住房貸款擔保業(yè)務風險淺析

1、個人二手房住房貸款擔保業(yè)務風險淺析內容提要近年來隨著我國房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，住房貸款逐漸成為各大商業(yè)銀行信貸業(yè)務中的主打產品，而近兩年銀行業(yè)金融服務外包也在國內慢慢普及，出現了許多按揭服務公司，商業(yè)銀行信貸業(yè)務的前期手續(xù)大多外包至按揭服務公司代理。同時，為了提高業(yè)務收益，按揭代理公司也承擔著所代理案件的階段性擔保責任市場上習慣把這類型公司稱為擔保公司。筆者以珠海市房貸擔保市場為研究對象，根據工作實踐，探討了個人住房貸款擔保業(yè)務的風險管理

2、方法。文中先介紹了階段性擔保業(yè)務的意義、業(yè)務種類和操作流程，再詳細分析了該業(yè)務中常見的風險類型及評價方法，提出風險管理的相關對策。關鍵詞：個人住房貸款擔保風險消費信貸作為商品流通的“調節(jié)器”，有助于緩解生產和消費之間的矛盾，有助于優(yōu)化社會信用結構，是維持社會再生產的潤滑劑。由于經濟的高速發(fā)展，消費貸款成為人們經濟生活中最有效的融資方式。而個人住房貸款是其中最常見的貸款種類。個人住房貸款是指借款人以其所購置的房地產作為抵押，按購房款的一定

3、比率從銀行借款，然后在一定期限內，按月償還其所借款項的一種貸款形式。個人住房貸款的開展使得居民在支付一筆較少的首期款后，就能買得起價值昂貴的住房，不過他只有在連本帶利還清全部貸款后，才能擁有住房的完全產權。我國商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務發(fā)展了已將近20年，隨著房地產行業(yè)的崛起與銀行貸款種類的增多，商業(yè)銀行在信貸風險防控方面負擔加重；此時金融服務外包概念逐漸引入中國市場，應運而生的貸款擔保公司介于借款人與銀行金融機構之間，成了促成房產交易

4、及貸款成功申請的潤滑劑。擔保是指在經濟金融活動中，債權人為了降低違約風險，減少資金損失，借款人獲第三方提供履約保證或者承擔責任的行為。債權人與借款人及第三方簽訂擔保協議后，當借款人由于各種原因而違約時，債權人可以通過執(zhí)行擔保來確保債權的安全性。在與商業(yè)銀行合作關系中，擔保公司實際上分擔了銀行放貸的部分風險。在擔保期限內若借款人違約擔保公司須向銀行即債權人承擔擔保責任。我們對風險的理解主要有三種：①風險是指發(fā)生損失的可能性；②風險就是指不

5、確定性；③風險是指實際結果和預期結果的偏差或偏離程度。擔保公司必須對自身所承載的風險有深透的了解和良好的管理能力，才能在此行業(yè)中長遠發(fā)展。個人住房貸款的概念和分類簡單地去理解個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。其有三種分類方式:(1)按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。(2)按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和

6、個人住房轉讓貸款。①新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。②個人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。③個人住房轉讓貸款。是指當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。風險是客觀存在的，擔保公司經營的核心是風險的控制，業(yè)務出險對于

7、擔保公司來說有各方面不良影響。一是業(yè)務出險直接的結果是向銀行代償，但這是最消極的做法，擔保公司往往會竭盡全力去調解或追訴，但求通過法律手段去維護受害者（此受害者包括擔保公司和案件關系人中受損失的一方）利益；其實處理這種事情需要花費不可估計的人力物力周旋于買、賣方與業(yè)務來源方之間，承擔較大的壓力。二是處理風險事故所耗費的資金直接關系到利潤的減少，且風險程度的不同其損失也不同，這是難以有一個既定的測量方式的；三是擔保行業(yè)目前還是一個比較狹窄

