保利心語花園

1、保利心語花園定價分析,目 錄,,01,保利心語花園項(xiàng)目市場,項(xiàng)目簡介,1.保利心語花園位于沈陽市鐵西區(qū)重工街與熊家崗路交匯處，總規(guī)劃面積近70萬平米，東南側(cè)緊鄰沈陽鐵西“五館一場”。距離正在建設(shè)中的地鐵1號線重工街站大約1000米。重工街為沈陽二環(huán)路路段，城市交通非常便利。項(xiàng)目南側(cè)緊鄰沈陽市內(nèi)最大的森林公園——鐵西城市森林公園，將開辟近10萬平米的商業(yè)配套，滿足人們多樣化生活需求。更與小哈津幼兒園聯(lián)手園區(qū)高級幼兒園。保利心語花園一期一

2、組團(tuán)產(chǎn)品有8棟多層、7棟高層組成，共有854套。多層產(chǎn)品以120~138平的大戶型為主，高層產(chǎn)品則以70-90平的兩房產(chǎn)品為主。項(xiàng)目內(nèi)多層與高層產(chǎn)品類型形成了差異化。2.中小學(xué):內(nèi)建4000平幼兒園，鐵西區(qū)重工一校 鐵西區(qū)重工二校、鐵西區(qū)重工四校、輕工一小學(xué)、輕工二校 醫(yī)院:鐵西區(qū)紅十字醫(yī)院、鐵西區(qū)第六醫(yī)院、鐵西區(qū)第九醫(yī)院、鐵西區(qū)中醫(yī)院、鐵西區(qū)人民醫(yī)院 。占地面積:144800平方米 建筑面積:700000平方米 開工時間:20

3、08-06-01物業(yè)管理附加信息:暫定1.2-1.5元/月/平開發(fā)商:沈陽恒富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商:保利地產(chǎn)物業(yè)管理公司:保利物業(yè)沈陽有限公司建筑單位:廣州富力建筑安裝有限公司代理商:易居中國(沈陽)銷售代理有限公司景觀設(shè)計單位:北京大通方正景觀設(shè)計咨詢有限公司建筑設(shè)計單位:哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計研究院整合推廣公司:沈陽世創(chuàng)時代廣告有限公司產(chǎn)權(quán)年限:50年戶 數(shù):總戶數(shù)2360戶,項(xiàng)目鳥瞰圖,項(xiàng)目鳥瞰圖,,心語

4、花園區(qū)位地圖,保利心語花園項(xiàng)目分析,一、市場分析1、鐵西區(qū)市場鐵西新區(qū)幾年來大規(guī)模的“東搬西建”的改造，打破了延續(xù)50年的“南宅北廠”舊格局，為鐵西新區(qū)東部騰挪出了大批的土地，這使得新房地產(chǎn)項(xiàng)目的大批落戶鐵西。鐵西區(qū)已成為市內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)量最大的市場，在目前的市場環(huán)境下，鐵西區(qū)的項(xiàng)目面臨的競爭壓力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過其他城區(qū)。且目前在售的鐵西區(qū)項(xiàng)目大多為2005，2006年鐵西新區(qū)大發(fā)展時出售的地塊，多數(shù)項(xiàng)目都有成本優(yōu)勢，價格空間較大。就

5、鐵西板塊市場而言，目前各大開發(fā)商因存貨量大，迫于資金壓力，自08年市場的冰凍期開始即推出各種促銷策略，有些樓盤甚至出現(xiàn)低于成本價銷售的情況，但08年整體銷售情況均不理想。進(jìn)入09年以來，從2月沈陽房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況以及成交情況來看，在樓市整體普遍低迷的情況下，沈陽住房剛性需求仍然較大，二環(huán)以內(nèi)性價比高的項(xiàng)目仍受到購房者的熱捧，并且部分開發(fā)商開始打起了特價房的價格大戰(zhàn)，使得觀望情緒有所放松。2月沈陽成交熱點(diǎn)區(qū)域集中在鐵西與于洪區(qū)，鐵西

