增減掛鉤項目貸款

1、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司山東省分行,城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目貸款產(chǎn)品,房地產(chǎn)信貸部,綱要,一、產(chǎn)品設計背景,（一）建設社會主義新農(nóng)村，推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展進程的需要。 1.人多地少的國情決定了我國實行最嚴格的土地管理制度。黨的十六屆五中全會提出了建設社會主義新農(nóng)村的精神。 2.2004年12月24日，國務院制定了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)［2004］28號），提出了城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建

2、設用地減少相掛鉤的要求。 3.2005年10月11日，國土資源部出臺了《關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》（國土資發(fā)［2005］207號），在全國部分省市試點推行城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤（以下簡稱城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤）工作。,一、產(chǎn)品設計背景,（二）山東省作為全國首批5個城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點省份之一，高度重視，試點工作取得了良好效果。 1.山東全省農(nóng)民住宅用地占

3、整個建設用地的50％以上，隨著農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移和農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)定居，“空心村”現(xiàn)象非常突出。農(nóng)村基礎設施不完善，農(nóng)民居住環(huán)境比較差，農(nóng)村居民點人均用地面積遠遠超出《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》確定的人均150平方米的高限標準。而與此同時，城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展卻苦于無地可用。2006年4月，國土資源部選擇山東等5個省(市)開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，其中山東占試點總面積的35%。 2.山東省先后下發(fā)《山東省開展城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少

4、相掛鉤試點工作的實施意見》、《山東省城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤管理辦法》，自2006年起在省內(nèi)選擇泰安、菏澤等部分地區(qū)進行此項試點工作。,一、產(chǎn)品設計背景,3.山東省按照“總量控制、區(qū)域封閉、動態(tài)監(jiān)管、到期歸還”的原則穩(wěn)步推進試點工作。目前，第一批試點的66個項目區(qū)的拆舊、復墾、建新工作已基本完成，已拆舊復墾面積2.05萬畝，改造農(nóng)村居民點178個，近3萬人遷入新居；第二批試點項目區(qū)已完成拆舊復墾總面積580.02公頃，使

5、用掛鉤周轉(zhuǎn)指標860.86公頃。 4.試點工作效果明顯。通過建新區(qū)、拆舊區(qū)和對舊區(qū)土地復墾，實現(xiàn)了集約節(jié)約用地，一方面改善了居民生活條件，增加了耕地供給，另一方面通過農(nóng)村建設用地置換為城鎮(zhèn)建設用地，解決了因建設用地指標不足制約當?shù)毓I(yè)發(fā)展的瓶頸問題。 如試點區(qū)單縣高韋莊鎮(zhèn)大徐莊村村民住宅原占地面積1171.95畝，拆遷復墾后安置用地335.25畝,凈增耕地823.2畝,其他農(nóng)用地6.75畝,共安置675戶,2440人

6、,騰出了829.95畝的建設用地指標。同時，村民住宅條件得到了改善，新居住區(qū)道路、水、電、電話配套基礎設施齊全，成為了建設社會主義新農(nóng)村的典范。,一、產(chǎn)品設計背景,（三）符合我行“面向三農(nóng)，服務三農(nóng)”的市場定位。 1.隨著試點范圍的逐步擴大，資金不足成為制約此項工作順利推進的重要因素，擴大融資渠道，取得金融部門的信貸支持，成為山東省各級政府部門的共識。 2.而此項工作也恰與我行“面向三農(nóng)，服務三農(nóng)”的市場定位以及以支持

7、社會方義新農(nóng)村建設等內(nèi)容為主的藍海戰(zhàn)略相一致。 基于以上原因，我行在與山東省國土資源廳等有關部門充分協(xié)商并多次實地調(diào)研分析的基礎上，確立了雙方合作意見。為規(guī)范該項工作的運作流程，我行創(chuàng)新了“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目貸款”產(chǎn)品，做為指導雙方加強合作的規(guī)范性文件。,二、產(chǎn)品定義及特點,產(chǎn)品定義城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目貸款（以下簡稱掛鉤項目貸款）是指根據(jù)國家法律法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行信貸管理制度，由農(nóng)業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于掛鉤項目土地整

8、理和開發(fā)并以其項目收益作為還款來源的貸款。,二、產(chǎn)品定義及特點,產(chǎn)品特點 1.在全國金融系統(tǒng)內(nèi)首次推出同類金融產(chǎn)品。 2.明確了貸款主體，放寬了評級授信和貸款條件： ◆明確了縣（市、區(qū)）土地收儲機構(gòu)作為承貸主體，借款人條件設定為信用等級A級（含）以上。 ◆掛鉤項目貸款納入法人客戶統(tǒng)一授信管理，貸款申請額度應在客戶的新增授信額度之內(nèi)。 新增授信額度＝（掛鉤地塊新征建設用地有償使用

9、費、耕地開墾費、契稅、農(nóng)業(yè)開發(fā)整理基金）+可支配使用的經(jīng)營性用地政府純收益部分+其他可支配使用資金 ◆掛鉤項目貸款應優(yōu)先采用擔保貸款方式。,二、產(chǎn)品定義及特點,3.針對主要風險點，提出了切實可行的風險控制措施。 ◆該項產(chǎn)品的主要風險點是：項目收益主要依靠掛鉤指標使用后土地出讓的級差收入，但由于掛鉤指標不易控制，指標收益難以量化和封閉。 ◆通過與國土部門的積極溝通協(xié)商，我行在《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有

