順邦北二環(huán)地塊項目理解與定位分析p

1、2011年8月,謹呈：河北順邦物流集團,,順邦北二環(huán)地塊項目理解與定位分析,,,,目錄,? 第一部分決策綱要? 第二部分市場態(tài)勢分析及分布? 第三部分項目分析? 第四部分目標消費群定位? 第五部分項目定位? 第六部分結語,三.尋找符合目標消費群需求的產(chǎn)品定位,打造一個適銷對路的產(chǎn)品是項目開發(fā)的核心：尋求一個適合這個物業(yè)，推動項目價值最大化的產(chǎn)品定位，最終取決于把哪個消費群作為核心目標群，按照這個消費群的需求去統(tǒng)領產(chǎn)品價值的打造

2、，按照這個消費群對不同需求所關注的強度，去組織產(chǎn)品的核心競爭力！,四. 對項目的基本質素進行分析,聚焦到可挖掘提升的方向,本項目委托時已確定了部分基本條件，對項目已具備的質素進行詳細分析，對優(yōu)勢資源進行挖掘，包裝和放大，并延展到各個環(huán)節(jié)成為核心競爭力表現(xiàn)。對劣勢條件無須規(guī)避而應在核心競爭力的表現(xiàn)上盡可能引導和轉變。,五.注重口碑傳播，擴大圈層效應，設計層層獲利階梯,? 客戶口碑是效率最高，成本最低的推廣渠道。從開發(fā)之初，重視客戶口碑

3、的建立和維護，隨著企業(yè)的開發(fā)行為和工程區(qū)，樣板區(qū)的呈現(xiàn)，如果營造正向發(fā)展的客戶口碑，那么營銷將事半功倍。? 項目投資者屬富裕人群有較強的社會能力，他們的購買行為對周邊人群的影響力和帶動力較強，可迅速形成圈層效應，提升品牌價值。? 在目標消費群關注的所有環(huán)節(jié)，不增加成本投入的基礎上疊加產(chǎn)品的核心能力。結果將獲得品牌和經(jīng)濟的最大收益。,六.怎么把以上五件事做對？――整合運營,戰(zhàn)略明確，執(zhí)行力制勝的關鍵在于：1.建立一支從產(chǎn)

4、品定位、規(guī)劃設計、工程管理、銷售、推廣、客戶服務、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)有強大執(zhí)行能力和強烈創(chuàng)新意識的團隊和協(xié)作機構群。2.九尊作為全程整合運營服務機構在充分了解企業(yè)意圖、了解企業(yè)能力、熟悉開發(fā)、營銷各個環(huán)節(jié)的基礎上，要去把握和統(tǒng)籌這些協(xié)作機構，去參與重要環(huán)節(jié)的執(zhí)行，使所有的開發(fā)、營銷、服務等動作牢牢聚焦于戰(zhàn)略。,,,,目錄,? 第一部分決策綱要? 第二部分市場態(tài)勢分析及分布? 第三部分項目分析? 第四部分目標消費群定位? 第五部

5、分項目定位? 第六部分結語,住宅市場供應特征市場供給豐富。各種產(chǎn)品、結構、戶型一應俱全，但缺少經(jīng)得起推敲品鑒的經(jīng)典之作。諸多樓盤對環(huán)境營造的認識，還僅僅停留在鋪草種樹的層面，缺少對社區(qū)美化的主題表現(xiàn)、人文關懷和生活理念的兌現(xiàn)。社區(qū)配套更多地表現(xiàn)為無目標的“人無我有，人有我大、人大我豪”的硬件攀比，“擺看的多，實用的少”。缺少有體系、有主題，體現(xiàn)生活理念的配套設施。概念地產(chǎn)大行其道。雷同的社區(qū)紛紛揚起不同的生活主張和概念旗號，但

