多,后10年毛利率平均數(shù)是34.48%,后十

3、年平均毛利率比前十年平均毛利率漲了31%。 </p><p>  ▲▲二、房?jī)r(jià)影響因素分析 </p><p>  下面我結(jié)合該公司二十年的歷史數(shù)據(jù)分析一下售價(jià)、成本的變化因素。 </p><p>  住宅售價(jià)高低主要受土地價(jià)格、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)等內(nèi)在變化因素和城市化水平、居民工資水平、投機(jī)性需求及宏觀調(diào)控政策等外在變化因素的影響,土地價(jià)格、建安成本屬于住宅直接成

4、本,配套設(shè)施費(fèi)屬于住宅間接成本,直接成本、間接成本增加都會(huì)引起住宅銷售成本的增加,進(jìn)而會(huì)引起銷售價(jià)格的增加。城市化水平、居民工資水平、投機(jī)性需求及宏觀調(diào)控政策都會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化,市場(chǎng)需求大于市場(chǎng)供給,住宅售價(jià)就相對(duì)較高,相反就相對(duì)較低。下面具體從以下幾方面來詳細(xì)分析成本及市場(chǎng)需求變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。(利潤(rùn)、稅收這里暫不討論) </p><p> ?。ㄒ唬┩恋貎r(jià)格變化因素 </p><

5、;p>  該公司開發(fā)的都是嘉興二環(huán)內(nèi)的住宅項(xiàng)目,取得土地使用權(quán)也經(jīng)歷了協(xié)議出讓、拍賣出讓兩個(gè)階段。 90年代初的土地協(xié)議價(jià)1-3萬/畝,隨著1993年的房地產(chǎn)開發(fā)熱,房地產(chǎn)公司急劇增加,開發(fā)用地需求大幅上升,1997年左右土地價(jià)格漲到24萬/畝。2003年再次出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱,同年國(guó)家對(duì)土地也全面實(shí)行了“招、拍、掛”政策,使該公司在2003年拍的土地也達(dá)到了歷史最高價(jià)格60萬/畝。 土地成本占房屋開發(fā)成本的比例由1993年的10%左

6、右漲到2000年的20%左右,2003年又漲到30%左右。由于可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地總量不斷減少,加之2009國(guó)家又開展了“保經(jīng)濟(jì)發(fā)展,保耕地紅線”的雙保工程,土地價(jià)格還在持續(xù)增長(zhǎng)。因此土地價(jià)格上漲是引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素。 </p><p> ?。ǘ┙ò渤杀咀兓蛩?</p><p>  建安成本是建筑安裝工程成本的簡(jiǎn)稱,包括建材費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)器使用費(fèi),水電線路安裝費(fèi)等。具體以建

7、材和人工費(fèi)舉例說明: </p><p>  建安成本從1993年的300元/平方左右漲到2000年的600元/平方,再漲到2008年的1100元/平方,建安成本占房屋開發(fā)成本的50%左右。鋼材、水泥等甲供材料占建安成本的比例約為30%,鋼材價(jià)格從1993年初的2500元/噸最高漲到2007年的6000元/噸,水泥價(jià)格也由1993年初的230元/噸漲到2007年的最高價(jià)380元/噸。人工成本漲價(jià)表現(xiàn)在定額人工費(fèi)上,

8、1994年定額人工費(fèi)16.5元/工日,2003年定額人工費(fèi)平均為26.7元/工日,2010年定額人工費(fèi)平均為44元/工日,2012年最高可以按定額人工費(fèi)為69元/工日計(jì)算,定額人工費(fèi)2012年是1994年的4.18倍。但大家都知道,定額人工費(fèi)普遍偏低且滯后,施工人員實(shí)際的日工資遠(yuǎn)大于定額工資。 </p><p>  建安成本增加除了上述的建材費(fèi)、人工費(fèi)增加外,也和國(guó)家強(qiáng)制要求建筑物要節(jié)能、環(huán)保、抗震性強(qiáng)有關(guān),國(guó)家

9、規(guī)定施工過程要采用新材料、使用新工藝及新技術(shù)。房屋結(jié)構(gòu)上由磚混結(jié)構(gòu)變?yōu)榭蚣芙Y(jié)構(gòu),工藝流程上由90年代初的預(yù)制樓板到現(xiàn)澆樓板,后面現(xiàn)澆混凝土又改為商品混凝土等,結(jié)構(gòu)及工藝流程的變化可增加房屋的牢固性及抗震性,減少空氣污染,同時(shí)也引起了建安成本的增加,像磚混結(jié)構(gòu)改為框架結(jié)構(gòu),建安成本就增加約250元/平方。總之:建安成本增加是引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的又一個(gè)重要因素。 </p><p> ?。ㄈ┡涮自O(shè)施費(fèi)變化因素 <