6、區(qū)占總成交套數(shù)的23.06%, 共計914套，心語花園所在的鐵西西部板塊銷售狀況也有所好轉(zhuǎn)。與保利心語花園同屬二環(huán)外的品牌開發(fā)商中，與本案高層產(chǎn)品存在競爭的恒大綠洲、碧桂園銀河城等，雖然項(xiàng)目地處于洪區(qū)，不過其位置到達(dá)市區(qū)的直線距離同心語花園相比較差別不大，而這兩個項(xiàng)目的均價較本案都有一定的競爭性。,2、競爭板塊分析保利心語花園的競爭樓盤大多位于鐵西區(qū)和于洪區(qū)。主要可以分成3個板塊，分別是鐵西區(qū)中部板塊、鐵西區(qū)西部板塊、鐵西區(qū)南部板塊

7、。保利心語花園項(xiàng)目位于鐵西區(qū)西部板塊，緊靠二環(huán)重工街。,2、項(xiàng)目優(yōu)勢 保利心語花園的項(xiàng)目優(yōu)勢主要在于保利地產(chǎn)的品牌價值，五館一場板塊未來的區(qū)域價值以及項(xiàng)目自身高端的產(chǎn)品品質(zhì)。 保利心語花園地處重工街五館一場、森林公園板塊，這里是僅次于渾南奧體中心的沈陽市文體副中西，也是鐵西區(qū)唯一的文化體育中心?！拔屦^一場” 斥資3億元，包括體育館、游泳館、工業(yè)文化展示館、城市規(guī)劃展示館（檔案館）、蒸汽機(jī)車博物

8、館、體育場。鐵西森林公園即原于洪苗圃，改造后總面積達(dá)100萬平方米，是全市最大的市內(nèi)森林公園、天然氧巴。 項(xiàng)目規(guī)劃針對大型社區(qū)容易缺乏內(nèi)部活力，以及與外部城市銜接，溝通不暢的弊端，引入了“新都市主義”的概念，力求有效地引入同時放大城市及社區(qū)資源。項(xiàng)目園林將質(zhì)樸自然的園境與富有工業(yè)感現(xiàn)代感的建筑相互融合，營造一個即簡潔、富時代感，又靜謐、舒適的居住區(qū)環(huán)境。地塊內(nèi)保留的436株原生大樹，依數(shù)造景營造出了豐富而獨(dú)特的園

9、林景觀。,3、項(xiàng)目的劣勢,保利心語花園項(xiàng)目主要的劣勢在于噪音的影響、高壓線的影響、交通配套少的影響。,二、價格策略,1、價格策略（1）采用低開高走的價格策略，以略低于客戶預(yù)期和市場競爭對手的價格開盤，開盤后根據(jù)銷售情況逐步拔高價格（2）以快速銷售、最大化成交為目的，對客戶價格進(jìn)行摸底，最大化的分流客戶，保證成交率（3）以板塊競爭對手價格和銷售情況為參考，制定在板塊內(nèi)有競爭優(yōu)勢的價格（4）為了避免出現(xiàn)08年底內(nèi)部認(rèn)購時期因?yàn)閮r格過

10、高，加之蓄客少的原因?qū)е麻_盤沒有形成熱銷的情況，本次開盤價格需留有余地，保證開盤熱銷的同時，以便下一階段銷售推廣的開展。2、定價原則原則一：本次定價主要考慮總價定價原則二：在考慮單價時考慮套內(nèi)面積定價原則三：多層高層分別定價，形成兩個獨(dú)立的價格體系原則四：拉大價差，更好的分流客戶原則五：綜合考慮多因素，多系數(shù)考慮項(xiàng)目多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品面積存在明顯差異，不存在項(xiàng)目內(nèi)的競爭。市場上多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品存在明顯的價差，所以定價時多

