物業(yè)小區(qū)物業(yè)方案編制

1、,09物業(yè)第五小組 組長：盧謀逸 組員：陳岳海 劉取鳳 二零一一年五月,,西海明珠花園物業(yè)管理方案,前言,《西海明珠花園物業(yè)管理方

2、案》是我們小組針對物業(yè)管理方案編制的實(shí)踐課程，結(jié)合西海明珠花園小區(qū)（主要是住宅和寫字樓）的實(shí)際管理情況，而編制的具體方案。 為了獲取相關(guān)資料，完成方案的編制，我們小組先后三次到西海明珠花園的住宅區(qū)管理處進(jìn)行調(diào)查和訪問，得到客服人員的友好配合，獲得了大量的相關(guān)數(shù)據(jù)。在方案的編制過程中，我們組員通過汪老師的指導(dǎo)、查閱相關(guān)書籍、集體研究討論和與管理處林經(jīng)理的交流，把遇到的疑惑和問題一一理清并解決。 本方案分為六章。

3、第一、第二章由盧謀逸編寫，第三、第四、第五章由陳岳海和劉取鳳共同編寫，第六章由全體組員合力編寫；最后由盧謀逸負(fù)責(zé)方案的整體修改、定稿和發(fā)言。,目錄,第一章 西海明珠花園基本概況 第二章 西海明珠花園物業(yè)服務(wù)理念與管理模式 第三章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 第四章 管理處組織架構(gòu)與人員配置 第五章 物業(yè)管理制度 第六章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算,第一章 西海明珠花園的基本概況,西海

4、明珠花園坐落在南山區(qū)南山桃園路與南油大道交界處，是集住宅，辦公、商業(yè)功能于一身的現(xiàn)代化花園小區(qū)。現(xiàn)由深圳海岸物業(yè)管理有限公司提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。 小區(qū)總占地2.4萬平方米，建筑總面積17.6萬平方米，綠化面積10800平方米，綠化率達(dá)45%；小區(qū)容積率為5.4，有八棟塔樓，共有1217戶，配套停車位有668個(gè)。由于小區(qū)物業(yè)的特殊性和多樣性，設(shè)有兩個(gè)管理處分管其物業(yè)，其中住宅與辦公的建筑面積為14.6萬平方米，由住宅區(qū)的

5、管理處管理；商業(yè)建筑面積3萬平方米，由另一管理處管理。 小區(qū)設(shè)兩個(gè)變配電室，1＃變配電室在6棟地下一層，2＃變配電室設(shè)在1棟地下一層。水泵房社在6棟地下二層，辦公樓的空調(diào)設(shè)備設(shè)在7棟屋頂。分別在6棟一層設(shè)消防控制室（1＃）和1棟地下一層設(shè)消防控制室。,第二章 西海明珠花園服務(wù)理念與管理模式,西海明珠花園的服務(wù)理念是“規(guī)范管理，誠信服務(wù) ”，質(zhì)量方針是“實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)” 。 小區(qū)的管理模式分為管理

6、方法、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段和管理目標(biāo)五個(gè)部分。 管理方法：嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。 運(yùn)作程序： 分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。 實(shí)施措施：治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段進(jìn)行封閉式管理，以確保安全；裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法；精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)；合理調(diào)

7、度、有序停車，人車分流順暢交通；發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理；開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)。,,管理手段：全面導(dǎo)入ISO9001的管理體系，保證小區(qū)的管理規(guī)范化、制度化；通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性；執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明；建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望；提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性；管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同

8、，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。 管理目標(biāo)：通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)，在全面接管小區(qū)后兩年內(nèi)使西海明珠花園達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為深圳市物業(yè)管理的典范。,第三章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),常規(guī)性的公共服務(wù)內(nèi)容 ：房屋建筑主體的管理；房屋設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生的管理；綠化管理；治安管理；消防管理；車輛道路

