自動評估模型(avm)在抵押不動產評估和管理中的應用——國外的經驗與借鑒

1、1自動評估模型自動評估模型(AVM)(AVM)在抵押不動產評估在抵押不動產評估和管理中的應用和管理中的應用————國外的經驗與借鑒國外的經驗與借鑒紀益成紀益成1陳淑賢陳淑賢2根據(jù)IAAO的《自動評估模型準則》廈門大學評估研究中心廈門大學評估研究中心摘要：摘要：產生于上世紀七十年代的自動評估模型（AVM）不僅廣泛應用于國外不動產稅基批量評估系統(tǒng)，也已發(fā)展應用到金融抵押不動產評估和管理之中。隨著新巴塞爾協(xié)議生效和次級貸引發(fā)的國際性金融危機，

2、AVM在抵押不動產評估和管理應用所體現(xiàn)出的快速、低成本、較客觀等優(yōu)點和防范抵押不動產風險的積極作用在國際上普遍引起各國的重視，采用的國家不斷在增加，應用范圍也迅速在擴展。國內的金融、評估行業(yè)和監(jiān)管部門也開始在對其關注。文章闡述了AVM的原理和模型建立，分析其在抵押不動產評估和管理中的作用，總結國外AVM在抵押不動產評估和管理經驗的基礎上提出借鑒。試圖為進一步推動AVM在抵押不動產評估和管理中的應用，促進不動產抵押評估事業(yè)的發(fā)展而拋磚引玉

3、。關鍵詞：不動產抵押評估抵押貸款管理自動評估模型一、自動評估模型一、自動評估模型(AVM)(AVM)在抵押不動產評估和管理中的作用在抵押不動產評估和管理中的作用1自動評估模型（自動評估模型（AVMAVM）的定義及其基本原理）的定義及其基本原理3AVM可以用于公共部門領域，也可以用于私人部門領域。在用于公共部門領域時，例如在用于稅基評估時，通常將AVM嵌入到CAMA系統(tǒng)中，用于不動產的稅基的批量評估系統(tǒng)。而在用于私人部門領域時，例如用于銀

4、行、房地產經紀等（StardonAutomatedValuationModels）的定義，自動評估模型（簡稱AVM下同。）是一個建立在數(shù)學基礎之上的計算機程序，它可以基于對事先已分別收集的不動產有關位置、市場條件、以及不動產的特征等信息所進行的市場分析和得到一個市場價值的估計值。AVM的一個與眾不同的特征在于它是通過數(shù)據(jù)建模而獲得市場價值的估計值。1作者簡介：紀益成，經濟學博士，廈門大學評估研究中心主任，資產評估學科帶頭人、教授、搏士生

5、導師。中國資產評估協(xié)會首批資深會員。2作者簡介：陳淑賢，廈門大學財政系資產評估專業(yè)2007級博士研究生。3StardonAutomatedValuationModels(AVMs)，AssessmentJournal.Chicago:Fall2003.Vol.10Iss.4pg.10946pgs3較的市場法設定的模型公式也稱為享樂模型（hedonicmodels），享樂模型是基于商品的市場價格取決于組成該商品的各個屬性給消費者帶來的效用

6、或滿足感這一觀點而建立起來的價格模型，通過運行享樂AVM，利用地理位置分散的大量可比交易案例，可以對不動產的區(qū)位、建筑特征、鄰里關系等與價值相關的特征進行市場分析，通過以多元回歸方法為基礎的統(tǒng)計技術，估算各項特征的隱含價格及其對價值的作用方程，從而評估出不動產的價值。享樂評估模型的設定又有加成模型、乘法模型或混合模型等不同形式。除了以三大傳統(tǒng)評估方法原理為基礎設定的AVM模型外，目前國際上比較廣泛采用的其他AVM模型還有以下兩種類型：住

7、宅價格指數(shù)模型（住宅價格指數(shù)模型（HPIHPI）住宅價格指數(shù)模型，簡稱HPIAVM是利用同一宗住宅在不同時期售出的價格所計算出來的HPI指數(shù)，以住宅的過去交易價格或評估價值作為計算基礎，通過HPI對該基礎價格或價值進行更新，從而估算出住宅的當前市場價值。該模型簡單又高效，容易理解也便于操作，擁有比較長的應用歷史，但很多人認為HPIAVM模型并不是真正的AVM。稅基評估價值模型（稅基評估價值模型（TAVTAV）與HPIAVM類似，稅基評估

8、價值模型也是通過某一比率對標的物的基礎價格或價值進行調整，從而得到標的物的當前市場價值估計值。與HPIAVM不同的是，稅基評估價值模型采用的是標的物過去時期在稅收目的下的評估價值為計算基礎，通過對過去稅基評估價值與隨后的交易價格數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析創(chuàng)建出一個比率，利用該比率便可將標的物的稅基評估價值調整為當前市場價值。該模型在美國和瑞典等頻繁進行財產稅基評估的國家很實用。（2）AVMAVM的校準的校準AVM模型的校準技術主要有多元回歸分析、適