6、在社區(qū)構成中卻缺少相應的支撐體系。高檔樓盤，更多地表現(xiàn)為“高價樓盤”或者“地段豪宅”，但普遍存在街區(qū)社區(qū)空間混雜、商業(yè)物業(yè)管理松散的現(xiàn)象，高尚社區(qū)的人文建設更是鮮有建樹。,石家莊商業(yè)圈板塊分布,依據(jù)零售業(yè)銷售情況，對石家莊商業(yè)圈進行劃分，依據(jù)對消費群體的定位，選取最有影響力的三個，進行分析。,東購商業(yè)圈（低檔）板塊范圍——中山路（東至公里街，西至中華大街）和民族路沿線的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場所。 概況——石家莊

7、最大的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū)。 業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況 大賣場（含百貨、購物中心、大型超市業(yè)態(tài)）：一家中檔的購物中心經(jīng)營情況良好外，其余經(jīng)營情況一般； 專業(yè)市場：由于地段原因，專業(yè)市場普遍經(jīng)營情況良好； 主題商場：定位中低消費人群； 專賣店：家電、醫(yī)藥、服裝等專賣店，經(jīng)營情況一般。,北國商業(yè)圈（高檔）板塊范圍——以北國商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂宮，東面一直延伸到世貿名品的區(qū)域。 概況——石家莊中高檔消費的商業(yè)

8、區(qū). 業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況 大賣場（含百貨、購物中心、大型超市業(yè)態(tài)）：以北國商城為中心，品牌深入人心，定位準確； 專業(yè)市場：經(jīng)營單一、難以立足； 專賣店：本土文化、定位準確，有固定的客戶群。,萬達廣場商圈（ 石家莊城市綜合體品牌）板塊范圍——石家莊裕華萬達廣場位于裕華區(qū) 槐中路以南、建華大街西/東(尖嶺村)。 概況——省會“三年大變樣”20項重點工程之一，打造以萬達廣場為中心的商業(yè)都市圈。 業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況 槐嶺路以南、

9、建華大街以西區(qū)域為萬達廣場的核心區(qū)——商業(yè)中心區(qū)2)專業(yè)市場：由于地段原因，專業(yè)市場普遍經(jīng)營情況良好； 槐嶺路以南、建華大街以東區(qū)域為萬達廣場的酒店商務區(qū),槐嶺路以北區(qū)域為萬達廣場的高檔住宅區(qū)。,商業(yè)市場供應特征商業(yè)屬性項目主要集中在市區(qū)，東部區(qū)域檔次較高核心輻射區(qū)外商業(yè)業(yè)態(tài)較為散亂，很難集中烘托出區(qū)域熱點中心區(qū)域商業(yè)較周邊區(qū)域商業(yè)售價差異大,寫字樓概述,? 寫字樓廣義上是指滿足人們進行商務辦公活動的場所，其一般具有交通便利

10、，配套設施完備，注重效率及建筑形象等特征，它是企業(yè)品牌最具代表意義的象征。? 市場對寫字樓物業(yè)的評判依據(jù)一般有以下六個方向:地段,功能,服務,智能化,環(huán)境(園林),可持續(xù)發(fā)展。? 接下來我們將會對寫字樓行業(yè)發(fā)展趨勢作定性調研和分析。,寫字樓市場未來空間良好，市場機遇仍然存在,經(jīng)濟基礎穩(wěn)步增長——全市恩格爾系數(shù)低于全國水平，說明人民富裕程度提高；房價增長，房地產(chǎn)整體水平提高，這些都為本項目提升品質提供了良好的大環(huán)境。伴隨著結構調整

11、實施加快，石家莊經(jīng)濟形勢延續(xù)去年的增長。后發(fā)優(yōu)勢繼續(xù)存在——石家莊經(jīng)濟增長率快于全國平均增速。由于經(jīng)濟基礎薄弱，前幾年房價在全國省會城市中較低，近年來經(jīng)濟和房價漲幅較大，也屬正常。2009年和2010年盡管遇到房市低迷走勢，但整體市場潛在需求良性發(fā)展，剛性需求依舊旺盛。區(qū)域發(fā)展聚集效應——各區(qū)域寫字樓市場的迅速發(fā)展，將使商務區(qū)域由分散向聚集轉變，從而改變各區(qū)域寫字樓市場發(fā)展不均衡的狀況，從而推動寫字樓市場的發(fā)展。政府推動市政改造—