9、管理。 針對性的專項(xiàng)服務(wù)：為了滿足業(yè)主的各項(xiàng)需求而設(shè)立的專項(xiàng)服務(wù)。例如安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品，如空調(diào)和防盜門的安裝。 委托性的特約服務(wù)：為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。例如：書報(bào)，代請鐘點(diǎn)工、保姆、家教和清潔搬家等服務(wù)。 社區(qū)文化服務(wù) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：包括房屋完好率，服務(wù)滿意率，公共配套設(shè)施完好率，安全措施的完備，環(huán)境衛(wèi)生，綠化養(yǎng)護(hù)和社區(qū)文化建設(shè)的

10、達(dá)標(biāo)。,第四章 管理處組織架構(gòu)與人員配置,人員配置圖：,,崗位職責(zé) 管理處經(jīng)理崗位職責(zé) ：主要有帶領(lǐng)各崗位人員做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作；做好員工管理工作；與業(yè)委會共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作。 保潔綠化主管崗位職責(zé) :主要有隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，與員工共同搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；定期開展小區(qū)的消殺工作 。 安保主管崗位職責(zé)：主要有定期組織安保人員的專業(yè)訓(xùn)練，共同 維護(hù)好管轄區(qū)的正常秩序

11、 ；負(fù)責(zé)轄區(qū)交通車輛的管理工作 ；負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作 。工程主管職責(zé)：主要有負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí) ；收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄；負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理。,,客服主管職責(zé):主要有負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò) ；制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃 ；負(fù)責(zé)各種檔案的定期檢查 ；負(fù)責(zé)開展宣傳工作和公益性活動(dòng)。 財(cái)務(wù)

12、主管崗位職責(zé)：做好管理處各項(xiàng)資金的收取與支出管理；定期匯總管理處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況；定期檢查財(cái)務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況；,第五章 物業(yè)管理制度,公共秩序制度包括有西海明珠花園小區(qū)業(yè)主公約，裝修管理規(guī)定，用水管理規(guī)定，用電管理規(guī)定， 天然氣使用管理規(guī)定， 環(huán)境管理規(guī)定，治安管理規(guī)定 防火防風(fēng)管理規(guī)定， 業(yè)主（住戶）停車管理規(guī)定和業(yè)主投訴處理、回訪規(guī)定。 管理運(yùn)作制度包括有員工行為規(guī)范，供電管理

13、程序，供水管理程序， 裝修控制程序，收費(fèi)運(yùn)作程序，便民服務(wù)工作程序，綠化管理程序，道路管理程序，清潔衛(wèi)生管理程序，治安管理程序，停車管理程序，值班管理程序，消防管理程序，公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序等二十項(xiàng)。 內(nèi)部管理制度包括有管理處經(jīng)理崗位職責(zé)，客服主管崗位職責(zé)，財(cái)務(wù)主管職責(zé)，工程主管崗位職責(zé)，保潔綠化主管崗位職責(zé)，安保主管崗位職責(zé)，客服員崗位職責(zé)，保潔員崗位職責(zé)，綠化員崗位職責(zé)，安保員崗位職責(zé)等二十一項(xiàng)。,

14、第六章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算,人員工資,,員工福利：按國家相關(guān)規(guī)定提取福利費(fèi)用。提取福利基金14%養(yǎng)老保險(xiǎn)20%失業(yè)保險(xiǎn)2%醫(yī)療保險(xiǎn)6%福利共提取工資總額的42%即1786800×42%=750456（元）,,其他費(fèi)用測算,,上述三項(xiàng)總費(fèi)用支出為：1786800+21000+750456+1166500=3724756（元）四、法定稅費(fèi):1.營業(yè)稅=費(fèi)用支出×5%=3724756×5%=18

15、6237.8（元）2.城市建設(shè)維護(hù)稅=費(fèi)用支出×7%=3724756×7%=260732.92（元）3.教育附加費(fèi)=營業(yè)稅×3%=186237.8×3%=5587.134（元）五、企業(yè)酬金=費(fèi)用支出×10%=3724756×10%=372475.6（元）六、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)=（服務(wù)成本+稅費(fèi)+酬金）÷管理范圍總建筑面積÷12=4549790.454