臺灣房地產(chǎn)稅情況及借鑒

1、1臺灣地區(qū)房屋土地保有環(huán)節(jié)稅收情況一、臺灣土地、房屋保有環(huán)節(jié)稅收的相關(guān)情況一、臺灣土地、房屋保有環(huán)節(jié)稅收的相關(guān)情況（一）稅種設(shè)置臺灣對土地和房屋是分別征稅的，在保有和交易關(guān)節(jié)設(shè)置的稅種簡單明了，見表1。保有環(huán)節(jié)所征收的地價(jià)稅和房屋稅是每年征收一次。表1：臺灣土地、房屋保有及交易環(huán)節(jié)稅種表土地房屋保有環(huán)節(jié)地價(jià)稅房屋稅交易環(huán)節(jié)土地增值稅契稅（二）計(jì)稅依據(jù)及其確定在臺灣，為了征稅的需要，政府每三年公布一次不同區(qū)位的土地的地價(jià)，稱為公告地價(jià)；政

2、府每年公布一次不同區(qū)位的土地的現(xiàn)值，稱為公告現(xiàn)值；每三年公布一次各類房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。臺灣土地和房屋保有、交易環(huán)節(jié)各稅種的計(jì)稅依據(jù)都是依照政府定期公布的土地和房屋的價(jià)值來確定的。各稅種計(jì)稅依據(jù)及確定辦法可以概括為表2的情形。表2：房屋土地保有、交易環(huán)節(jié)各稅種計(jì)稅依據(jù)表土地房屋地價(jià)稅土地增值稅房屋稅契稅計(jì)稅依據(jù)地價(jià)土地漲價(jià)總額房屋現(xiàn)值契價(jià)確定辦法公告地價(jià)80％買賣日公告現(xiàn)值差－納稅人已支付的改良土地費(fèi)用（房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格－折舊）房屋街路等級調(diào)整率

3、（房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格－折舊）房屋街路等級調(diào)整率就上表內(nèi)容具體解釋如下：1.地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)及其確定地價(jià)稅是以每一土地所有權(quán)人在每一個(gè)直轄市或縣轄區(qū)內(nèi)所擁有的土地的地價(jià)總額來計(jì)征的。改為：稅法規(guī)定，按申報(bào)地價(jià)，征收地價(jià)稅。但同時(shí)又規(guī)定申報(bào)地價(jià)不得低于政府公告地價(jià)的80％，申報(bào)地價(jià)高于政府公告地價(jià)的，按申報(bào)地價(jià)計(jì)征，申報(bào)地價(jià)高于政府公告地價(jià)120％的，按公告地價(jià)的120％為申報(bào)地價(jià)。不申報(bào)的，按公告地價(jià)的80％為申報(bào)地價(jià)。由此可知，在現(xiàn)實(shí)征管中，

4、地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)實(shí)際上是公告地價(jià)的80％。注：申報(bào)地價(jià)（最低為公告地價(jià)的80%、最高為120%）。2.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)及其確定土地增值稅是按取得土地至出讓土地時(shí)，土地的漲價(jià)總數(shù)額來計(jì)征的。土地漲價(jià)總數(shù)額的計(jì)算方法是：土地轉(zhuǎn)讓時(shí)的現(xiàn)值減去土地取得時(shí)現(xiàn)值，再扣除納稅人已支付的改良土地費(fèi)用。土地轉(zhuǎn)讓時(shí)的現(xiàn)值由納稅人申報(bào)，但是同時(shí)稅法規(guī)定，納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓現(xiàn)值不得低于公告現(xiàn)值。3.房屋稅和契稅的計(jì)稅依據(jù)及確定稅法規(guī)定房屋稅依據(jù)房屋現(xiàn)值計(jì)征，