8、的圈子，在處理風險事故所牽涉的方方面面，對于擔保市場有一定的影響，有可能促成原有業(yè)務操作方式的完善，也有可能令某種業(yè)務失去吸引力；四是風險處理方式的不妥當可能會導致與合作中介、合作銀行關系的惡化，影響擔保公司聲譽。所以，風險控制是擔保公司生存的支柱。風險的分類及產生的原因銀行與擔保公司都存在著對借款人信息不對稱的問題。由于我國尚未建立起一套完備有效的個人信用制度，中國人民銀行的個人征信系統尚在運行初期，可用資源儲備不足，商業(yè)銀行缺乏征詢

9、和調查借款人征信的有效手段，加之個人收入的不透明和個人征稅機制的不完善，以及其他征信部門的系統資源不相互共享，銀行和擔保公司都難以通過征信系統對借款人的自有資產、個人收入的完整性、穩(wěn)定性和還款意愿等資信狀況做出正確判斷。因此銀行和擔保公司都得通過資信調查的方式并利用個人信用評價體系對貸款申請人的資信狀況做出評價。擔保公司在資信調查中通常把風險分成三類：道德風險、操作風險、政策風險。道德風險道德風險是指從事經濟活動的人在最大限度地增進自身

10、效用的同時做出不利于他人的行動。在個人住房貸款擔保業(yè)務中的道德風險通常理解為：因擔保對象為自身不法利益提供不實資料或隱瞞真實情況或違約而使交易不能按正常程序運作并給擔保人帶來損失的現象。常見的是借款申請人提供虛假資料，有這樣一個真實案例：某一房產交易案件，買賣雙方已進行交易過戶手續(xù)，買方的購房貸款由擔保公司提供擔保已提前發(fā)放至賣方收款帳戶。至取得買方為產權人的房產證后，本應辦理抵押登記，該案件就順理成章地完結?？稍谫J款發(fā)放后未出買方房產

11、證時，原本交待為未婚的賣方卻出現了配偶，其配偶不同意出售此房產便向法院申請查封此房產以終止此交易。經調查，賣方在交易中提供虛假的未婚證明，且房產轉讓未得其配偶的同意，收到房款后夫妻之間為房款產生糾紛。賣方配偶以該房產為夫妻共同財產但其并未簽署同意轉讓的書面承諾為由，要求撤銷此交易。雖然該案件最后經過調解而交易得以完成，但在處理此案中擔保公司因擔保期限的延長而占用了資金成本，影響至其它業(yè)務的進展，有一定的損失。更惡性的道德風險如賣方挪用贖

12、樓資金，使擔保公司蒙受損失。案例：某擔保公司承接了一擔保贖樓業(yè)務，因賣方未辦理委托公證，提前發(fā)放的貸款不能由擔保公司收款，擔保公司只好與賣方協商收執(zhí)賣方該收款帳戶存折及相應的身份證以控制資金。貸款發(fā)放后，擔保公司正欲從該帳戶把該筆資金劃回至擔保公司監(jiān)管帳戶以支配贖樓和尾款時，卻發(fā)現帳戶中資金已被轉入股市。經調查，賣方因一時貪念欲利用該資金進入股市賺一賺，故隱瞞了該帳戶有開通第三方存管的事實。擔保公司即時向賣方發(fā)出律師函，快速進入處理風險

13、工作中。風險的成因：道德風險從屬于信用風險，其產生大多數與當事人的誠信度及經濟環(huán)境有關。此風險的產生通常是由于被擔保對象隱瞞真實情況，刻意掩蓋真實資料或帶有不法意圖使自身能達到更大利益，包括違法行為、自甘冒險行為。我國目前的個人信用制度尚未完善，銀行都缺乏征詢借款人資信的有效手段，擔保公司更是有更大的障礙。操作風險操作風險是指由于不完善或者失靈的內部控制、人為意識錯誤以及外部事件帶來直接或者間接損失的可能性。資信調查過程中如調查人員的經