房地產(chǎn)稅務流程

1、房地產(chǎn)建安行業(yè)財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講,房地產(chǎn)建安行業(yè)財稅實操、納稅籌劃及稅務檢查大串講,,目錄,1、項目設立及取得階段,見圖（1）項目設立一般形式（2）特殊項目公司形式優(yōu)劣及籌劃,1、項目設立及取得階段,讀圖（3）合同訂立、股權方式與土地方式解析談判技巧與籌劃（4）發(fā)票對后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響；,1、項目設立及取得階段,讀圖（5）成本項目處理、成本對象確立、利息資本化等成本核算對

2、后期兩稅影響；（6）契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅風險揭示及應對；,,稅務自檢與檢查——項目開發(fā)——項目取得,,稅務自查與檢查——項目開發(fā)——項目建設,7,©2010 闞振芳 版權所有,,目錄,開發(fā)階段,（1）項目開發(fā)階段介紹（2）前期成本合同訂立對土地增值稅影響（3）設計合同幾點注意事項（營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）,開發(fā)階段,（4）成本核算對象對所得及土增影響（5）開發(fā)階段的的測算（6）基礎

3、設施與分攤（7）建安費（合同、結(jié)算、發(fā)票）處理，分攤及分配處理（8）利息與資本化（9）不同分攤方法對會計利潤、所得稅及土地增值稅影響； 其他見圖,10,©2010 闞振芳 版權所有,,稅務自查與檢查——項目開發(fā)——項目前期,11,©2010 闞振芳 版權所有,,稅務自查與檢查——項目開發(fā)——項目建設,,稅務自查與檢查——項目開發(fā)——項目建設,稅務自查與檢查——項目開發(fā)——項目預售,14,©2010

4、 闞振芳 版權所有,,目錄,15,©2010 闞振芳 版權所有,建安企業(yè)稅務政策解析,1、納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額 2、納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款。 3、納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營

5、業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額： （一）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為； （二）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。4、條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。 5、納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。,1

6、6,©2010 闞振芳 版權所有,跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理,建筑企業(yè)所屬二級或二級以下分支機構直接管理的項目部（包括與項目部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預繳企業(yè)所得稅，其經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額應匯總到二級分支機構統(tǒng)一核算，由二級分支機構按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定的辦法預繳企業(yè)所得稅。建筑企業(yè)總機構直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，應按項目實際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機構向項目所在地

7、預分企業(yè)所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳。建筑企業(yè)總機構應匯總計算企業(yè)應納所得稅，按照以下方法進行預繳：（一）總機構只設跨地區(qū)項目部的，扣除已由項目部預繳的企業(yè)所得稅后，按照其余額就地繳納；（二）總機構只設二級分支機構的，按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定計算總、分支機構應繳納的稅款；（三）總機構既有直接管理的跨地區(qū)項目部，又有跨地區(qū)二級分支機構的，先扣除已由項目部預繳的企業(yè)所得稅后，再按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)

8、定計算總、分支機構應繳納的稅款。,17,©2010 闞振芳 版權所有,跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理,建筑企業(yè)總機構應按照有關規(guī)定辦理企業(yè)所得稅年度匯算清繳，各分支機構和項目部不進行匯算清繳?？倷C構年終匯算清繳后應納所得稅額小于已預繳的稅款時，由總機構主管稅務機關辦理退稅或抵扣以后年度的應繳企業(yè)所得稅?？绲貐^(qū)經(jīng)營的項目部（包括二級以下分支機構管理的項目部）應向項目所在地主管稅務機關出具總機構所在地主管稅務機關開具的《外出經(jīng)

9、營活動稅收管理證明》，未提供上述證明的，項目部所在地主管稅務機關應督促其限期補辦；不能提供上述證明的，應作為獨立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。同時，項目部應向所在地主管稅務機關提供總機構出具的證明該項目部屬于總機構或二級分支機構管理的證明文件。建筑企業(yè)總機構在辦理企業(yè)所得稅預繳和匯算清繳時，應附送其所直接管理的跨地區(qū)經(jīng)營項目部就地預繳稅款的完稅證明。,18,©2010 闞振芳 版權所有,,目錄,3、預售及銷售階段,（1）預售及銷

10、售介紹及會計處理（2）營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅最新規(guī)定（營業(yè)稅條例及細則、國稅發(fā)[2006]187號及國稅函[2010]220號、所得稅31號文件）（3）稅務自檢要點及應對（展開講解營業(yè)稅、所得稅要點）（4）項目備案登記規(guī)定及籌劃（5）核算提示（6）收入稅務檢查重點（展開重點講解）,國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知,為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)

11、省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關鍵環(huán)節(jié)。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《

12、土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當?shù)囟悇諜C關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。,國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知,各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的

13、工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精

14、神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。 各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。,國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知,規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞　核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和

15、個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。,國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函[2010]220號,關于土地增值稅清算時

16、收入確認的問題　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，

17、作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。,國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知,房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題　?。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的

18、金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除?！　。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除?！　∪渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。,國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知,關于拆

