房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃10大案例

1、,,案例一,案例二,案例三,案例五,案例四,【案例1】直接購買土地與購買公司股權(quán)納稅籌劃,A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買了C公司股東B所持有的全部股權(quán)，已知C公司實(shí)收資本賬面價(jià)值1000萬元，A公司出資3000萬元，成為C公司唯一股東，C公司資產(chǎn)主要為一座辦公樓。 購買目的：拆舊獲得土地。 籌劃目的：購買股權(quán)手續(xù)簡便，省稅。,新聞鏈接：,省稅嗎？,黑石公司繳納所得稅嗎？,,黑石公司繳納土地增值稅嗎？,黑石公司繳納營業(yè)稅嗎？,A公司能參照黑石

2、嗎？,NO!,A公司購買C公司股東B全部股權(quán)： B營業(yè)稅：免！ A契稅：免！ C企業(yè)所得稅：2000×25%=500萬元 C土地增值稅：2000×30%=600萬元 稅負(fù)：1100萬元,A公司能參照黑石嗎？,NO!,A公司購買C公司土地 B營業(yè)稅：(3000-1000) ×5%=100萬元 A 契稅：3000 ×4%=120萬元 A企業(yè)所得稅：2000×25%=500萬元

3、 土地增值稅：2000×30%=600萬元 稅負(fù)：220萬元,稅中望月建議,企業(yè)重組獲取土地不僅要考慮現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)，還要考慮未來開發(fā)納稅義務(wù)。購買股權(quán)后以C公司名義開發(fā)手續(xù)限制要考慮。A、C公司所得稅、土地增值稅征收方式問題。,【案例2】開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置子公司還是分公司區(qū)別在哪里？,A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲投資上海進(jìn)行開發(fā)，面臨問題是，在上海應(yīng)該設(shè)立分公司還是設(shè)立子公司？,A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在上海設(shè)立子公司B從事房地產(chǎn)開發(fā)，B公司

4、利潤率20%，所得稅稅負(fù)5%。 A母公司在機(jī)構(gòu)所在地核定征收企業(yè)所得稅，應(yīng)稅所得率15%，所得稅稅負(fù)3.75%。 A、B公司管理層主要在A公司列支。A公司想減少B公司稅負(fù)，計(jì)劃管理層工資下放列支到B公司。,,可行性？,A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在南京設(shè)立分公司C從事房地產(chǎn)開發(fā)，C公司利潤率不足10%。 A公司在機(jī)構(gòu)所在地核定征收企業(yè)所得稅，應(yīng)稅所得率15%，所得稅稅負(fù)3.75%。 C公司所得稅按總公司稅負(fù)3.75%繳納，土地增值稅

5、當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)局答復(fù)：所得稅核定征收，土地增值稅也要核定征收。,,還能降低稅負(fù)嗎？,【案例3】合作開發(fā)如何利潤分配最大化,項(xiàng)目利潤分配分配開發(fā)產(chǎn)品,一方出資、一方開發(fā),2.不成立合營公司 分配項(xiàng)目利潤,1.成立合營公司,3.不成立合營公司 分配開發(fā)產(chǎn)品,【案例】東方公司準(zhǔn)備以2 000萬元人民幣投資中瀾房地產(chǎn)公司的某住宅開發(fā)項(xiàng)目，雙方約定不成立獨(dú)立法人項(xiàng)目公司，由中瀾房地產(chǎn)公司獨(dú)立開發(fā)，投資方案擬定如下：方案一：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利潤按各

6、自投資比例分紅，項(xiàng)目利潤為1 500萬元，東方公司享有1 000萬元。方案二：東方公司按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項(xiàng)目單位住宅計(jì)稅成本為45萬元，單位住宅銷售價(jià)格為75萬元，東方公司享有40套單位住宅。,【案例3】合作開發(fā)如何利潤分配最大化,【案例4】土地增值稅定價(jià)策略,回避無效價(jià)格區(qū)間普通住宅價(jià)格策略,可扣除項(xiàng)目,2,稅金,,,,,收入,10,土地成本,建安等其他成本,3,開發(fā)費(fèi)用,加計(jì)扣除,增值額,增值率,適用稅率,應(yīng)納

7、稅額,(2+3)×10％＝0.5,10×6％＝0.6,（2＋3）×20％＝1,10－7.1＝2.9,2.9/7.1=40.8%,30%,2.9×30％＝0.87,2+3+0.5+0.6+1=7.1,【案例】 A項(xiàng)目銷售收入10萬元，土地取得價(jià)款2萬元，建安、配套等開發(fā)成本3萬元，營業(yè)稅金及附加率6％，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅,土地增值稅基本原理,【案例5】土地出讓款返還有無運(yùn)作空間?,招拍掛，是當(dāng)前開

