土地增值稅清算中舊房重置成本計(jì)算

1、土地增值稅清算中的舊房重置成本一、一宗帶舊房的土地轉(zhuǎn)讓實(shí)例日前，中山城區(qū)某國有企業(yè)與A房地產(chǎn)公司達(dá)成協(xié)議，將自有的一處空置舊糧倉作價(jià)4500萬元（含稅價(jià)）轉(zhuǎn)讓給A房地產(chǎn)公司。該國有企業(yè)于2004年通過購買方式取得，取得時(shí)無取得發(fā)票；后于2008年辦理轉(zhuǎn)功能，由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地，支付土地補(bǔ)出讓金1000萬元。轉(zhuǎn)讓過程中，雙方聘請(qǐng)了評(píng)估公司對(duì)該舊房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為4500萬元，其中土地評(píng)估價(jià)格為4200萬元，建筑物評(píng)估價(jià)格為3

2、00萬元（舊建筑物按重置成本法評(píng)估，重置成本為500萬元，成新度為60%），評(píng)估費(fèi)10萬元由該國有企業(yè)承擔(dān)。該國有企業(yè)財(cái)務(wù)認(rèn)為，土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括土地出讓金、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金、評(píng)估費(fèi)用、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格成新度，因此計(jì)算轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)共需繳納增值稅214.29萬元，其他轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金合計(jì)27.97萬元，進(jìn)而計(jì)得土地增值稅扣除項(xiàng)目=100027.9710450060%=3737.97萬元，應(yīng)繳納土地增值稅164.32萬元。筆者經(jīng)審核后認(rèn)為

3、，該國有企業(yè)對(duì)土地增值稅扣除政策適用錯(cuò)誤，應(yīng)重新計(jì)算。二、現(xiàn)行土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。3.《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）第五條第一項(xiàng)規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃拔方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金

4、；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，為支付的地價(jià)款。4.《土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。5.《土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第