房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例

1、一、項(xiàng)目概況某房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有兩期工程項(xiàng)目。第一期是商業(yè)一棟、二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟，第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟和商業(yè)五棟（購物中心）的建筑面積分別為10214、6543、10773、5425、69802平方米，商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為20604、15349、19578平方米，三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工

2、程費(fèi)1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元，建筑安裝成本32499.567萬元，土地成本19000萬元。本項(xiàng)目中的塔樓對(duì)外銷售的市場(chǎng)價(jià)格為1.8萬平方米。公司準(zhǔn)備對(duì)商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進(jìn)行對(duì)外銷售，可售面積預(yù)計(jì)30599平方米，對(duì)外出租商業(yè)五棟（購物中心），三棟塔樓一致對(duì)外進(jìn)行銷售。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目中商業(yè)店鋪的市場(chǎng)銷售價(jià)（均價(jià)）為2.15萬平方米，租賃價(jià)格為每月150元平方

3、米。商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)755.5萬元，前期工程費(fèi)506.4萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1464.94萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)96.27萬元，建筑安裝成本12530.12萬元，土地成本15000萬元。二、稅收籌劃方案的涉稅分析（一）商業(yè)店鋪的稅收籌劃方案的涉稅分析1、方案一：商業(yè)店鋪直接對(duì)外銷售的涉稅分析銷售店鋪總收入：305992.15=65787.85（萬）（1）店鋪收入的營(yíng)業(yè)稅：65787.855%=3289.

4、393（萬）（2）店鋪收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加：3289.393(7%3%)=328.9393(萬（3）印花稅的計(jì)算銷售店鋪應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：65787.850.05%=32.894（萬元）（4）店鋪收入的土地增值稅計(jì)算：①店鋪總收入：305992.15=65787.85（萬）②稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目：設(shè)開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用為W，店鋪的開發(fā)費(fèi)用為Y。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)755.5萬元前期工程費(fèi)506.4萬

5、元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1464.94萬元公共配套設(shè)施費(fèi)96.27萬元建筑安裝成本12530.12萬元開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用W=（15353.23W）萬元。加計(jì)扣除成本為（15353.23W15000）20%=（6070.6460.2W）萬元。扣除額為：15353.23WY150003289.393328.9393（6070.6460.2W）=（40042.2081.2WY)（萬元）（由于印花稅32.894萬元已經(jīng)計(jì)入了“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，

6、不需要進(jìn)行扣除）③增值額：65787.85（④增值率：（25745.6421.2WY)（40042.2081.2WY)=N（假設(shè)為N）。由于25745.64240042.208=64.3%，在W和Y不知道的情況下，則N的增值率的最合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價(jià)低于同類商品房?jī)r(jià)格部分）應(yīng)并入商品房銷售價(jià)款，一并按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，購房者因放棄一定

7、時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。因此，公司銷售店鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅（65787.85N65787.8565787.85N）5%(其中65787.8565787.85N為折扣價(jià)，視同價(jià)外費(fèi)用)=3289.393（萬元）。代店鋪購買者返租商鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅65787.85（1N）5%=3289.393（1N）（萬元），不能在稅前扣除。公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)租賃

8、業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，即5507.82(305991501210000)5%=275.391（萬元）。（2）城市維護(hù)建設(shè)稅及附加（3289.393275.391）（7%3%）=356.478(萬元)，代店鋪購買者代繳的城市維護(hù)建設(shè)稅及附加，3289.393（1N）（7%3%）=328.94（1N）（萬元）不能在稅前扣除。（3）印花稅公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目

9、繳納印花稅：65787.85N萬元0.05%=32.894N（萬元），按“財(cái)產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：65787.85（1N）0.0015507.820.001=65.788（1N）5.508（萬元）=（71.29665.788N）萬。（4）個(gè)人所得稅國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購買商店征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2008]576號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按

10、優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購買者個(gè)人，但購買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購買者個(gè)人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房?jī)r(jià)款。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)精神，對(duì)上述情形的購買者個(gè)人少支出的購房?jī)r(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。根據(jù)《個(gè)人所得稅法》

11、第八條規(guī)定，個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人，所以公司在以優(yōu)惠價(jià)銷售給購房者時(shí)，需代扣代繳購房者應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅：[65787.85（1N）（H12）－0.08]20%H12=13157.57（1N）0.192H（萬元）。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購房者追繳稅款，對(duì)A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。（5）房產(chǎn)稅開

12、發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅，但是，實(shí)際當(dāng)中，購房者將購買的商鋪返租給公司，公司應(yīng)每月應(yīng)按租金收入（少支出的購房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定）的12%代替店鋪購買者繳納房產(chǎn)稅：65787.85（1N）（H12）12%H12=7894.542（1N）（萬元）。這部分代替的稅也不能在企業(yè)所得稅前扣除。（6）土地增值稅本方案中，公司銷售店鋪計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為65787.85萬元，所