二手房買賣中的“跳單”問題研究

1、二手房買賣中的“跳單”問題研究摘要2011年12月最高人民法院發(fā)布了第一批指導(dǎo)性案例，其中的“上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”對因“跳單”現(xiàn)象引發(fā)的居間合同糾紛案的裁判要點進行了確認。本文從委托人與居間人簽訂的看房確認書等協(xié)議入手，分析了相關(guān)合同條款的法律效力和跳單行為的認定標準，并由此引發(fā)了對《合同法》中相關(guān)規(guī)定的反思。關(guān)鍵詞二手房買賣居間合同跳單作者簡介：溫建康，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法方向法律碩士研究生，北京市豐臺區(qū)

2、人民檢察院。中圖分類號：D920.4文獻標識碼：A文章編號：10090592（2013）1018602一、有關(guān)看房確認書等協(xié)議的法律性質(zhì)當有糾紛發(fā)生時，中介方往往以看房確認書為依據(jù)，追究委托人的違約責任。根據(jù)《合同法》第113條及《司法解釋（二）》第29條的規(guī)定，損失賠償額應(yīng)相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，當事人約定違約金的其數(shù)額應(yīng)以實際損失為基礎(chǔ)。由于看房確認書僅僅作為一種預(yù)約合同，委托人違約的后果是雙方不能簽訂

3、正式的居間合同，此時中介方的損失或合同的預(yù)期利益則與居間人的報酬請求權(quán)無關(guān)，中介方的損失充其量是一種勞務(wù)支出的損失，應(yīng)以居間合同中必要費用為基礎(chǔ)，即使中介方仍然以居間報酬為基礎(chǔ)設(shè)定了違約金，委否具有免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的情形。免除責任，是指免除提供者根據(jù)合同性質(zhì)在通常情況下應(yīng)該負擔的主要義務(wù)；加重責任，是指格式條款中增加了在通常情況下不應(yīng)該由對方當事人承擔的義務(wù)；排除主要權(quán)利，指排除對方通常情況下應(yīng)該享有的主要權(quán)利

4、。針對二手房買賣居間合同，通常情況下，居間人的主要義務(wù)是根據(jù)委托人的要求向其報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，其權(quán)利是促成合同成立后獲取報酬；而委托人的義務(wù)在于中介方促成合同成立后向其支付報酬，其權(quán)利為獲取中介方為其提供的信息或接受媒介服務(wù)。按照該類條款的一般表述，中介方提供完看房服務(wù)后，無論委托人私下完成交易還是通過其他中介完成交易，均視為原中介方完成了居間服務(wù)。這樣的表述無異于使委托人做出了通過原中介完成交易或放棄購買所看

5、房屋的保證，使其負擔了不必要的義務(wù)，并且，在非獨家代理的情形下排除了委托人選擇其他中介的權(quán)利。因此，應(yīng)當認定這樣的條款無效。但是，如果中介方針對格式條款履行了必要的說明義務(wù)，委托人也予以簽字認可，那么就不能輕易的判定條款無效，最高法院的指導(dǎo)性案例中，也是首先確認了合同的效力。三、跳單行為的認定標準如果中介方禁止跳單的條款合法有效，那么委托人依靠其他中介完成交易的行為是否一定構(gòu)成跳單呢？一般來說應(yīng)該綜合多個方面進行判斷。（一）委托人是否實