中國住宅市場的價格博弈與政府規(guī)制研究.pdf

1、近年來，中國住宅商品價格整體升溫，部分地區(qū)呈現(xiàn)過熱現(xiàn)象，市場出現(xiàn)了投資增長過快、供給結(jié)構(gòu)不合理、房價漲幅過大、空置面積卻不斷增加等涉及產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的問題。與此同時，中國樓市也經(jīng)歷了種種政策“過山車”，先是土地的“8*31大限”，后有“國八條”和七部委下發(fā)的“意見”以及銀行“按揭”貸款利率的不斷調(diào)高，再有2006年的“國六條”，等等。在政策洗禮下的中國樓市是否真的實現(xiàn)了預(yù)期的宏觀調(diào)控效果?當(dāng)然，要實現(xiàn)中國樓市健康穩(wěn)定有序的發(fā)展，需要有個過

2、程，但就目前來看，政策高壓下的房價增幅盡管有所回落，而上漲勢頭依然不減，投機(jī)性購房有增無減，保障性住房與土地供給缺位，供給結(jié)構(gòu)矛盾仍然突出，多數(shù)居民還是面臨買房難的問題。顯然，中國各城市住宅價格的快速上漲已經(jīng)不能很好地用經(jīng)濟(jì)基本面和供不應(yīng)求來解釋，歷史數(shù)據(jù)分析也顯示出住宅價格已經(jīng)極大地偏離了長期均衡值，中國的住宅市場已處于相當(dāng)程度的市場失靈和價格失效的狀態(tài)。產(chǎn)業(yè)管制及其價格規(guī)制是基于市場失靈下的政府干預(yù)行為，是市場經(jīng)濟(jì)的輔助功能，旨在使

3、市場回歸正常、理性的運(yùn)行軌道。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的好壞對老百姓的安居樂業(yè)至關(guān)重要，但是住宅市場近幾年發(fā)展得既不適宜“安居”，又不適宜“樂業(yè)”，這與地方政府在土地供給上的價值取向與住宅市場供給結(jié)構(gòu)失衡等不無關(guān)系。當(dāng)前，政府是否應(yīng)該規(guī)制住宅市場，遇到了來自理論界和實踐部門的不同聲音，以為價格管制或規(guī)制屬于計劃經(jīng)濟(jì)，不是市場經(jīng)濟(jì)，我們不應(yīng)該干預(yù)開發(fā)商的產(chǎn)品供給與定價行為，這種觀點(diǎn)在住宅市場利益集團(tuán)的強(qiáng)化下，形成了市場的控制力量，對政府產(chǎn)業(yè)規(guī)制

4、政策的制定和實施造成了負(fù)面影響。由于認(rèn)識上的不統(tǒng)一，政府出臺的住宅市場規(guī)制政策不到位，或者一些可行的產(chǎn)業(yè)規(guī)制措施也遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期的效果，甚至導(dǎo)致政策的失效與規(guī)制的失靈。為此，我們有必要從理論上系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)市場失靈的現(xiàn)象與成因，探究住宅產(chǎn)業(yè)微觀規(guī)制機(jī)理，充實住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)制理論與方法，為政府的住宅價格經(jīng)濟(jì)規(guī)制提供堅實的理論基礎(chǔ)和可操作性的建議，以利于調(diào)整我國住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策，改善產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管手段和管理方式，改變以往“不管就亂，一管就死”的狀

5、況。 本文探索如下幾個方面以求有所創(chuàng)新：(1)以規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)和產(chǎn)業(yè)組織理論與方法為指導(dǎo)，全面系統(tǒng)地研究中國住宅市場政府經(jīng)濟(jì)規(guī)制機(jī)理，結(jié)合住宅市場價格形成與博弈的新特點(diǎn)，深入剖析中國住宅市場價格經(jīng)濟(jì)規(guī)制的現(xiàn)狀、緣由、土地供給、壟斷市場結(jié)構(gòu)、信息不對稱以及限價房和保障性住房價格規(guī)制等問題。在此基礎(chǔ)上，設(shè)計政府規(guī)制架構(gòu)和各類型住房的價格經(jīng)濟(jì)規(guī)制模型，研究力求貼近中國住宅市場實際，實證分析更具有現(xiàn)實針對性。(2)綜合運(yùn)用博弈模型模擬中國住

6、宅市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實，分別構(gòu)建中央與地方政府、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)以及企業(yè)與消費(fèi)者之間的價格博弈模型，首次利用博弈模型詳細(xì)分析土地的組合供給規(guī)制均衡、信息不完全房價博弈與規(guī)制的序貫均衡以及限價房“兩競兩限"激勵性價格規(guī)制均衡等，以新的視角探求住宅價格的形成機(jī)理與政府價格經(jīng)濟(jì)規(guī)制政策的有效性。(3)首次從規(guī)制立法、規(guī)制機(jī)構(gòu)設(shè)置、規(guī)制監(jiān)督體系和規(guī)制資金等方面設(shè)計基于市場經(jīng)濟(jì)體制下的轉(zhuǎn)型期中國住宅市場相對獨(dú)立的政府經(jīng)濟(jì)規(guī)制架構(gòu)。(4)首次構(gòu)建商品

7、住宅價格二元規(guī)制模型和限價房“兩價”激勵性競價模式，并重構(gòu)了保障性住房價格規(guī)制模型。 本文研究的主要觀點(diǎn)與結(jié)論如下：(1)中央政府從全社會政治經(jīng)濟(jì)大局出發(fā)，應(yīng)限制地方政府自身利益在土地市場上的無限膨脹，博弈均衡須采取組合式供給地價規(guī)制方式，以實現(xiàn)地價的平穩(wěn)增長。(2)住宅市場的壟斷結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品差異性，導(dǎo)致市場呈弱價格競爭特性，通過大量供給住宅商品達(dá)到降價的政策是無效的，它只會帶來更多的空置面積和更低的入住率，并給市場埋下供給過剩的

8、隱患。(3)住宅市場的信息不對稱導(dǎo)致市場參與各方極具價格上漲偏好，房價、住宅品質(zhì)以及成本關(guān)系脫節(jié)，市場呈現(xiàn)非理性混合均衡狀態(tài)。為使市場出現(xiàn)房價博弈的良性序貫均衡，政府應(yīng)加大打擊利用信息資源謀取暴利的力度。(4)針對住宅市場失靈現(xiàn)狀，政府必須注重長效規(guī)制機(jī)制建設(shè)，建立住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)制法律體系和組織架構(gòu)，對住宅商品市場實行“二元”價格經(jīng)濟(jì)規(guī)制，以防止價格泡沫的生成。(5)必須通過立法和制度設(shè)計，構(gòu)建面向中低收入者的住房分類供應(yīng)制度，以解決住