12、—盡管寫字樓的供應有減弱傾向，但處于產(chǎn)品升級期的石家莊寫字樓市場面臨著眾多高端客戶的置業(yè)需求。通過優(yōu)惠政策和基礎設施改善的刺激，政府將著力以商務商業(yè)物業(yè)吸引外來企業(yè)投資入駐，寫字樓需求后期將同時伴隨質和量的改變。企業(yè)自用需求拉動——隨著石家莊經(jīng)濟的走強，以及政府招商引資力度的加大，會有越來越多的外埠企業(yè)進駐石家莊，推動寫字樓需求的增長，對石市寫字樓市場的發(fā)展形成重要支撐。,未來市場空間,本地寫字樓市場的分析,B、發(fā)展與現(xiàn)狀概述：?

13、市場競爭日益激烈，產(chǎn)品品質逐漸升級，但總體仍處較低水平；? 中心城區(qū)寫字樓密集，新興城區(qū)商務環(huán)境尚未獲得認同；? 無景觀配套資源;? 物業(yè)服務大多處于傳統(tǒng)服務范圍，缺少特色化與個性化服務；? 部分軟硬件設施如停車、智能化系統(tǒng)、配套設施等方面領先市場平均水平的項目獲取市場認同；,全國寫字樓產(chǎn)品供應及需求說明的幾大特征,A.城市發(fā)展中不同區(qū)位價值演譯不同的產(chǎn)品價值：? 具有成熟商圈，交通便利的城市核心地段：由于城市發(fā)展的需求及

14、外來企業(yè)的聚集，頂級高端寫字樓市場需求依然強勁；? 城市新發(fā)展格局上，具有產(chǎn)業(yè)依托或處在城市副中心地段：低密度低層高綠化率的總部經(jīng)濟越來越受到企業(yè)的歡迎；? 新老城區(qū)核心地段交匯處：同時注重商務效率商務形象也提倡新型辦公形態(tài)的中高檔寫字樓正在走創(chuàng)新之路；,B。企業(yè)隨著自身發(fā)展的需求對寫字樓物業(yè)有不同階段的衡量標準? 大中型或品牌成熟企業(yè)要求豪華，注重寫字樓地段和形象；? 創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)要求性價比高，注重寫字樓的功能和成本；?

15、 成長型企業(yè)追求快速發(fā)展，注重寫字樓的服務和可持續(xù)發(fā)展；C。寫字樓產(chǎn)品的核心能量不再只聚焦地段，而向品質度傾斜：? 智能化發(fā)展的新高度5A（有注解）；? 生態(tài)化發(fā)展的新高度綠色生態(tài)寫字樓；? 舒適度人性化發(fā)展的新高度5O（有注解）,,,,,,注解2：50? 代表頂級標準的5A寫字樓越來越表現(xiàn)出它的不足之處，比如位于喧鬧的商務中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化等；? 按照生態(tài)學、環(huán)境學和建筑學原理，遵循生態(tài)平衡及

16、可持續(xù)發(fā)展原則，獲得一種高效、低耗、無廢物污染的辦公方式。? 顛覆傳統(tǒng)辦公，將“以人為本”的理念引入辦公建筑中，給人們的工作帶來前所未有的舒適享受。? 五大特征：Office serve（辦公服務） Oxygen（氧氣）Open（開放而自由）Office park（花園辦公） Opportunity(發(fā)展前景),D。城市復合體與產(chǎn)業(yè)聚集依然是成就寫字樓的兩個方向：? 不同行業(yè)發(fā)展到一定階段，必然會有產(chǎn)業(yè)擴張與資源聚集的可能

