房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例

1、一、項目概況某房地產(chǎn)項目主要有兩期工程項目。第一期是商業(yè)一棟、二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟，第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟和商業(yè)五棟（購物中心）的建筑面積分別為10214、6543、10773、5425、69802平方米，商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為20604、15349、19578平方米，三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補償費966.3萬元，前期工

2、程費1528.037萬元，基礎設施費2468.498萬元，公共配套設施費162.21萬元，建筑安裝成本32499.567萬元，土地成本19000萬元。本項目中的塔樓對外銷售的市場價格為1.8萬平方米。公司準備對商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進行對外銷售，可售面積預計30599平方米，對外出租商業(yè)五棟（購物中心），三棟塔樓一致對外進行銷售。根據(jù)市場預測，本項目中商業(yè)店鋪的市場銷售價（均價）為2.15萬平方米，租賃價格為每月150元平方

3、米。商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補償費755.5萬元，前期工程費506.4萬元，基礎設施費1464.94萬元，公共配套設施費96.27萬元，建筑安裝成本12530.12萬元，土地成本15000萬元。二、稅收籌劃方案的涉稅分析（一）商業(yè)店鋪的稅收籌劃方案的涉稅分析1、方案一：商業(yè)店鋪直接對外銷售的涉稅分析銷售店鋪總收入：305992.15=65787.85（萬）（1）店鋪收入的營業(yè)稅：65787.855%=3289.

4、393（萬）（2）店鋪收入的城市維護建設稅及其附加：3289.393(7%3%)=328.9393(萬（3）印花稅的計算銷售店鋪應按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：65787.850.05%=32.894（萬元）（4）店鋪收入的土地增值稅計算：①店鋪總收入：305992.15=65787.85（萬）②稅法規(guī)定的扣除項目：設開發(fā)間接費等費用為W，店鋪的開發(fā)費用為Y。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費755.5萬元前期工程費506.4萬

5、元基礎設施費1464.94萬元公共配套設施費96.27萬元建筑安裝成本12530.12萬元開發(fā)間接費等費用W=（15353.23W）萬元。加計扣除成本為（15353.23W15000）20%=（6070.6460.2W）萬元?？鄢~為：15353.23WY150003289.393328.9393（6070.6460.2W）=（40042.2081.2WY)（萬元）（由于印花稅32.894萬元已經(jīng)計入了“管理費用”，在計算土地增值稅時，

6、不需要進行扣除）③增值額：65787.85（④增值率：（25745.6421.2WY)（40042.2081.2WY)=N（假設為N）。由于25745.64240042.208=64.3%，在W和Y不知道的情況下，則N的增值率的最合同以折讓后優(yōu)惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權和其他費用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定

7、時期的托管收益權和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟利益，應按“服務業(yè)租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，公司銷售店鋪應繳納營業(yè)稅（65787.85N65787.8565787.85N）5%(其中65787.8565787.85N為折扣價，視同價外費用)=3289.393（萬元）。代店鋪購買者返租商鋪應繳納營業(yè)稅65787.85（1N）5%=3289.393（1N）（萬元），不能在稅前扣除。公司還需就當年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務業(yè)租賃

8、業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，即5507.82(305991501210000)5%=275.391（萬元）。（2）城市維護建設稅及附加（3289.393275.391）（7%3%）=356.478(萬元)，代店鋪購買者代繳的城市維護建設稅及附加，3289.393（1N）（7%3%）=328.94（1N）（萬元）不能在稅前扣除。（3）印花稅公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應分別按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目

9、繳納印花稅：65787.85N萬元0.05%=32.894N（萬元），按“財產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：65787.85（1N）0.0015507.820.001=65.788（1N）5.508（萬元）=（71.29665.788N）萬。（4）個人所得稅國家稅務總局《關于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按

10、優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據(jù)個人所得稅法的有關精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。根據(jù)《個人所得稅法》

11、第八條規(guī)定，個人所得稅以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務人，所以公司在以優(yōu)惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應繳納的個人所得稅：[65787.85（1N）（H12）－0.08]20%H12=13157.57（1N）0.192H（萬元）。否則，稅務機關會根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務機關向購房者追繳稅款，對A公司處應扣未扣、應收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。（5）房產(chǎn)稅開

12、發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅，但是，實際當中，購房者將購買的商鋪返租給公司，公司應每月應按租金收入（少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定）的12%代替店鋪購買者繳納房產(chǎn)稅：65787.85（1N）（H12）12%H12=7894.542（1N）（萬元）。這部分代替的稅也不能在企業(yè)所得稅前扣除。（6）土地增值稅本方案中，公司銷售店鋪計征營業(yè)稅的營業(yè)額為65787.85萬元，所