19、遷安置土地增值稅計算問題　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于

20、自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費?！　。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題　　納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。,稅務自查與檢查——項目開發(fā)——項目預售,27

21、,©2010 闞振芳 版權所有,稅務自查與檢查——項目開發(fā)——項目預售/銷售,28,©2010 闞振芳 版權所有,稅務自查與檢查——項目開發(fā)——項目預售/銷售,29,©2010 闞振芳 版權所有,,目錄,,PK老31：降低期中稅負嚴格完工管理,預征比例調(diào)低救急1.25%,止：費用稅金口舌,權責發(fā)生有所限制,轉(zhuǎn)固不再躊躇,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法,,成本口徑明確掌握有難度,,,,,,結(jié)算

22、要早 發(fā)票開好,*詳細見資料,34,©2010 闞振芳 版權所有,開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報告書,××鑒字（2010）第×號×××××××××公司： 我們接受委托，對貴公司××開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況進行了審核。我們審核時主要依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號

23、的規(guī)定及□□□□□□□□□相關規(guī)定，并參照《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務準則（試行）》和《開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務指南》，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要的審核程序。 貴公司對所提供有關資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責。我們的責任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。 貴公司應當按照鑒證業(yè)務委托書的要求使

24、用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構無關。 經(jīng)過審查，貴公司××開發(fā)產(chǎn)品完工清算實際銷售與預售毛利額差異有關數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下：,35,©2010 闞振芳 版權所有,可售面積××平方米； 已實現(xiàn)銷售的可售面積××平方米； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入××元； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的

25、計稅成本××元； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額××元； 開發(fā)產(chǎn)品預售收入××元； 開發(fā)產(chǎn)品預售毛利額××元； 實際銷售與預售毛利額差異××元。 （現(xiàn)場講解見資料）……,36,©2010 闞振芳 版權所有,計稅成本管理,（1）會計成本核算（2）計

26、稅成本特點（3）權責發(fā)生制與合法憑證與計稅成本協(xié)調(diào)（4）不同會計核算處理優(yōu)劣（5）新規(guī)動向（6）轉(zhuǎn)回稅款與轉(zhuǎn)回利潤區(qū)別協(xié)調(diào),37,©2010 闞振芳 版權所有,目錄,,一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應進

27、行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注

28、銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。,關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知,關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知,三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同

29、一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。四、土地增值稅的扣除項目（一）扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（二

30、）稅務機關可核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。,關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知,（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府

31、、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（四）裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。,土地增值稅清算管理規(guī)程,第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷

32、補償費時應當重點關注：?。ㄒ唬┩蛔谕恋赜卸鄠€開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確?！。ǘ┦欠翊嬖趯⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形?！。ㄈ┎疬w補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應?！〉诙龡l 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：?。ㄒ唬┣捌诠こ藤M、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在

33、虛列情形?！。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費?！。ㄈ┒鄠€（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。,土地增值稅清算管理規(guī)程,第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：　?。ㄒ唬┕才涮自O施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況?！　。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費?！　。ㄈ┒鄠€（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合

34、理分攤。　　第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：　?。ㄒ唬┌l(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。　?。ㄈ﹨⒄债?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常?！　。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材

35、料費、機械使用費等情況?！　。ㄎ澹┙ㄖ惭b發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。,土地增值稅清算管理規(guī)程,第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：　?。ㄒ唬┦欠翊嬖趯⑵髽I(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形?！　。ǘ╅_發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效?！　〉诙邨l 審核利息支出時應當重點關注：　?。ㄒ唬┦欠駥⒗⒅С鰪姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)

36、整至開發(fā)費用?！　。ǘ┓制陂_發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。　?。ㄈ├瞄e置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。　　第二十八條 代收費用的審核?！　τ诳h級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。,土地增值稅清算管理規(guī)

37、程,第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。　?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；　?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；　?。ㄈ╇m設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；　?。ㄎ澹┥陥蟮挠嫸愐罁?jù)明顯偏低，又無正

38、當理由的。 第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致,（200 ）土增鑒字 號××××××××公司：　　我們接受委托，于××××年××月××日至××年××月××日，對

39、貴公司×× 項目土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、

40、有關政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下： 一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況 （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內(nèi)部控制及其有效性。 （二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關性和可靠性。 （三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。,土地增值稅清算

41、鑒證報告,二、鑒證結(jié)論　　經(jīng)對貴公司          （項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認：　　1.收入總額： 元；　　2.扣除項目金額：          元；　　3.增值額：   

42、;       元；　　4.增值率（增值額與扣除金額之比）：          %；　　5.適用稅率：          %；　　6.應繳土地增值稅稅額：   &#

43、160;      元；　　7.已繳土地增值稅稅額：          元；　　8.應補（退）繳土地增值稅稅額：          元。　　清算事項的具體情況詳見附件。,操作指南見現(xiàn)象資料,附表講解提供

44、資料申報指南,48,©2010 闞振芳 版權所有,,目錄,49,©2010 闞振芳 版權所有,,目錄,50,©2010 闞振芳 版權所有,房地產(chǎn)法規(guī)匯編國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)[2009]31號國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知國稅函[2010]201號國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發(fā)[20