17、，產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的新高度即主題性寫字樓；? 集酒店，商業(yè)，寫字樓，公寓等為一體的城市復合體能完善各功能的配套，形成自我循環(huán)；,寫字樓市場發(fā)展歷程回顧,石家莊寫字樓板塊分布,石家莊寫字樓分布集中在新百東購商圈和廣安CBD兩大商圈 其他區(qū)域寫字樓無明顯集群,石家莊寫字樓產(chǎn)品分析,入駐寫字樓重點項目列表,石家莊寫字樓產(chǎn)品分析,新推寫字樓重點項目列表,石家莊寫字樓租售價格分析,2009年寫字樓租金和售價漲幅增速將放緩，而帶動甲級寫字樓供應量

18、緩慢增加,◇2003年至2008年寫字樓租金價格年均上漲幅度達到50%◇2003年至2008年寫字樓售價年均上漲幅度達到17%◇2009年-2010年租金和售價將進入平穩(wěn)期，以寫字樓的市場的資源整合為契機，寫字樓市場被動進入發(fā)展調整期。低檔次寫字樓將逐漸被市場淘汰，軟硬件兩方面同時滿足客戶需求的產(chǎn)品將會成為市場的主導。,石家莊寫字樓客群來源分析,,,,石家莊寫字樓客群來源分析,,,,,,,,石家莊寫字樓客群需求分析,寫字樓大客戶以多

19、層 / 整層 / 半層 購買為主； 標準層面積區(qū)間以1000㎡ — 1500㎡ 為市場主力；,大客戶： ? 根據(jù)企業(yè)需求及資金實力的不同，主要以 多層 / 整層 / 半層 購買； ? 為方便辦公與商務溝通，大客戶對寫字樓 的標準層面積有一定要求；,寫字樓市場分析小結,多集中于新百東購商圈、廣安CBD商圈；對交通、商務氛圍、建筑形象等要求較高；甲乙級寫字樓租售價差異較明顯；整體價格較低，穩(wěn)步小調上漲之勢； 區(qū)域內無明顯集群；整體檔

20、次偏向中低端；在售寫字樓項目很少；,市場 特征,?寫字樓核心客群以大客戶（銀行、保險等大企業(yè)）為主；多層/整層/半層購買； ?小公司、投資客為邊緣客，主要需求單體面積區(qū)間為70-140㎡；且消化量有限；,客群 特征,石家莊主要公寓分布,一環(huán)內 或附近 / 商業(yè)繁華、商務人群集中區(qū) / 優(yōu)質地段 / 較高質素的集中客群,石家莊公寓產(chǎn)品分析,均價6000—8000元/㎡，略高于同地段住宅價格 / 40—80㎡為主力供給區(qū)間； 城市核

21、心區(qū)公寓精裝為主，邊緣區(qū)公寓多為簡裝、毛坯；,,石家莊公寓市場分析小結,處于寫字樓、住宅之間，市場供給、需求量均較小； 集中在一環(huán)內及附近 / 商業(yè)繁華、商務人群集中區(qū)域區(qū)；對地段、交通、客群質素要求高； 整體公寓市場價格略高于周邊普通住宅；,市場 特征,投資客、小公司辦公需求為主； 對總價、投資風險與回報較為敏感；,客群 特征,?精裝居多；40-80㎡為主力供給區(qū)間；市場消化量較快集中于40-65㎡； ?市場發(fā)展尚不成熟，

22、產(chǎn)品概念混淆，定位不明確；,產(chǎn)品 特征,本案地段的商務氛圍欠佳 / 需控制單體面積區(qū)間與總價 / 降低銷售風險,啟示,,,,目錄,? 第一部分決策綱要? 第二部分市場態(tài)勢分析及分布? 第三部分項目分析? 第四部分目標消費群定位? 第五部分項目定位? 第六部分結語,項目價值可能聚焦的環(huán)節(jié)：,分析不可變因素的優(yōu)劣勢，在可變因素中大膽創(chuàng)新。,,本案,,體育北大街在石家莊和正定的城市發(fā)展中戰(zhàn)略地位：1。城市二環(huán)2。緩解去正定