5、契稅依據(jù)被轉(zhuǎn)讓房屋的契價(jià)征收。房屋現(xiàn)值是由稅務(wù)機(jī)關(guān)直接核定的，而契價(jià)是由納稅人申報(bào)的，但是稅法規(guī)定，3①按房屋的建筑結(jié)構(gòu)和用途，區(qū)分種類和等級；②確定各類房屋的耐用年限和折舊標(biāo)準(zhǔn)；③按房屋所處街道的商業(yè)交通情形及房屋供求狀況，劃分不同區(qū)域或地段，運(yùn)用市場比較法確定不同區(qū)域或地段的房屋買賣價(jià)格，再減除地價(jià)部分，制定各類各等級房屋的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。（六）稅源數(shù)據(jù)的獲取臺灣的土地和房屋是分別管理的，每塊土地有土地標(biāo)示號，每個(gè)建筑物有建物門牌。臺灣在

6、《平均地權(quán)條例施行細(xì)則》中規(guī)定，地政機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)將土地測量及產(chǎn)權(quán)登記資料通知稅務(wù)機(jī)關(guān)；應(yīng)于當(dāng)期地價(jià)稅開征兩個(gè)月前，將地價(jià)清冊（包括每塊地的產(chǎn)權(quán)人、使用人、地價(jià)等）傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)，以辦理征稅事宜。在《房屋稅條例》中規(guī)定，房屋新建、重建、增建或典賣移轉(zhuǎn)，主管建筑機(jī)關(guān)及主辦登記機(jī)關(guān)應(yīng)于核準(zhǔn)發(fā)照或登記之日，同時(shí)通知稅務(wù)機(jī)關(guān)。（七）征管流程土地、房屋各稅征管的主要流程大致如下：1.土地、房屋管理部門將稅源資料傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)；2.納稅人申報(bào)；3.稅務(wù)

7、機(jī)關(guān)將納稅人申報(bào)資料與土地房屋部門傳遞過來的資料進(jìn)行比對，核定稅款；二、對大陸房屋土地稅收征管的啟示二、對大陸房屋土地稅收征管的啟示（一）重視稅務(wù)機(jī)關(guān)與房屋土地管理部門的協(xié)調(diào)配合，建立完善的房地產(chǎn)稅源資料庫房地產(chǎn)臺灣地價(jià)稅、房屋稅、契稅、土地增值稅之所以能夠征管順暢，很重要的一點(diǎn)是土地房屋管理部門和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間有完善的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，且這種機(jī)制有法律保證。從我市目前的房地產(chǎn)稅收征管情況以及目前正在進(jìn)行的房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作的實(shí)踐來看

8、，應(yīng)重視與房屋土地管理部門和機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)配合，由市政府組織構(gòu)建政府?dāng)?shù)據(jù)資源共享平臺，并實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)傳遞制度化，以逐步掌握全市的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)。（二）按評估值計(jì)征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收物業(yè)稅應(yīng)遵循國際慣例，以房地產(chǎn)評估值的一定比例作為計(jì)稅依據(jù)。按房地產(chǎn)評估值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值，解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的按房產(chǎn)原值和土地面積計(jì)征、計(jì)稅依據(jù)不合理的問題，平衡納稅人的承受能力，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅特性。按評估值征稅也能比較準(zhǔn)確地反映土地的

9、級差收益，促進(jìn)納稅人合理利用房地產(chǎn)資源。（三）利用社會專家資源，合理評估房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值在臺灣，地政機(jī)關(guān)要將公告地價(jià)和公告土地現(xiàn)值評估結(jié)果提交地價(jià)評議委員會審議，稅務(wù)機(jī)關(guān)利用地政機(jī)關(guān)的制定的地價(jià)，核定地價(jià)稅和土地增值稅；各類房屋的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格和折舊標(biāo)準(zhǔn)是由地方的不動產(chǎn)評價(jià)委員會評定的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，核定房屋現(xiàn)值，用于征稅。在大陸，以房地產(chǎn)評估值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征物業(yè)稅是房地產(chǎn)稅收制度改革的一個(gè)重要方面。那么，在制定房屋計(jì)稅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)