房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

1、——一一一一一一一金融財(cái)含房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃范賓(西安高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，陜西西安710077)【摘要】稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重的行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都很重視主要就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的制度基礎(chǔ)及如何在企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略思想的指導(dǎo)下，開(kāi)展稅務(wù)籌劃等若干問(wèn)題作了試探性的討論【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；財(cái)務(wù)管理隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)

2、經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度進(jìn)一步調(diào)高，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。成本的高低直接影響企業(yè)的利潤(rùn)，其中稅收成本是影響企業(yè)效益的一個(gè)重要方面。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的資料統(tǒng)計(jì)，各種稅費(fèi)占商品房成本的30％～40％，通過(guò)安排自己的涉稅活動(dòng)來(lái)規(guī)避或減輕自身稅負(fù)，采取各種措施防范和化解納稅風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的一項(xiàng)重要工作。一、稅務(wù)籌劃的概念及特點(diǎn)(一)合法性。稅法是處理

3、征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒(méi)有確定、存在多種納稅方法可供選擇時(shí)，企業(yè)作出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此不應(yīng)反對(duì)，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。(二)可籌劃性。經(jīng)營(yíng)行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，是在前期通過(guò)充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)，結(jié)合企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來(lái)

4、尋求未來(lái)稅負(fù)相對(duì)最輕，經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性特點(diǎn)。(三)目的性。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)：直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)：還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)；確保自身利益不受無(wú)理、非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。(四)籌劃過(guò)程的

5、多維性。首先，從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中規(guī)模的大小，會(huì)計(jì)方法的選擇、購(gòu)銷(xiāo)活動(dòng)的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊(cè)地點(diǎn)、組織類(lèi)型和產(chǎn)品類(lèi)型。其次，從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。二、稅務(wù)籌劃對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義(一)有利于提高企業(yè)財(cái)

6、務(wù)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力首先，企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)決策之前，進(jìn)行細(xì)致合理的稅收籌劃有利于規(guī)范其行為，制定出正確的決策，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資行為合理、合法，財(cái)務(wù)活動(dòng)健康有序運(yùn)行，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，籌劃活動(dòng)有利于促使企業(yè)精打細(xì)算、節(jié)約支出、減少浪費(fèi)，從而提高經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。再次，稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。稅收的法規(guī)、政策在一定時(shí)期內(nèi)有其一定的適用性、相對(duì)的規(guī)范性和嚴(yán)密性。企業(yè)要達(dá)到合法“節(jié)稅”的目的，必須依靠加強(qiáng)

7、自身的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理，只有如此，才能使籌劃的方案得到最好實(shí)現(xiàn)。開(kāi)展稅務(wù)籌劃也有利于規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)核算行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算尤其是成本核算和財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理。(二)有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)企業(yè)增加利潤(rùn)的方式有兩種：一是提高效益；二是減輕稅負(fù)。前者在投資一定的情況下，雖有所作為，但潛力是有一定限度的。企業(yè)稅務(wù)籌劃正是在減輕稅負(fù)、追求稅后利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)下產(chǎn)生，通過(guò)企業(yè)成功的稅務(wù)籌劃，可以在投資一定的情況下，為企業(yè)帶來(lái)不4

8、“節(jié)稅”效果，更好地實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。節(jié)稅籌劃，有助于企業(yè)在資金調(diào)度上受益，無(wú)形中增加了企業(yè)的資金來(lái)源，使企業(yè)資金調(diào)度更加靈活。(三)現(xiàn)行稅制為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了廣闊的空間首先，在現(xiàn)行稅收政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅種有十幾種，都在不同程度上存在問(wèn)題：各經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅負(fù)分布不合理；各稅種交叉重疊，如土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)一一由于土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，每轉(zhuǎn)讓一次就征收一次土地增值稅；土地增值稅除了具有所得稅的特征外，還存在著流轉(zhuǎn)

9、稅的特點(diǎn)。這就使得在房地產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，既要以銷(xiāo)售收入、轉(zhuǎn)讓收入、租金收入和服務(wù)費(fèi)為計(jì)稅依據(jù)征收營(yíng)業(yè)稅，又要以因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)征收土地增值稅，造成了重復(fù)征稅，稅收優(yōu)惠政策的制定缺乏系統(tǒng)性和規(guī)范性，優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)模糊，不利于執(zhí)行等等。正是這些問(wèn)題的存在，才為企業(yè)避稅提供了理論依據(jù)。其次，由于稅法除了組織穩(wěn)定的財(cái)政收入職能外，還擁有宏觀調(diào)控等效應(yīng)，政府就把實(shí)施稅收差別政策作為調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)、刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的

10、重要手段加以利用，制定了不同類(lèi)型的稅收政策，使得無(wú)論多么健全嚴(yán)密的企業(yè)導(dǎo)報(bào)2009年第7期95萬(wàn)方數(shù)據(jù)盆融財(cái)會(huì)——～一一一～一稅制，稅負(fù)在不同納稅人、不同納稅期和不同地區(qū)之間總是存在差別。對(duì)某一業(yè)務(wù)往往有多個(gè)納稅方案，這就給納稅人尋找降低稅收成本、進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了極大的可能和眾多的機(jī)會(huì)。三、稅務(wù)籌劃的基本原則(一)考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)就越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對(duì)納稅籌劃的需求就越大，從而對(duì)當(dāng)?shù)卣?/p>

11、的影響就越大。政府對(duì)納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門(mén)，真正決定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策的所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不是稅務(wù)部門(mén)，企業(yè)還要充分利用其他職能部門(mén)的審批權(quán)，以獲得減免稅的資格。稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。(二)遵循成本效益的原則任何一項(xiàng)籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，必然會(huì)為該方案的實(shí)施付出額外的費(fèi)用，以及放棄其他方案所損失的相