23、的交通不便捷的首選3。正定新區(qū)，北出口4。未來城市發(fā)展的商圈,,通往正定新區(qū),,,,區(qū)位：,項目處于石家莊市北二環(huán)與迅速發(fā)展的正定新區(qū)交匯處,正定新區(qū),石家莊北部發(fā)展區(qū),,本案,,地段交通    本案西接體育大街，南與北二環(huán)相距不到100米，東和北處于政府規(guī)劃的新津干渠，交通優(yōu)越。    交通向南可通向市中心，向西可通中華大街，向東至京珠高速及東二環(huán)，項目東側和北側規(guī)劃

24、生態(tài)高檔住宅區(qū)及公園，交通道路已經(jīng)比較完善。,中心城區(qū)和正定新區(qū)組成的“雙核”將成為未來石家莊市的定位，老城區(qū)注重提升城市品質，正定新區(qū)發(fā)展新興服務職能。到2015年，中心區(qū)域人口規(guī)模達到280萬人，城市建設達到270平方公司。,,,,? 城中心商圈發(fā)展日趨飽和，諸多消極因素日益暴露，成為企業(yè)健康發(fā)展的桎梏。? 擁擠的交通，使業(yè)務往來的效率大打折扣；? 擁塞的人流、車流，影響著企業(yè)辦公環(huán)境和員工的通勤效率；? 昂貴的辦公成本、日

25、益突顯的價格泡沫，更增加了投資的風險！毫無疑問，城市核心區(qū)已不再是發(fā)展型企業(yè)成長的理想空間，誰能先行發(fā)現(xiàn)并占據(jù)一個新的潛力商務空間，將成為決勝未來的戰(zhàn)略關鍵。體育北大街憑借得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和無比暢達的交通，日顯發(fā)展?jié)摿Α?區(qū)位價值＝？? 良好交通可達性? 景觀和視野上的優(yōu)越性? 城市北出口，形象展示上的卓越昭示,1、可視性     本案所在位置臨體育大街與北二環(huán)交匯處，有一定的可視性

26、，如果能建成一個地標建筑，也是增強本案可視性的一個最佳選擇。2、政府支持度    本案是石家莊政府工程重點項目，政府支持力度大，但由于該地區(qū)是連接正定新區(qū)的主干道，周邊項目開發(fā)還有待時日。,,規(guī)劃指標    紅線內占地45.915畝（合30610平方米），容積率為5.0計算，建筑面積在153050平米,本項目因素構成分析,本案SWOT分析,所謂SWOT分析法，是從營銷的角

27、度，從市場營銷的角度，從市場環(huán)境各方面對項目內外部條件進行綜合和概括，分析項目的優(yōu)勢、劣勢，將要面臨的機會和威脅。其中優(yōu)劣勢分析主要考慮自身的實力及其與競爭對手的比較，而機會和威脅分析將主要放在外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響上。,機會和威脅不足以影響本案,優(yōu)勢放大，劣勢轉優(yōu)勢,總結,,,,目錄,? 第一部分決策綱要? 第二部分市場態(tài)勢分析及分布? 第三部分項目分析? 第四部分目標消費群定位? 第五部分項目定位? 第六部分結語

28、,檔次定位——高檔與中高檔相結合,寫字樓物業(yè)——高檔甲級寫字樓 客戶需求——存在較大量的價格承受能力強的企業(yè)，并且這部分企業(yè)需要有良好形象的辦公場所，以展示企業(yè)形象及企業(yè)實力 超高層建筑——建設中高檔及以下檔次寫字樓成本控制要求高，并且建設中高檔及以下檔次寫字樓將在短期內被市場淘汰，并且將影響到本案其他類型物業(yè)的市場形象，導致本案投資風險迅速增大 酒店——高檔特色酒店 形象佳、功能齊全、個性化服務、量身定做的星級酒店物

