香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點與啟示

1、1香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點與啟示香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點與啟示2002年11月5日至12日，由中國建設(shè)銀行總行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部孫冰峰副總經(jīng)理帶隊，建設(shè)銀行總行和部分分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部的有關(guān)負責人和業(yè)務(wù)骨干以及總行人力資源部人員共30人在香港進行了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的主要目的是通過了解香港住房按揭市場情況及按揭業(yè)務(wù)運作，吸取香港房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)，引進香港銀行業(yè)的經(jīng)營管理理念，學(xué)習(xí)和借鑒有益的業(yè)務(wù)運作方式、操

2、作流程、產(chǎn)品品種以及有關(guān)制度體系，以不斷規(guī)范中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)運作，加快產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，提高市場營銷能力，促進業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。一、香港房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展與特點一、香港房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展與特點11香港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀香港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅下跌，房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅下跌，“負資產(chǎn)負資產(chǎn)”借款人大量增加借款人大量增加自1998年亞洲金融風(fēng)暴以后，香港房地產(chǎn)價格一路暴跌，截至目前已經(jīng)平均下降了6成半左右，而且房地產(chǎn)

3、市場仍未擺脫低迷和蕭條，沒有止跌回升的跡象。由于香港居民采取購房形式的置業(yè)與投資意識非常強，購房支出在香港居民的消費和投資支出中占有相當高的比例，因此，這次香港房價下跌持續(xù)時間之久、下跌幅度之大，給香港經(jīng)濟金融發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來了很大的不利影響?！柏撡Y產(chǎn)”一詞的流行以及由此引發(fā)的一系列問題就是一個典型的例證。住房按揭是香港居民購買住房的主要手段，銀行按揭貸款成數(shù)一般不超過房價的7成，但是由于房價的大幅暴跌，許多按揭借款人所購房屋的市價目

4、前已遠不及其按揭貸款的未償還余額，成為“負資產(chǎn)”人士。根據(jù)香港金融管理局公布負資產(chǎn)住宅按揭貸款的最新調(diào)查(28家認可機構(gòu)提供的資料)：截至2002年9月底，負資產(chǎn)住宅貸款總宗數(shù)70112筆；未償還總額1180億港元，占按揭貸款未償總額的比例達22％；按揭成數(shù)已達128％(如以原按揭成數(shù)為七成計算，再假設(shè)近幾年已還一成本金，則表明房價下跌了68％)；平均利率大幅下調(diào)，為最優(yōu)惠利率減076厘(以前高于最優(yōu)惠利率)?！柏撡Y產(chǎn)”人士和負資產(chǎn)按揭

5、貸款的大量存在，不僅影響了社會和經(jīng)濟穩(wěn)定，也大大增加了銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險。針對上述形勢，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，見后描述)抑制房價下跌等一系列措施，香港金融管理局也放寬了利率限制(由原“最優(yōu)惠利率十利差”變?yōu)椤白顑?yōu)惠利率25％”)，并鼓勵新按揭產(chǎn)品的創(chuàng)新。銀行紛紛下調(diào)利率，推出加按、140％超按、MtgageOne賬戶(見后描述)等新產(chǎn)品防范風(fēng)險，爭取業(yè)務(wù)。發(fā)展商也以低于市價一至兩成出售新樓，并提供二按(見后描述)，送印

6、刷費、律師費和提供低價裝修、低價出售家居等新措施招攬業(yè)務(wù)。3(1)住房一、二級市場均提供按揭業(yè)務(wù)。無論是普通住宅、豪宅、居屋還是公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭業(yè)務(wù)。(2)樓花(即“期房”)和樓宇(即“現(xiàn)房”)均提供按揭業(yè)務(wù)。(3)“一按”、“二按”、“加按”、“轉(zhuǎn)按”等業(yè)務(wù)。一按是指對除首付款以外的房款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是銀行；二按是指對首付款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是發(fā)展商和財務(wù)公司；加按是指在客戶

7、償還一部分貸款后，以客戶所購房屋為抵押，在核定貸款額度(可以重新核定)內(nèi)向客戶再提供一部分按揭貸款(如恒生銀行的加按計劃中借款人無須申請就可循環(huán)使用這部分貸款額度)。轉(zhuǎn)按是指為客戶提供在不同銀行之間的按揭業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。(4)靈活多變的還款方式。包括：定額供款、定年供款、定息供款、外幣供款、漸進式供款、遞減式供款、延期供款、凈息供款、每兩周供款等方式。還款利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮動利率方式。要指出的是，這些還款方式在實際操作中均

8、可實現(xiàn)，而不僅是理論上的設(shè)計。(5)多種多樣的按揭貸款計劃。為實現(xiàn)居者有其屋、低收入階層居屋、租者置其屋的目標，香港政府通過香港房屋委員會(房委)和房屋協(xié)會(房協(xié))提供了多種按揭貸款計劃，以提高低收入居民購房和貸款能力，擴大按揭業(yè)務(wù)的客戶范圍。包括：“居者有其屋”按揭貸款計劃；“自置居所免息貸款計劃”；“自置公屋”貸款計劃；“首次置業(yè)”貸款計劃。這些計劃的主要特點包括：對所購房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府資助興建(或通過地價優(yōu)惠

9、等方式由私人機構(gòu)開發(fā))的其他低價房屋；對購房申請人及其家庭的收入、資產(chǎn)等有一定的條件限制；實行一些優(yōu)惠和補助措施，如：頭幾年免還款，實行特別優(yōu)惠利率，延長貸款期限，提高貸款成數(shù)(最高可達9成或9成半，甚至免首付)，對符合條件的申請人每月發(fā)放按揭還款補助金等；由房委和房協(xié)提供補助或貸款，或由房委和房協(xié)提供擔保(或一定時間內(nèi)代還本息)、邀請銀行提供優(yōu)惠利率貸款；對按揭所購房屋的轉(zhuǎn)售實行限制，或一定時間內(nèi)不允許轉(zhuǎn)售，或在一定條件下可轉(zhuǎn)售(如將

10、有關(guān)優(yōu)惠返還政府和銀行等)。2、快速的市場反應(yīng)，極強的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新的意識和能力、快速的市場反應(yīng)，極強的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新的意識和能力針對香港樓市的大幅下滑和萎靡不振造成的“負資產(chǎn)”人士的經(jīng)濟境況，監(jiān)管部門迅速推出有關(guān)政策指引，各家銀行及時對符合條件的“負資產(chǎn)”借款人調(diào)低按揭利率，以減輕客戶還款負擔。渣打、匯豐、中銀等銀行推出了負資產(chǎn)按揭中心，專門辦理負資產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)；有的銀行更是推出了高達房屋價值140％的按揭貸款額度，增加對借款人的貸款；