12、應(yīng)機(jī)會(huì)收益。當(dāng)新發(fā)生的費(fèi)用或損失小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，當(dāng)費(fèi)用或損失大于取得的利益時(shí)，該籌劃方案就是失敗的方案。一項(xiàng)成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇。不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。(三)正確理解稅法和會(huì)計(jì)制度分離原則由于會(huì)計(jì)與稅法目的不同、基本前提和遵循的原則有所差別，在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。1目的不同。制定企業(yè)會(huì)計(jì)制度的目的就是為了真實(shí)、完整地反映企業(yè)的財(cái)

13、務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、以及財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的全貌，為報(bào)表使用者提供決策有用的信息。根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。稅法的目的主要是取得國(guó)家的財(cái)政收入，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。目的不同，二者有時(shí)在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求。2基本前提不同。會(huì)計(jì)核算的基本前提包括：會(huì)計(jì)主體、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、會(huì)計(jì)分期、貨幣計(jì)量。會(huì)計(jì)核算對(duì)象的確定、會(huì)計(jì)方法的選擇、會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的搜集等都以會(huì)計(jì)核算的基本前提為依據(jù)。由于會(huì)計(jì)

14、制度與稅法的’目的不同，而使得二者的基本前提不盡相同。會(huì)計(jì)主體是根據(jù)會(huì)計(jì)信息需求者的要求進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位，可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。納稅主體，是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位(或自然人)，也就是稅法規(guī)定的獨(dú)立納稅人。會(huì)計(jì)分期，由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異一時(shí)間性差異和永久性差異。3遵循的原則不同。由于企業(yè)會(huì)計(jì)

15、制度與稅法所服務(wù)的98企業(yè)導(dǎo)報(bào)2009年第7期目的不同，導(dǎo)致二者為實(shí)現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會(huì)計(jì)核算的基本原則，但基于稅法堅(jiān)持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹(jǐn)慎性原則等許多會(huì)計(jì)核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在稅收籌劃方案中加以考慮。四、新形勢(shì)下稅收籌劃的要求和發(fā)展方向2006年財(cái)政部頒布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，其中38項(xiàng)具體準(zhǔn)則都有了不

16、同程度的變化，對(duì)會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理均做出了新的規(guī)定。中國(guó)稅制改革也進(jìn)入到了全面實(shí)施的階段，國(guó)家在2006年個(gè)人所得稅改革、消費(fèi)稅改革的基礎(chǔ)上，2007年年又穩(wěn)步推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)型、企業(yè)所得稅“兩法合并”、個(gè)人所得稅制、資源稅計(jì)稅方法、土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)的提高、稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整及國(guó)際反避稅政策的出臺(tái)等一系列新的重大改革。特別是內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并，它的改革進(jìn)程影響到每一個(gè)企業(yè)。如何把握新的稅制改革形勢(shì)，掌握最新政策，規(guī)避稅制改革給企業(yè)帶來(lái)的

17、影響，抓住契機(jī)推動(dòng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在順利地做好新舊準(zhǔn)則(制度)的銜接和新準(zhǔn)則的執(zhí)行工作基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推進(jìn)企業(yè)稅收，籌劃工作是每一個(gè)財(cái)務(wù)人員都必須關(guān)注和思考的重大課題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)會(huì)計(jì)，除具備財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)知識(shí)外、尤其是要精通稅法，這樣才能在企業(yè)稅務(wù)籌劃中發(fā)揮顯著作用。稅務(wù)會(huì)計(jì)的職責(zé)：一是根據(jù)稅收法規(guī)對(duì)應(yīng)稅收入、可扣除項(xiàng)目、應(yīng)稅利潤(rùn)和應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，計(jì)算和繳納應(yīng)交稅金，編制納稅申報(bào)表來(lái)滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅務(wù)信息的要求。二是根

18、據(jù)稅法和企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃對(duì)稅金支出進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)稅務(wù)活動(dòng)進(jìn)行合理籌劃，發(fā)揮稅務(wù)會(huì)計(jì)的融資作用，盡可能使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)降到最低。稅務(wù)籌劃作為一種綜合的管理活動(dòng)，所采用的方法是多種多樣的。從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測(cè)方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看，包括統(tǒng)計(jì)學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運(yùn)籌學(xué)方法以及會(huì)計(jì)學(xué)方法等，稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點(diǎn)使籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)高智力的活動(dòng)，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識(shí)。近年來(lái)，稅務(wù)籌劃活動(dòng)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)化現(xiàn)象越來(lái)越明顯，隨著房地產(chǎn)稅制

19、的日趨復(fù)雜和完善，僅靠企業(yè)自身進(jìn)行稅務(wù)籌劃已顯得力不從心，企業(yè)應(yīng)當(dāng)有選擇的引進(jìn)高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)稅務(wù)代理、咨詢機(jī)構(gòu)為企業(yè)做量身服務(wù)，依靠專(zhuān)業(yè)化的稅務(wù)籌劃人員為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出謀劃策。稅務(wù)籌劃的概念出現(xiàn)的時(shí)間很短，整體上系統(tǒng)地對(duì)稅務(wù)籌劃的理論和務(wù)實(shí)的探討還比較缺乏，加之房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化很快，稅收制度還不完善，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的研究還是一個(gè)新的課題，有待于我們進(jìn)一步的加強(qiáng)理論和實(shí)踐的探索。參考文獻(xiàn)[I]梁云鳳房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中國(guó)市場(chǎng)出版社，200