29、業(yè)公寓——中高檔精品公寓相結合回款能力：公寓可以直接銷售，銷售速度快，回款能力強商業(yè)——高輻射力的高檔商業(yè)與配套服務的中高檔商業(yè)相結合 形象要求——與寫字樓及公寓檔次相匹配 經(jīng)營要求——提升輻射力及滿足周邊對配套商業(yè)的需求,客戶定位——購買客戶,寫字樓：投資者、集團購買，其中集團購買以本地企業(yè)為主，部分外地企業(yè)，可能會有部分政府機關單位、事業(yè)單位酒店：投資者、部分機關、事業(yè)單位領導、大中型私營企業(yè)主、高級白領公寓

30、：投資者、集團購買（異地企業(yè)駐石家莊分公司或辦事處）、高級白領、中小企業(yè)商業(yè)：投資者、銀行、通訊網(wǎng)絡經(jīng)營商,客戶定位——進駐客戶,寫字樓:異地企業(yè)駐石家莊分公司或辦事處、本地大中型企業(yè)和本地發(fā)展中的中小型企業(yè)酒店：石家莊部分機關、事業(yè)單位、大中型私營企業(yè)、高級白領公寓:異地企業(yè)駐石家莊辦事處管理人員、技術人員,白領階層、自由職業(yè)者、本地發(fā)展中的小企業(yè)及本地剛起步的小企業(yè)商業(yè):商務類商業(yè)企業(yè)、大型餐飲店、休閑娛樂項目經(jīng)營者、配套商

31、業(yè)經(jīng)營者,此定位構成的商務服務鏈示意圖,,目標客戶,,購買或租用高檔寫字樓,,商務需要：高檔酒店,商務需要：短期暫住的高檔公寓,,,商務需要：商務各項配套功能需求,,,,商務購物,商務娛樂休閑,商務飲食,,,全方位：商務功能滿足全方位：大商務消費循環(huán),,,,目錄,? 第一部分決策綱要? 第二部分市場態(tài)勢分析及分布? 第三部分項目分析? 第四部分目標消費群定位? 第五部分項目定位? 第六部分結語,市場定位,頂級的

32、 標志的形象 + 氣質 + 空間,NO. 1城市商務極,城市商務極——相互影響、相互帶動，廣場成為活力的核心,,,,酒店,寫字樓,商業(yè),廣場,商務區(qū)商務配套補充石家莊商務休閑中心個體差異、部分活力核心,定義整體檔次為辦公樓提供配套,本身就是一種標志為商業(yè)和酒店及公寓帶來潛在客戶,商業(yè)的業(yè)態(tài)和檔次要求不影響辦公、酒店,,連接紐帶活動空間標志性場所,,公寓,商業(yè)、寫字樓配套補充,形象定位,寫字樓,酒 店,商 業(yè),公 寓

33、,頂級的、商務的、國際化的,標志性的、商務的、身份感的,時尚的、溫馨的、情景化的,特色的、商務休閑的、高檔的,功能互相補充，互相支撐,插入鏈接,廣 場,開闊的、品質感強的、標志的,本項目產(chǎn)品定位,滿足辦公、酒店、居住、購物、娛樂等全方位大商務需求的,定位原則突出個性、創(chuàng)造差異性，擴大適應層面,復合型主題“商務”廣場需要指出的是本項目大商務的定位之獨特之處在于其產(chǎn)品依托五星級大酒店，其意義在于一方面是從硬件檔次上的提升，禮堂的沖擊及

34、尊寵心理的滿足；另一方面從軟件服務上能真正提升產(chǎn)品之耐售性,項目整體角色——未來城市多元特區(qū)，打造區(qū)域標桿、塑造區(qū)域新形象的城市名片 酒店和公寓——項目檔次的象征 與品牌的塑造 寫字樓——項目高度的標桿與形象的地標 商業(yè)——項目價值的靈魂與功能的主體,商業(yè)定位,北部新區(qū)正需商業(yè)中心——迎合需求，確立中心地位高端人群需求多元化商業(yè)——業(yè)態(tài)定位多元化周邊項目定位類似——商業(yè)檔次領先,立體化HOPSCA商業(yè)城邦歡樂場／時尚地／名流

