荔灣區(qū)房地產(chǎn)項目可行性研究范本

1、第三段：房地產(chǎn)項目可行性研究范本商住項目可行性研究報告目錄1.0項目的基本情況1.1項目背景1.2項目主辦單位簡介1.3主辦單位之合作意向1.4可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.0項目投資環(huán)境和市場研究2.1廣州市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況2.2廣州市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本概況2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展較快2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)工作量迅速增加2.2.3商品房的銷售量不斷提高2.2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益顯著2.2.5對廣州房地產(chǎn)市場的展望2

2、.3利用外資開發(fā)的法律依據(jù)2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況2.4.1供應(yīng)情況2.4.2需求情況2.4.3物業(yè)出租情況2.4.4對荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價分析2.5對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議3.0項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析3.1地塊及周圍環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件3.1.1地理位置及道路交通3.1.2地形、地質(zhì)3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施3.1.4綜合評述3.2地塊拆遷安置

3、情況3.3場地三通一平的安排4.0項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃5.0項目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計劃5.1基本參數(shù)5.2土地成本（以下均為人民幣計算）5.3建安工程成本5.4前期費用5.5紅線內(nèi)外工程技工建配套費5.6不可預(yù)見費5.7開發(fā)期稅費5.8資金籌措計劃及財務(wù)費用5.8.1資金籌措5.8.2財務(wù)費用6.0可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測6.1售樓收入的測定所占比例66.4%25.4%8.2%100%由此可見，荔灣區(qū)商品

4、房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為2、3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。以上供應(yīng)量的統(tǒng)計是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。據(jù)目前所知，舊項目所在地四周有三個地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北

5、有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達(dá)9000平方米。另外，鄰近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個，總建筑面積達(dá)461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動工日期目前仍無法估計，預(yù)計還有很長一段時間，故在本項目的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對項目的影響不會太大，對于潛在供應(yīng)量的開發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤

6、。地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表序號地塊編號所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積（平方米）1HR2荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北公寓、商業(yè)1078742HR3荔灣區(qū)華貴路以東，長壽西路以南公寓、商業(yè)765083HR4荔灣區(qū)華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北公寓、商業(yè)、寫字樓2336564HR5荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以北公寓、商業(yè)、寫字樓43884現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方

7、米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷占17.4%，外銷占82.6%。2.4.2需求情況2.4.2.1樓宇成交總體情況及分析從廣州市有關(guān)部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459

8、平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實際為441256平方米，故本報告將以實際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，占該區(qū)實際推出可供銷售面積的48.1%。其中內(nèi)銷成交量占13%，外銷占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為70.2%。由此可見，未來

9、幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況單位：平方米住宅商場寫字樓合計93年成交面積876782420090098占該年總成交97.3%2.7%0%100%94年成交面積61413106529777122258占該年總成交量比例50.2%25.4%24.4%100%95年總成交量1490943348529777212356所占比例70.2%15.8%14%100%由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情