中海地產(chǎn)成本控制

1、【中海成控中海成控】中海地產(chǎn)利潤之王的秘密（中海成本控制關(guān)鍵點）中海地產(chǎn)利潤之王的秘密（中海成本控制關(guān)鍵點）懶人提示懶人提示：本文重點部分已經(jīng)用黃色標(biāo)注。一、按照成本科目，逐一分析各項成本。一、按照成本科目，逐一分析各項成本。1.1.前期工程前期工程：一般水平，按建筑面積計算，單方造價在單方造價在20502050元／元／m2m2。這項費用，與設(shè)計環(huán)節(jié)無關(guān)。它與項目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。場地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平

2、。（1）比如，如果存在“場地土方工程”這一項的話，比如坡地項目，或未能進行三通一平交地的項目，其造價水平就高。（2）越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項目多，數(shù)量大，造價也相應(yīng)地高于市區(qū)項目。前期工程中需注意兩項，一是場地土方工程，目前很多項目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價不低。能不能有什么巧辦法來降低這一部分的造價？因后面講到地下室還會涉及到土方工程，這個問題留到后面一并解決與回答。另一個注意點就是圍墻圍墻，我

3、們曾經(jīng)有某個項目的臨時圍墻分判花掉三個月的時間，現(xiàn)在聽上去大家可能覺得比較難以理解，問其原因就是設(shè)計對于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當(dāng)然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問題，所以方案會不斷修正，但對于大多數(shù)項目，至少是同一個地區(qū)公司的項目來講，臨時圍墻的標(biāo)準(zhǔn)化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無謂的時間損耗，想想三個月的工期就因為臨時圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在圍墻設(shè)計上要注意經(jīng)濟性，對于圍墻來講其主要功用還是圍

4、護且是臨時性質(zhì)，當(dāng)然局部需要營銷包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐鍍鋅鐵皮，平均2.5米高，每延長米單價高達1300元m，部分營銷宣傳路段是6米高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對于地塊較大的項目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時道路、臨時圍墻、臨時綠化等等設(shè)施，花費相當(dāng)大。這是不可取的。2.2.基礎(chǔ)工程：基礎(chǔ)工程：對于樁基

5、工程，以總建筑面積為單位計算，目前的造價水平是造價水平是8080－120120元／元／m2m2。對于非樁工程，暫時錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非樁基礎(chǔ)的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來的科目沒有這一項，所有非樁基礎(chǔ)全部并入主體工程中去，在設(shè)置工程量清單時，混在一起，剝離不開，這是不科學(xué)的。立的地下室，而每個地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個地下室的造價水平肯定要高于一個地下室。在這一點上，請設(shè)計部門在評審方案時多加注意。

6、（2）地下室的層數(shù)）地下室的層數(shù)：一般來說，地下室的層數(shù)多一些，比如2－3層，其經(jīng)濟性會比1層要好，因為底板和頂板這些造價高昂的構(gòu)件將會被分?jǐn)?。但是，也會出現(xiàn)另外一種情況，因為地下室太深，基坑費用加大，將會增加地下室的單方造價，同時，施工周期也較長，基坑安全風(fēng)險也將大增。這一點在城市中心地帶體現(xiàn)得非常明顯，比如上海的建國東路項目和南京的凱旋門項目，而在場地開闊、無不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟性肯定優(yōu)于單層地下室。一般來說，我們還很

7、少遇到對地下室層數(shù)的討論，因為影響地下室層數(shù)的因素，往往是固定的，沒有可變的余地。因為：一、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項目占地面積足夠大的情況下，自然大家只會做一層，而不會設(shè)計成兩層，相反如果項目占地面積小，要想獲得足夠數(shù)量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。（3）設(shè)計的經(jīng)濟性：）設(shè)計的經(jīng)濟性：具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，這一點極其關(guān)鍵！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是鋼筋

8、140－200kgm2，甚至更多；砼是1.0m3m2以上，影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷下來的指標(biāo)就很底。想說明的是，我們在08年8月底下發(fā)的《限額審批意見》中對于鋼筋與砼指標(biāo)含量沒有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國各個地區(qū)的抗震等級、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應(yīng)該來說在同一個區(qū)域相對有一定的規(guī)律，或者說研究起來更有指導(dǎo)意義，文中提出請各個區(qū)域來進行研究并細(xì)化具

9、體指標(biāo)。以下列出目前在建的一些項目的指標(biāo)含量，可大概看出一個區(qū)間：重慶北濱一號二期600.45（4）頂板覆土：這個因素，影響很大。不少項目，因為地下室占據(jù)了大部分的地面面積，所以要解決小區(qū)的環(huán)境，就只能在地下室頂板上想辦法。覆土1.0－2.0m是很常見的。因為有覆土，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因為梁加高，將導(dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影響造價至何種程度，我們目前沒有數(shù)字，因為這一部分不好單

10、獨計算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數(shù)都相近的兩個地下室，一個有覆土，一個沒有覆土，求其差異，進而得出相應(yīng)的結(jié)果。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木?？刂聘餐梁穸?，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5）基坑支護支護：涉及到經(jīng)濟性，在能夠保證安全的情況下，盡量優(yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟性。安全性必須要由施工單位來承諾，否則將來我們會面臨被索賠的問題。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與