土地增值稅清算計稅成本確定原則

1、土地增值稅清算計稅成本確定原則土地增值稅清算計稅成本確定原則作者：未知文章來源：如皋市地稅局點擊數(shù)：782更新時間：201083111:55:00在當前土地增值稅清算工作中，由于其清算規(guī)定的復雜性和房地產行業(yè)的特殊性，實際清算過程中存在較多的操作問題，主要問題之一是已售開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本的分攤計算。筆者根據(jù)實際工作實踐設計了以下案例，通過案例探討房地產企業(yè)開發(fā)產品計稅成本的分攤計算方法，以便為今后的清算工作提供一定的

2、幫助。基本案例（一）：基本案例（一）：某房地產開發(fā)企業(yè)2009年開發(fā)完工商住樓若干幢（同一成本對象），全部可售面積7000㎡，其中地下車庫（可確認產權）1000㎡，銷售單價3000元㎡；一至二層商鋪2000㎡，銷售單價10000元㎡；三至五層住宅3000㎡，銷售單價4000元㎡；閣樓1000㎡（為方便計算未打折），銷售單價2000元㎡。土地及房屋開發(fā)成本2310萬，土地增值稅開發(fā)費用和其它扣除項目僅考慮按土地及房屋開發(fā)成本的30%扣除（

3、包括加計扣除20%），稅金及附加按銷售收入的5.55%計算，其它涉及清算項目忽略不計（見附表一）。附表一附表一房屋類型總可售面積（㎡）銷售比例已售面積（㎡）銷售單價（元㎡）銷售收入（元）可售面積單位工程成本（元㎡）已售開發(fā)產品計稅成本（元）加計扣除金額（元）銷售稅金及附加（元）扣除項目金額小計（元）1234567891011車庫1000100.00%1000.003000.003000000.003300.003300000.00990

4、000.001665004456500.00商鋪2000100.00%2000.0010000.0020000000.003300.006600000.001980000.0011100009690000.00住宅3000100.00%3000.004000.0012000000.003300.009900000.002970000.0066600013536000.00閣樓1000100.00%1000.002000.00200000

5、0.003300.003300000.00990000.001110004401000.00小計7000100.00%7000.005285.7137000000.0023100000.006930000.00205350032083500.00應納土地增值稅＝（3700000032083500）30%＝1474950.00元土地增值稅負擔率＝1474950.0037000000＝3.99%變化案例（二）：假設該公司商鋪僅銷售50%，地

6、下車庫、住宅、閣樓銷售100%，其它條件不變（見附表二）。附表二附表二房屋類型總可售面積（㎡）銷售比例已售面積（㎡）銷售單價（元㎡）銷售收入（元）可售面積單位工程成本（元㎡）已售開發(fā)產品計稅成本（元）加計扣除金額（元）銷售稅金及附加（元）扣除項目金額小計（元）1234567891011車庫1000100.00%1000.003000.003000000.003300.003300000.00990000.001665004456500.

7、00商鋪200050.00%1000.0010000.0010000000.003300.003300000.00990000.005550004845000.00住宅3000100.00%3000.004000.0012000000.003300.009900000.002970000.0066600013536000.00閣樓1000100.00%1000.002000.002000000.003300.003300000.0099

8、0000.001110004401000.00（三）同樣符合清算條件，稅負率達5.35%，是同一項目全部銷售完畢時整體稅負的1.34倍，會造成前期征稅，后期退稅的情形。（三）問題癥結（三）問題癥結由于房地產開發(fā)的特殊性，成本對象不同功能、不同樓層，甚至同一棟樓不同戶型、不同位置售價都存在差異（現(xiàn)在多實施一房一價），有時差異還很大，而由于成本對象的整體性，無法按實物實體類型細分歸集銷售成本，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第十四條規(guī)定，若成

9、本對象未完全銷售完畢在售價差別不大的情形下不會引起稅負率較大波動，但如果售價差別較大則會造成收入與成本不配比，稅負率偏離較大現(xiàn)象。二、建議方法、原理及成效二、建議方法、原理及成效（一）延伸清算計稅成本確定原則（一）延伸清算計稅成本確定原則國稅發(fā)[2009]31號文第二十六條規(guī)定：成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：1、可否銷售原則2、分類歸集原則。。。。。。3、功能

10、區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。4、定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。5、成本差異原則。。。。。。6、權益區(qū)分原則。。。。。。以上原則用于開發(fā)成本的歸集原則，若向開發(fā)產品延伸可將成本對象細分為“開發(fā)產品商住樓商鋪”、“開發(fā)產品商住樓住宅”、“開發(fā)產品商住樓閣樓”、“開發(fā)產品商住樓車庫”等。（二）具體變動方法