8、發(fā)商拿地的基本途徑。政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因。對(duì)開發(fā)商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進(jìn)行一定比例或額度的返還。共同特點(diǎn)：“沒有直接說土地返還款”由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，稅務(wù)處理也不盡相同。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)收入的涉稅認(rèn)定，本著實(shí)質(zhì)重于形式原則，主要依據(jù)是政府與開發(fā)商簽定的出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議的約定內(nèi)容進(jìn)行判定。,【案例】A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)S市政府招商進(jìn)入該地區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)，雙方招商協(xié)議

9、約定，A企業(yè)招拍掛價(jià)格高于100萬元/畝的價(jià)格由當(dāng)?shù)卣匝a(bǔ)貼方式返還。實(shí)際招拍掛價(jià)格為130萬元/畝，A企業(yè)先期購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為13000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。招商協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于支持A企業(yè)配套建設(shè)。,政府招商引資獎(jiǎng)勵(lì)，返還未約定用途,企業(yè)所得稅可否緩繳？土地增值稅能否不沖成本？,,【案例6】代建行為如何回避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？,在房地產(chǎn)

10、開發(fā)市場(chǎng)行為中，擁有土地使用權(quán)而沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)尋找有資質(zhì)的企業(yè)聯(lián)合開發(fā)比較常見，但是不排除其中名為“聯(lián)合開發(fā)”實(shí)為“代建”的合作形式潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。,【案例】東方公司取得一宗土地使用權(quán)，經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，建設(shè)商住樓項(xiàng)目。由于東方公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，決定與中瀾房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，雙方簽訂了委托開發(fā)、銷售協(xié)議。 協(xié)議約定該開發(fā)項(xiàng)目的所有成本、費(fèi)用均由東方公司支付，開發(fā)產(chǎn)品委托中瀾房地產(chǎn)公司銷售，銷售合同由中瀾房地產(chǎn)公司

11、與買方簽訂，但是銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票由東方公司開具，東方公司以該樓盤銷售收入的3%支付房地產(chǎn)公司開發(fā)、銷售手續(xù)費(fèi)。,【問題1】本案例中，東方公司自身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，以自身名義取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證但是無法取得預(yù)售許可證。即便與天山房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，由于此種聯(lián)建開發(fā)的特殊性，也無法直接取得房屋的銷售許可，只能在辦理完產(chǎn)權(quán)登記后進(jìn)行房屋的二次轉(zhuǎn)讓。這是本案例中銷售階段要考慮的問題。所以，該商住樓的銷售主體實(shí)質(zhì)上是東方公司，中

12、瀾房地產(chǎn)公司只是受托代建和代理銷售而已。在這種情形下，該商住樓開發(fā)過程中合作雙方應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理呢？,【案例分析】,【案例7】首付一成促銷稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？,溫家寶：堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。合理的房價(jià)，應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)與成本和合理的利潤相匹配。,【案例8】促銷個(gè)人所得稅？,財(cái)稅[2011]50號(hào)：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》,【案例8】促銷個(gè)人所得稅?,不征稅情形：明確企業(yè)在銷售商品

13、（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過程中向個(gè)人贈(zèng)送禮品不征收個(gè)人所得稅的類型包括,【案例8】促銷個(gè)人所得稅？,問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)促銷活動(dòng)中承諾，業(yè)主開盤簽約即獲贈(zèng)冰箱一臺(tái)，是否征收個(gè)人所得稅？,征稅？,【案例9】賣房返本意圖可為？,六年返本,絕非餡餅！！,【案例】A房地產(chǎn)公司銷售政策，推售房源價(jià)格統(tǒng)一按10000元/㎡單價(jià)計(jì)算，與客戶簽訂“房屋無償使用協(xié)議”。 1.客戶簽訂“房屋無償使用協(xié)議”之日起60天內(nèi)付清全款，房款作為借款六年后全款一次性

14、返還客戶。作為借款補(bǔ)償，客戶無償使用該住宅50年，不享有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主可以轉(zhuǎn)租。 2.客戶六年內(nèi)申請(qǐng)購房：六年內(nèi)客戶要求購房的，可以按協(xié)議簽訂價(jià)格簽訂《商品房買賣合同》，本金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房款。 3.客戶六年內(nèi)申請(qǐng)退房：滿一年以上不滿六年，如客戶因特殊原需終止協(xié)議的，全款退還客戶，并按10%/年計(jì)算利息（不計(jì)復(fù)利），解除協(xié)議，收回使用權(quán)。,【案例9】六年返本銷售,背景資料：A單位200平米別墅/套，價(jià)格7000元/平米，單套價(jià)款14