第三章房地產(chǎn)金融市場

1、第三章,房地產(chǎn)金融市場,,第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素第二節(jié) 房地產(chǎn)金融市場的分類 第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融市場的特點(diǎn),房地產(chǎn)金融市場概念,房地產(chǎn)金融市場概念 P55房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和。,[本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)],重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素，房地產(chǎn)金融市場的功能，房地產(chǎn)金融市場的分類，及我國房地產(chǎn)金融市場的主要特點(diǎn)。,第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素,一、三個基

2、本構(gòu)成要素二、房地產(chǎn)金融市場的功能,一、三個基本構(gòu)成要素,融資主體融資中介金融工具,（一）、融資主體,房地產(chǎn)金融市場的融資主體包括資金融通的供給者和需求者，他們作為資金這一特殊商品的買賣雙方是構(gòu)成房地產(chǎn)金融市場最基本的要素 .主要包括：1、企業(yè)2、居民個人3、 政府部門,（二）、融資中介,融資中介是處于融資者之間的中間機(jī)構(gòu)。大體上可以劃分為專營機(jī)構(gòu)和兼營機(jī)構(gòu)兩類。,1、房地產(chǎn)金融專營機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融專營機(jī)構(gòu)，如住房儲蓄銀行、

3、公積金管理中心、住房信用合作社、房地產(chǎn)開發(fā)財團(tuán)等。,2、房地產(chǎn)金融兼營機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融兼營機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部、保險公司、信托投資公司、證券公司等。,（三）、金融工具,房地產(chǎn)金融市場的金融工具是指在房地產(chǎn)金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約。主要包括商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的股票、債券以及各種未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等。,二、房地產(chǎn)金融市場的功能,,（一）、融通資金的

4、功能,這是房地產(chǎn)金融市場最基本的功能，即通過金融市場將貨幣資金由盈余部門融通到短缺部門。進(jìn)一步表現(xiàn)為資源的配置功能,（二）轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險的功能,豐富多樣的金融商品，可以使投資者將投資分布于具有不同收益—風(fēng)險組合的多種金融產(chǎn)品上，以達(dá)到分散投資風(fēng)險的目的。,（三）調(diào)節(jié)和反映經(jīng)濟(jì)的功能,貨幣政策和財政政策是政府通過對金融市場的有效功能而實(shí)施的機(jī)制和手段。,三、發(fā)揮房地產(chǎn)金融市場功能必備的條件,（一）有完整對稱的信息 （二） 有市場供求決

5、定價格的機(jī)制（三） 有眾多的市場參加者和豐富的金融商品（四）有完善的市場機(jī)制，管理手段和交易方法 這四個條件不具備，金融市場就不能正常地發(fā)揮其應(yīng)有的功能。,第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場的分類,,一、房地產(chǎn)金融市場的分類,房地產(chǎn)金融市場可以按多種標(biāo)準(zhǔn)分類,（一）、按金融市場層次劃分,可分為一級市場和二級市場。房地產(chǎn)金融一級市場，又叫初級市場，是房地產(chǎn)融資活動的初始市場，包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易（IPO）等。 房地產(chǎn)金融

6、市場二級市場指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場 。,（二）、按房地產(chǎn)金融服務(wù)對象分,按房地產(chǎn)金融服務(wù)對象分，可分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。房產(chǎn)金融市場是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場。地產(chǎn)金融市場是指以土地作抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動的總稱。,（三）、按金融交易工具的期限分,按金融交易工具的期限分，可分為貨幣市場和資本市場兩大類。貨幣市場是融通短期資金的市場，包括金融同業(yè)拆借市場、回購協(xié)議市場、

7、商業(yè)票據(jù)市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場等。資本市場是融通長期資金的市場，包括中長期信貸市場和證券市場。,,中長期信貸市場是金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場。證券市場是通過證券的發(fā)行與交易進(jìn)行融資的市場，包括債券市場、股票市場、基金市場、保險市場、融資租賃市場等。資本市場是房地產(chǎn)金融的主要市場，其金融產(chǎn)品有住房儲蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險等。,,二、房地

8、產(chǎn)金融市場的融資方式,房地產(chǎn)金融市場的融資方式按有無中介機(jī)構(gòu)參與可分為間接融資、直接融資 。直接融資與間接融資各有利弊，相互補(bǔ)充、相互促進(jìn),（一）房地產(chǎn)金融市場的間接融資,房地產(chǎn)金融市場的間接融資是指銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與各種投資，而是根據(jù)自身資本金運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)與實(shí)際力量，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開發(fā)經(jīng)營及消費(fèi)所需的貸款。間接融資具有無限擴(kuò)展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時間地點(diǎn)與范圍等