35、會,,H —— Hotel,O —— Office,C —— Club,S —— Shopping mall,P —— Park,A —— Apartment,概念闡述,HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。HOPSCA包含商務辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城

36、市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發(fā)展的結果；同時HOPSCA通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。,HOPSCA兩種表現(xiàn)形式,,城市形態(tài)的表現(xiàn)：在城市核心區(qū)域為了降低商務成本形成HOPSCA,經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)：隨著城市區(qū)域開發(fā)與舊城改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種功能，形成互為價值鏈關系的、集群式的、高使用率的HOPSCA,具有代表

37、性的HOPSCA城市項目,,巴黎 拉德芳斯,紐約 曼哈頓,東京 六本木,上海 新天地,● 高可達性,● 高密度，集約性,● 功能復合性,● 土地使用均衡性,● 空間連續(xù)性、整體統(tǒng)一性,● 內部、外部聯(lián)系完整性,● 巨大的社會效應,● 巨大的升值潛力,交通網(wǎng)絡密集，便捷,平面、立面、空間的連續(xù)與結合建筑風格統(tǒng)一，環(huán)境協(xié)調,建筑高度和密度高

38、人流量高，人口密集,擁有城市的多種功能，集商務、購物休閑、娛樂為一體,均衡的土地使用方式最大限度利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能,因HOPSCA所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應。,內外部交通網(wǎng)絡合理規(guī)劃與使用,具有巨大的社會價值，為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。,HOPSCA的特征,HOPSCA

39、地產(chǎn)模式的價值體現(xiàn)    1． HOPSCA將為城市帶來巨大的增值價值    現(xiàn)代城市中心區(qū)通過綜合性的開發(fā)，結合社會經(jīng)濟發(fā)展目標和城市總體規(guī)劃要求，來獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。這種開發(fā)建設需要建設全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。HOPSCA在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。    一個成功

40、的HOPSCA項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商帶來巨大的品牌價值，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質，HOPSCA對城市的影響不能單純地看作是個地產(chǎn)模式。HOPSCA是一個強大的磁場，她融匯城市各種資源；她也是個開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；她更是個核心，影響甚至能帶動整個城市發(fā)展。這就是HOPSCA特有的城市精神——“融匯、交流、影響”。一個“資源共生、聚合

41、增值”的全新地產(chǎn)模式。    2． HOPSCA代表了一種全新的生活方式    HOPSCA六大業(yè)態(tài)集合了商務資源、辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑資源、居住資源，各個業(yè)態(tài)既相對獨立又相互影響互補。HOPSCA不僅能滿足人們在生活上各方面的需求，而且業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動及依賴更體現(xiàn)出HOPSCA業(yè)態(tài)的科學性及聯(lián)動性。例如：住宅與商業(yè)之間所產(chǎn)生的生活配套

42、互動，住宅與寫字樓、休閑娛樂場所之間的配套互動等，讓人們辦公、購物、娛樂、休閑就在家門口，享受繁華、便捷的都市生活。,HOPSCA形態(tài),,,,巨大的經(jīng)濟i效益以及文化影響,HOPSCA通過各種功能綜合互補，建立相互存在的價值關系，從而使它能夠適應不用時段的城市多樣化生活，并能夠進行自我更新與調整。這些都與HOPSCA形成的特點密切相關。,案例詳解,日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、

43、餐廳、游憩、文藝設施及新住宅群于一體，短短的時間內從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關注，同時還成為了許多時代尖端人士競相在六本木留下造訪腳印的黃金區(qū)域。,東京六本木,,日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設施及新住宅群于一體，短短的時間內從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關注，同時還成為了許多時代尖端人士競相在六本木留下造訪腳印的黃金區(qū)域。,經(jīng)濟形態(tài)HO

