杭州市住宅子市場與住宅價(jià)格評估.pdf

1、隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，加上住宅產(chǎn)品的異質(zhì)性特點(diǎn)，城市內(nèi)部住宅子市場逐漸形成且日益凸顯。在不同的子市場中，無論是最終的房價(jià)還是影響房價(jià)的內(nèi)外因素都存在差異，如果忽略這些差異，會使得我們的規(guī)劃、決策、評估等相關(guān)工作建立在不完全的信息基礎(chǔ)之上，得出錯誤的結(jié)論。多角度、深層次地認(rèn)識住宅子市場現(xiàn)象，充分挖掘城市住宅市場信息是本研究的目的之一。
　　房價(jià)高居不下，物業(yè)稅久未推廣，其中一大技術(shù)難題是稅基的確定。由于傳統(tǒng)的評

2、估方法存在缺陷，難以在短時間內(nèi)對住宅進(jìn)行大批量地評估。本研究的另一目的是嘗試以杭州市為例，結(jié)合GIS技術(shù)以及城市住宅子市場信息，通過特征價(jià)格模型、空間計(jì)量模型等批量評估技術(shù)，建立一套客觀高效且適宜于杭州市的住宅價(jià)格評估體系。
　　本文的主要工作和結(jié)論有:
　　(1)系統(tǒng)梳理了區(qū)位理論、特征價(jià)格理論以及住宅子市場理論，本文研究的重點(diǎn)是對住宅市場的細(xì)分以及評估效果的比較，所以在文獻(xiàn)梳理的過程中重點(diǎn)總結(jié)了住宅子市場劃分方法以及住宅

3、價(jià)格評估比較的方法。本文結(jié)合杭州市六大主城區(qū)2011年和2012年的數(shù)據(jù)資料，選取了涵蓋建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征的12個因素作為研究的變量并對其進(jìn)行量化和處理。
　　(2)基于景觀CBD、城市河流-交通要道分布兩個視角對杭州市住宅市場進(jìn)行空間層面的劃分以及采用聚類分析方法進(jìn)行非空間層面的劃分，得到圈層、網(wǎng)狀以及非空間聚類這三種不同類型的子市場結(jié)構(gòu);并通過Chow檢驗(yàn)證明了這三大類住宅子市場的顯著性。結(jié)論表明杭州市住宅市場存在多

4、種空間和非空間的子市場結(jié)構(gòu)。
　　(3)基于整體市場以及各子市場分別構(gòu)建了特征價(jià)格模型，并采用評估精度檢驗(yàn)的方法分別比較了在同類子市場結(jié)構(gòu)中劃分前后的評估效果，同時也比較了這三類子市場結(jié)構(gòu)的整體市場評估效果。結(jié)論表明:劃分后的各子市場模型的評估效果在統(tǒng)計(jì)意義上顯著高于劃分前的整體市場;就整體市場而言，評估效果最好的是網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)市場模型，其次是聚類市場模型，最后是圈層結(jié)構(gòu)市場模型。
　　(4)通過傳統(tǒng)特征價(jià)格模型和空間計(jì)量模型的