10、限公司山東省分行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目貸款管理辦法》中明確要求：“有權(quán)部門出具承諾，未經(jīng)銀行同意，掛鉤項目周轉(zhuǎn)指標不能使用。” ◆同時要求，“掛鉤項目貸款原則上實行資金專戶管理，掛鉤指標使用時，要加強對掛鉤建新地塊收儲、出讓進度的監(jiān)督，掛鉤建新地塊的新征建設用地有償使用費、耕地開墾費、契稅、農(nóng)業(yè)開發(fā)整理基金、經(jīng)營性用地政府純收益的一定比例等要納入專戶管理”。,三、產(chǎn)品市場前景分析,(一)建設用地增減掛鉤項目發(fā)展前景好。該項

11、目通過對一些空心村、居住分散村的集中搬遷與整合，將節(jié)余出的大量的農(nóng)村建設用地指標置換成地級較高的城鎮(zhèn)建設用地指標，一方面以對城鎮(zhèn)建設用地指標處置獲得的土地級差收益，加大對農(nóng)村住房建設及基礎設施的投入，提高村民的生活居住條件，另一方面又能夠解決因城鎮(zhèn)建設用地指標不足影響當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的難題，為提高當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平及工業(yè)反哺農(nóng)村提供支撐。（二）產(chǎn)品市場前景廣闊。據(jù)國土部門統(tǒng)計，增減掛鉤項目的每畝實施成本（建新房、拆舊房、土地復墾）在6萬元左

12、右，山東省今年將安排10萬畝以上的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤規(guī)模；未來3年，將陸續(xù)對全省占地約XX萬畝的農(nóng)村實施城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目。據(jù)測算，今年增減掛鉤項目約需資金60億元左右，未來3年約需資金XX億元以上。若政府按20%的項目資本金比例投入測算，今年資金缺口約48億元，未來3年資金缺口在XX億元以上，城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目貸款具有廣闊的市場空間。,四、產(chǎn)品成本效益分析,項目成本效益預測表,四、產(chǎn)品成本效益分析,（一）土地級差收入大，

13、第一還款來源充足。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目貸款的主要還款來源為節(jié)余用地指標的級差收入。以今年掛鉤試點計劃10萬畝測算，掛鉤項目總成本約為60億元，按項目資本金比率20%測算，共需銀行貸款48億元。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目出地率按50%，節(jié)余指標平均基準地價60萬元/畝測算，2009年土地級差收入達300億元，可用于償還貸款的資金達240億元左右，遠大于貸款48億元，貸款還款來源充足。（二）我行綜合收益高。以貸款執(zhí)行3年期基準利率測

14、算，我行每年可實現(xiàn)利息收入2.6億元；能夠拓寬我行“服務三農(nóng)”的業(yè)務領域，進一步密切與政府有關部門，特別是國土資源部門的關系，提高我行機構(gòu)類業(yè)務的市場份額。,五、產(chǎn)品主要功能及操作流程,,產(chǎn)品主要功能,,還款來源主要是掛鉤指標收益或財政承諾撥付的資金。,掛鉤項目貸款按照固定資產(chǎn)貸款管理。,貸款用途為用于拆遷戶安置、相關基礎設施建設及拆舊區(qū)土地復耕。,五、產(chǎn)品主要功能及操作流程,五、產(chǎn)品主要功能及操作流程,操作特點：1.放寬貸款條件。

15、 ◆貸款應優(yōu)先采用擔保貸款方式。對借款人實力較強、運做管理規(guī)范，項目前景明朗、還款資金來源能夠落實的項目，可采用信用貸款方式。但需符合：借款人管理規(guī)范，管理制度和財務制度健全，無不良信用記錄；所有者權(quán)益不低于5000萬元；項目所在縣（市、區(qū)）上年度地方財政收入不低于10億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值不低于150億元；為控制風險，還要求未經(jīng)銀行同意，掛鉤項目周轉(zhuǎn)指標不能使用，政府有關部門還要出具掛鉤指標收益優(yōu)先償還貸款的承諾。 ◆增減

16、掛鉤項目貸款利率按我行有關利率政策執(zhí)行，原則上可執(zhí)行基準利率。,五、產(chǎn)品主要功能及操作流程,2.重點調(diào)查客戶和項目的合規(guī)、合法性。 ◆借款人從事城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目經(jīng)營活動應符合國家和地方有關法律法規(guī)和政策，所在市（區(qū)、縣）是經(jīng)有權(quán)部門批準的掛鉤項目試點或?qū)嵤﹨^(qū)域，應依法取得政府主管部門或機構(gòu)授權(quán)、委托從事城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目實施的批準文件。 ◆貸款項目應符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和相關行業(yè)規(guī)劃，涉及新增建設用

17、地的，還應取得有權(quán)部門同意土地征用和轉(zhuǎn)用的正式批復，并納入土地利用年度計劃。貸款項目應取得有權(quán)部門批準的立項、規(guī)劃、房屋拆遷、配套基礎設施建設等方面的開發(fā)合法批件。,五、產(chǎn)品主要功能及操作流程,3.加強貸后管理 ◆加強資金監(jiān)管。掛鉤項目貸款原則上實行資金專戶管理，要求借款人在農(nóng)業(yè)銀行開立建設資金專戶，實行收支兩條線管理，借款人將項目資本金、其他自籌資金以及銀行借款全部存入專戶。掛鉤建新地塊的收益也應納入專戶管理。 ◆全程監(jiān)督