9、方面的限制。,（二）房地產(chǎn)金融市場的直接融資,房地產(chǎn)金融市場的直接融資是指銀行或者房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)直接向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開發(fā)、經(jīng)營活動，以獲取利潤?；蛘叻康禺a(chǎn)開發(fā)公司在資本市場發(fā)行股票、債券、以籌措資金。直接融資一般要受到資金數(shù)量、時間、地點(diǎn)和收益預(yù)期判斷的影響 。,（三）、房地產(chǎn)抵押貸款市場-,房地產(chǎn)抵押貸款市場是由初級抵押市場和二級抵押市場組成,（一）、初級抵押貸款市場,初級抵押貸款市場是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為買房和建房

10、單位或個人提供貸款的市場。,案例1,假定某開發(fā)商用自有資金買下一塊價值30萬元的土地使用權(quán)(在我國，土地使用權(quán)和所有權(quán)分離)，然后，開發(fā)商便可以用該土地的使用權(quán)、商品房建設(shè)計(jì)劃和開發(fā)商本身的資信，向商業(yè)銀行申請短期的建設(shè)貸款。這里假定建設(shè)貸款額度為70萬元，貸款期限為6個月，所開發(fā)的商品房價值為125萬元。,第一步,房屋營建，申請建設(shè)貸款。開發(fā)商向?qū)ｉT從事建設(shè)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行申請短期建設(shè)貸款。銀行根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的可行性、建設(shè)計(jì)劃和開發(fā)商

11、的資信確定是否貸款和貸款多少。,第二步,清償建設(shè)貸款，商品房屋建設(shè)完工之后，假定開發(fā)商以成本的125％的價格，即125萬元出售房屋，開發(fā)商即可用購房者支付的購房款清償建設(shè)貸款本息。,第三步,創(chuàng)建抵押貸款。假定房價與抵押貸款的比率為70％，那么，購房者可以申請抵押貸款額為87．5萬元；剩余的30％，即37．5萬元，須由購房者一次性支付，我們稱這筆款項(xiàng)為首期付款。,完整的初級抵押貸款市場,建設(shè)貸款的發(fā)放不僅使得開發(fā)商得以開發(fā)新的建筑物業(yè)，而

12、且完工以后的建筑物又成為購房者向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款的保證。購房者申請的長期抵押貸款(因?yàn)橘J款期限很長，所以常常被稱為永久性貸款)和支付的首期付款使開發(fā)商得以清償建設(shè)貸款的本息并實(shí)現(xiàn)了利潤。 建設(shè)貸款的貸款人、永久性貸款的借款人、開發(fā)商和購房者四方面構(gòu)成了一個完整的初級抵押貸款市場。,（二）、二級抵押貸款市場,二級抵押貸款市場是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買賣以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場。這個市場不與抵押借款

13、人直接發(fā)生關(guān)系。二級抵押貸款市場存在一個龐大的市場機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)購買初級市場的抵押貸款和證券，并向廣大投資者轉(zhuǎn)賣。,,①吸引社會資金進(jìn)入抵押市場；②鼓勵抵押資金在地區(qū)間的流動；③使抵押貸款人能夠?qū)⒌盅浩鯎?jù)變現(xiàn)；④平抑抵押資金的供求波動。,,圖5-2二級抵押貸款市場的結(jié)構(gòu),第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融市場的主要特點(diǎn),,（一）銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主要渠道,銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程（見圖3-2）。圖3-

14、2 我國房地產(chǎn)市場運(yùn)作及其資金流程圖,（二）股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融市場中比重比較小,據(jù)2006年中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)58710家，但只有100家左右主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司。股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%。,(三)房地產(chǎn)債券融資所占份額也很小,我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，1993—1998年上半年，受政策限制，

15、房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。到1999年，債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源的占比達(dá)到0.21%。根據(jù)中國央行的數(shù)據(jù)，2006年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的12%。,（四）房地產(chǎn)資金信托是活躍的融資形式,目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供“過橋貸款”，即主要為未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托貸款，這些信托計(jì)劃基本上不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。2005年4月，北京房地產(chǎn)金融市場發(fā)行的第一

16、個實(shí)行“發(fā)行前向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報備制度”的集合資金信托計(jì)劃面市，,二、我國房地產(chǎn)金融市場存在的問題,,（一）房地產(chǎn)開發(fā)資金過多地依賴銀行貸款，使得風(fēng)險集中于商業(yè)銀行,除農(nóng)行的不良貸款率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率低于5%，見表3.-3,（二）土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險,1、土地儲備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高2、銀行難以對土地儲備中心進(jìn)行有效監(jiān)管3、銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效

17、的擔(dān)保措施4、土地儲備中心的運(yùn)營風(fēng)險,（三）個人住房消費(fèi)貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險,目前，我國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。,三、完善房地產(chǎn)金融市場的措施,（一）發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變（三）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展（四）防范“假按揭”風(fēng)險（五）規(guī)避房地產(chǎn)與金融