44、PSCA,城市規(guī)劃,開發(fā)理念一、使辦公的地方和居住的區(qū)域接近，縮短人們生活和工作之間往返的時間； 二、城區(qū)是安心和安全的； 三、塑造一個良好、美觀的環(huán)境； 四、想辦法把對歷史的回憶如何保留下來。,HOPSCA 效應,自從2003年4月開業(yè)以來，六本木新城人氣很旺，被稱為“城中城”、“立體城”、“藝術城”，無可爭議地成為東京新地標。日本建筑評論家說，它詮釋了21世紀建筑與城市的全新關系——立體城市。,六本木新興商業(yè)區(qū)不僅可

45、以滿足衣食住行的需要，還將成為一個集工作、學習、娛樂等功能于一體的‘精英城’，六本木新商業(yè)區(qū)正是城市中心的一塊綠洲，是一個可以使人們徜徉于文化、藝術、音樂和電影的樂土，工作和生活在這里是一種文化享受。這種城市文化方案如今已經(jīng)成為森公司的品牌形象。通過超前的規(guī)劃理念、成功的開發(fā)和運營，使六本木新興商業(yè)區(qū)能成為城市改造的模式，并以此為契機改變城市面貌。,城市文化,,,,,,,,三層：會議室/商務中心二層：銀行辦公/VIP客戶區(qū)夾層：精品

46、/小超市/咖啡廳底層：銀行/精品/電信營業(yè)廳,,產(chǎn)品建議——功能組合建議,,,酒店,,,,公寓,,寫字樓,商業(yè),,城市商務極價值體系,,商務極,,,,,,,,,,3.9米層高,,,超高挑空大堂,,,大規(guī)模特色廣場,,,,,可復制性強,特色block商業(yè)體,,電梯及其他配置,廣場景觀規(guī)劃,主體建筑高度,,群樓精品//配套商業(yè),,物業(yè)管理,,,,,,五星級商務酒店配套,大規(guī)模廣場和主體樓高度將是本項目的主要競爭優(yōu)勢,,,,,廣 場 價

47、 值,建筑本體價值,辦公樓前廣場設立架空層，入口處直接設立在二層,架空，辦公樓入口設立在二層,車行坡道，車行交通直接到二層,交通引至二樓，提升商業(yè)價值,酒店入口與辦公樓分開,設置部分地面停車位,二層多功能會議中心,廣場體現(xiàn)項目氣勢，體現(xiàn)項目標志性,,以水系為主題布置景觀軸線中心廣場體現(xiàn)標志性，成為城市焦點廣場水系直接引入主體樓,酒店入口前廣場,,,廣場,,順邦 ? 格 瑞 廣 場 Gray Square along the

48、 state,順 邦 —— 在主題案名前加上集團名稱，以推廣公司品牌 格 瑞 —— 由英文“Great”譯音而來，含“很好”、“大的”之意。這樣 的主體案名既顯得有品味，又不易在其它項目中重復出現(xiàn)。 從中文的角度，“格”可以使人聯(lián)想到“風格”、“格外”等， “瑞”有吉祥之意。 廣 場 —— 體現(xiàn)項目的公共性和綜合性，更富時代氣息,案名建議,,,,

49、目錄,? 第一部分決策綱要? 第二部分市場態(tài)勢分析及分布? 第三部分項目分析? 第四部分目標消費群定位? 第五部分項目定位? 第六部分結語,結語,? 今天，本項目已具備明星項目潛質，我們所要做的，就是全力堅定不移的把我們的理念付諸于現(xiàn)實，實現(xiàn)項目經(jīng)濟和品牌效益雙豐收。? 項目管理理念不是項目的營銷概念，而是項目的精神內涵，更是企業(yè)的精神和理念。因此，我們希望所有的合作團隊以項目的理念來推動項目工作的進展，衡量項目工作的質