中國住宅市場化與規(guī)制研究.pdf

1、該文對中國住房制度變革做了簡單回顧，通過勾畫政策變革的基本進(jìn)程發(fā)現(xiàn)，從政府介入住宅的責(zé)任范圍來考察，存在一個政府從直接供給住宅產(chǎn)品向為住宅生產(chǎn)供給要素(土地和資本)的演變過程。論文對問題的說明按照產(chǎn)品和要素兩層次來組織。在產(chǎn)品層次上，指出住宅產(chǎn)品價格和質(zhì)量等問題，引出政府規(guī)制的必要性；在要素層次上，介紹土地和資本要素的所有權(quán)及政府要素供給行為，引出對規(guī)制者進(jìn)行規(guī)制的必要性。 中國住宅業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革而發(fā)育和成長的。在需求上，

2、經(jīng)歷了政府購買、集團(tuán)購買和個人購買等階段，從約束的性質(zhì)來說，只有當(dāng)需求主體過渡到以居民個人為主體的時候，住宅的需求的市場化才算最終完成；在供給上，經(jīng)歷了政府供給、單位和個人自建和住宅開發(fā)商建設(shè)等階段，盡管單位和個人自己建房，有悖于市場分工的原則，但從住宅供給主體轉(zhuǎn)換來說，從政府轉(zhuǎn)換到居民個人也是一個必然的階段。但從市場經(jīng)濟(jì)原則來說，住房由專業(yè)化的開發(fā)商建造是實現(xiàn)住宅產(chǎn)品供給市場化的必然要求。價格是供求關(guān)系的反映，但在中國，無論需求還是供

3、給都是一個逐步成長的過程，所以價格所承載的更多的是制度變革的信息。所以，談?wù)撟》績r格不能忽略體制轉(zhuǎn)軌這一歷史背景。相應(yīng)地，對住房價格的規(guī)制也就要從價格的形成機制入手，從調(diào)整供給和需求的主體關(guān)系入手，才是正確的選擇。由于在我國，住宅需求和住宅供給都有一個市場化的過程，因此住宅價格既是一個反映需求和供給關(guān)系的參數(shù)，更是一個反映體制市場化的參數(shù)。住宅業(yè)市場結(jié)構(gòu)是“環(huán)形競爭”，實質(zhì)是寡頭壟斷，開發(fā)商之間進(jìn)行價格合謀，形成“價格卡特爾”，這是導(dǎo)致

4、房價為何居高不下的主要原因。 住房質(zhì)量是一個多維的結(jié)構(gòu)，它們分別包括工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。每一維度都有其獨特的屬性，因此對它們的管理和規(guī)制具有各自的經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)，對它們的規(guī)制也就具有各自不同的操作方式和實現(xiàn)途徑。目前國內(nèi)，對于住房質(zhì)量的研究，往往側(cè)重工程質(zhì)量，其檢測和控制也往往側(cè)重技術(shù)手段。 土地制度以及土地要素的供給行為對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有重要影響。土地要素在我國經(jīng)歷了從無償使用到有償使用的變革。

5、這種變革具有重要的意義，土地要素的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義在這種轉(zhuǎn)化中逐漸體現(xiàn)出來。在我國，土地實行兩種公有制：即在城鎮(zhèn)，實行國家所有；在農(nóng)村，實行集體所有。在市場經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展以后，土地要素和其他要素一樣要求實現(xiàn)自由流轉(zhuǎn)(盡管土地本身不能實現(xiàn)空間流動，但土地配置可以在不同主體、不同行業(yè)之間的轉(zhuǎn)化來實現(xiàn))，但是，二元土地制度必然會影響到城市住宅業(yè)的發(fā)展，相應(yīng)地，制度的分割也會對住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)制帶來障礙。城市土地的國家所有使得政府的土地供給政策成為影響住宅

6、產(chǎn)業(yè)波動的一個關(guān)鍵性變量。但是，由于政府行為具有非市場屬性，政府在特定的歷史階段，很難正確判斷市場對土地需求的規(guī)模；在面臨各類土地的需求主體時，也難找到一個合理的價格，因為定價需要供求雙方的談判。三種土地出讓方式意味著存在協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種土地定價機制，并且彼此之間并不存在可以操作的邊界。這種內(nèi)在的制度缺陷會導(dǎo)致土地供給行為中的主觀性，并會滋生腐敗，所以，我國住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)制面臨政府行政機制的制約，建立國有土地的市場化經(jīng)營模式是完善住宅

7、產(chǎn)業(yè)規(guī)制重要途徑。 住宅產(chǎn)品是一個資本密集型產(chǎn)品，它的資金需求量很大，對融資渠道的要求較高，因此住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)制依賴于一個國家的金融體制。在該文中，提出了一個住宅金融的基本框架。在該框架中，住宅金融包括兩個方面的內(nèi)容，一是購房居民和銀行的金融關(guān)系，住房儲蓄和消費信貸是二者之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的主要內(nèi)容；二是住宅開發(fā)商和銀行的金融關(guān)系，住房信貸的需求與供給是它們之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的主要內(nèi)容。在我國，金融抑制和金融泡沫現(xiàn)象同時存在，一方面，國家一直

8、實行嚴(yán)格的金融控制政策，政府從來沒有放棄信貸控制和利率管制的努力，金融抑制直接導(dǎo)致住宅金融支持體系的殘缺，從而對住宅業(yè)的發(fā)展形成直接制約；另一方面，在政府的意志下，開發(fā)商和銀行之間的軟預(yù)算約束，又會使大量的低質(zhì)量的信貸資金在住宅產(chǎn)業(yè)中積累，不僅留下了金融危機的隱患，也為房地產(chǎn)泡沫的形成推波助瀾。因此，住宅業(yè)的波動在很大程度上可以歸結(jié)于金融制度的結(jié)構(gòu)缺損。 中國住宅業(yè)的規(guī)制體系包括組織體系、政策體系、法律體系。每一個體系都承擔(dān)了相