11、層與高層需分開考慮，拉開價差。,三、項(xiàng)目開盤回收價測定主要采用市場定價法，即選取相似樓盤進(jìn)行價格比較來確定項(xiàng)目開盤的回收價。之后確定項(xiàng)目的價格模型，深入探討項(xiàng)目的定價系數(shù)，形成項(xiàng)目的初步價格模型。最后通過與客戶預(yù)期進(jìn)行比較以及具體戶型與各競爭項(xiàng)目的橫向比較來確定各戶型的實(shí)際回收價格。通過細(xì)節(jié)的微調(diào)最終完成項(xiàng)目的定價。1、市場考慮因素地理位置：從地段綜合素質(zhì)的優(yōu)劣來考慮。交通配套：主要是從項(xiàng)目周邊道路狀況、地鐵公車的配套進(jìn)行綜合

12、比較。居住環(huán)境：包括小區(qū)整體的居住氛圍環(huán)境，項(xiàng)目規(guī)劃的適宜度人性化等。 生活配套：主要是項(xiàng)目附近的商業(yè)、辦公、醫(yī)療、郵電、銀行等配套設(shè)施的齊備。樓盤規(guī)模：從小區(qū)規(guī)模大小，綠化維護(hù)、小區(qū)內(nèi)部配套等方面進(jìn)行考慮。戶型設(shè)計：考慮單位的戶型設(shè)計十分合理、實(shí)用。教育配套：小區(qū)周邊幼稚園、小學(xué)、中學(xué)的情況。園林設(shè)計：小區(qū)的園林的觀賞性，舒適性方面考慮。發(fā)展商知名度：發(fā)展商實(shí)力、市場認(rèn)可程度、品牌號召力等。建筑密度：考慮樓盤的密度對價

13、格的影響。,定價系數(shù)保利心語花園定價模型主要考慮景觀、噪音、把山、面積、朝向、通風(fēng)、層差等系數(shù)。,1、層差系數(shù)（1）多層層差,,多層因客戶對中間樓層即4、5層需求較多，因此將4、5層層差相同（均為300）且高于2、6層；而2層與6層比較，6層采光略好，并且多層帶電梯，避免了6層上樓困難的情況，因此6層較2層稍高而比4、5層略低。1層贈送花園單位與7層送露臺單位相比較，1層光線較差，因此1層較7層略低,（2）高層層差①、臨街高層1

14、0#、11#：整體趨勢——中間樓層最高，根據(jù)樓層不同遞增與遞減系數(shù)不同。具體細(xì)節(jié)——臨街樓棟南向無景觀，且矮樓層受噪音影響，空氣質(zhì)量差，因此層差加大，隨樓層每層遞增30元；6層以上至12層需求大，且樓層差別相對較小，因此每層遞增20元；13樓需求比中間層少，為有效分流中間層客戶，因此從13層起，逐層遞減10元；16躍17層的樓層差150元，主要考慮此套房源最后價格應(yīng)該與4樓相近，因此150元實(shí)際為調(diào)整系數(shù)。,總體層差,10#

15、東北向，11#東北及西北向?qū)硬睿褐饘舆f增1元，以縮小層差；至13層起逐層遞減10元。,10#西北向?qū)硬睿赫w無層差，為本次開盤的特價房源，共17套。,樓王景觀特指多層5#1單元及6#4單元，因前無遮擋，且正面臨園區(qū)主景觀，因此景觀系數(shù)為200元。,朝向系數(shù) 通風(fēng)系數(shù),面積系數(shù)從50-140

16、平戶型，以每10平米遞增20元，取90-100平為基準(zhǔn)價0元，140平以上則取統(tǒng)一值。,整體層差：,景觀系數(shù),3、定價第一步：綜合測評,,第二步：價格測定,綜上所述，保利心語花園最終市場測算價格為4004元/㎡。,六、價格明細(xì)目前保利心語花園對外統(tǒng)一優(yōu)惠口徑為：認(rèn)購享受95折優(yōu)惠，一次性98折，商業(yè)貸款99折，公積金 貸款無折扣。而根據(jù)實(shí)際蓄客情況分析，商業(yè)貸款客戶占比例最多，因此定價中總體按照94折返點(diǎn)。,2、選擇比較對象原則