10、;/p><p>  隨著住宅市場(chǎng)的日益成熟,人們對(duì)住宅周邊環(huán)境、配套設(shè)施的要求也越來越高。室外綠化、景觀日益美觀,配套設(shè)施包括休閑廣場(chǎng)、小區(qū)主干道、地面小型停車場(chǎng),地下汽車庫(kù)、商店、健身會(huì)所等不斷完善,這些都會(huì)引起住宅銷售成本的提高,像該公司一個(gè)建筑面積約6萬平方的小區(qū),地下汽車庫(kù)建安成本就達(dá)1064萬元,單地下汽車庫(kù)造價(jià)就使整個(gè)小區(qū)住宅的銷售成本增加了177元每平方。住宅小區(qū)的環(huán)境及配套越好,間接成本就越高,售價(jià)也

11、自然會(huì)提高。 </p><p>  (四)城市化水平變化因素 </p><p>  嘉興2000年的第5次人口普查數(shù)據(jù):常住人口358.3萬人,城鎮(zhèn)人口136.11萬,城鎮(zhèn)人口比例37.99%;2010年的第6次人口普查數(shù)據(jù):常住人口450.17萬,城鎮(zhèn)人口240.07萬,城鎮(zhèn)人口比例53.33%,從2000年到2010年十年增加人口91.87萬,其中城鎮(zhèn)人口增加103.96萬,城鎮(zhèn)人口比

12、例增加了15.34個(gè)百分點(diǎn)。1998年末城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積為12.23平方,2011年末城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積為35.61平方,14年間人均住房建筑面積增加23.38平方,可見城鎮(zhèn)居民購(gòu)房需求比較旺盛,這也和國(guó)家的住房制度改革政策有關(guān)。 </p><p>  隨著嘉興工業(yè)化、城市化水平的提高,市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境的不斷改善,滬杭高鐵的開通,更使嘉興、上海、杭州實(shí)現(xiàn)了“同城效應(yīng)”,嘉興的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更

13、加明顯,也使外地購(gòu)房客戶不斷增加。2012上海、杭州的住宅均價(jià)都在2萬/平方以上的,嘉興市的住宅均價(jià)是7365元/平方,上海、杭州住宅均價(jià)是嘉興的3倍左右,嘉興作為上海、杭州中間的價(jià)格洼地,未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有大的發(fā)展空間。目前只要開發(fā)商能開發(fā)出適合年輕購(gòu)買群體的中小戶型住宅,滿足年輕人的剛性需求,就會(huì)有好的銷路從而走出資金短缺的困境。嘉興的價(jià)格及區(qū)域優(yōu)勢(shì)使外地買房人比以前有所增加。 </p><p>  不

14、管是嘉興本地人還是外地人,購(gòu)房需求過旺都會(huì)引起房?jī)r(jià)增加。 </p><p> ?。ㄎ澹┚用窆べY水平變化因素 </p><p>  嘉興地處經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的長(zhǎng)三角地區(qū),連續(xù)多年嘉興5縣市都進(jìn)入全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣,特別是2003年嘉興5縣市全部進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣的前35位,綜合實(shí)力列全省前茅,居民收入水平也在逐年提高,城鎮(zhèn)居民可支配收入由1998年的7921元提高到2011年的31520元,2011

15、年比1998年漲了近3倍,隨著居民工資水平增加,住房購(gòu)買力也隨之提高,由此產(chǎn)生了大量的改善性需求甚至投資性需求。 </p><p>  該公司1993年的住宅均價(jià)為701元/平方,與市場(chǎng)均價(jià)相當(dāng),1993年浙江省人均月工資為327元,住宅均價(jià)是人均月工資的2.14倍。2012年嘉興市的住宅均價(jià)是7365元/平方,省人均月工資為3340元,住宅均價(jià)是人均月工資的2.2倍。對(duì)比發(fā)現(xiàn)1993年和2012年的住宅均價(jià)與人

16、均月工資的比例大體一致,由此可以看出,隨著城市居民工資水平的上漲,房?jī)r(jià)也在按基本相同的比例上漲。 </p><p>  (六)投機(jī)性需求及宏觀調(diào)控政策因素 </p><p>  房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的大量投機(jī)性需求及國(guó)家所采取的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策會(huì)直接影響住宅供需關(guān)系,進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。90年代初沒有市區(qū)戶口還不能買商品房,要交城市增容費(fèi),買了房就可辦理市區(qū)戶口。1993年首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱,國(guó)務(wù)院出臺(tái)

17、“國(guó)16條”,當(dāng)時(shí)海南出現(xiàn)大批爛尾樓。1998年以前個(gè)人購(gòu)房比例還不足10%,大多是單位買后再分給職工作為房改房居住。 在1998年停止住房實(shí)物分配后,商品房市場(chǎng)空前好轉(zhuǎn),銀行也放寬了貸款門檻,提高了貸款額度,使購(gòu)房客戶明顯增加。到2003年再次出現(xiàn)投資過快、經(jīng)濟(jì)過熱的跡象,銀行適當(dāng)提高首付比例,不再執(zhí)行優(yōu)惠利率。特別是2006年后出現(xiàn)的投機(jī)炒房,更進(jìn)一步炒高了住宅價(jià)格,使房地產(chǎn)價(jià)格虛高,吸引了大量資金由實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)行業(yè)。該公司

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