商業(yè)管理公司自持物業(yè)經(jīng)營稅務(wù)籌劃方案

1、商業(yè)管理公司自持 商業(yè)管理公司自持物業(yè)經(jīng)營稅務(wù)籌劃方案 物業(yè)經(jīng)營稅務(wù)籌劃方案一、概況：泰發(fā)祥實業(yè)集團公司的商業(yè)地產(chǎn)面積 334200 平方米：序號 項 目 面積（平方米） 所有人 備 注1 高新華府 38717.08 置業(yè)公司2 泰祥家苑 11000.00 置業(yè)公司3 望湖星城 4500.00 劉拖秀4 聚能物流 180000.00 礦業(yè)公司5 步 行 街 100000.00 置業(yè)公司合 計 334217.08二、

2、自營物業(yè)應(yīng)交稅費種類：1、營業(yè)稅及附加：按租金收入的 5.60%；2、印花稅：按租金收入的 0.1%；3、水利基金：按租金收入的 0.08%；4、房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種財產(chǎn)稅。自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅， 出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計算分從價計征和從租計征兩種，從租計征稅負(fù)重，從價計征稅負(fù)輕。具體規(guī)定如下：4.1 《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條：

3、 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除１０％至３０％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。4.2 《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為 12％。4.3 《房產(chǎn)稅施行細(xì)則》第四條 房產(chǎn)稅稅額的計算公式如下：4.3.1 以房產(chǎn)原值為

4、計稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值×（1-30％）×1.2％；4.3.2 以租金收入為計稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額＝全年的租金收入×12％。 5、所得稅：房產(chǎn)是公司所有的，按公司利潤交納 25%的企業(yè)所得稅，房產(chǎn)屬于個人所準(zhǔn)按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平方米 0.6元至 30 元之間。土地使用稅按年計算、分期繳納。租賃房產(chǎn)的土地使用稅按租賃房產(chǎn)占用的土地使用面積征收。6.1

5、開發(fā)區(qū)每平方米土地使用稅稅額為 6.00 元。6.2 東沙泰祥家苑每平方米土地使用稅為 4.00 元。6.3 望湖星城每平方米土地使用稅為 元。三、納稅籌劃思路：從以上自營物業(yè)稅費負(fù)擔(dān)情況分析可以看出，自營物業(yè)的稅費負(fù)擔(dān)主要來自房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，所以我們籌劃的思路主要從降低這兩個稅種負(fù)擔(dān)出發(fā)考慮。1、改出租為轉(zhuǎn)租籌劃 改出租為轉(zhuǎn)租籌劃1.1、組建商業(yè)管理公司可實現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu)化。 1.2、政策依據(jù)：

6、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。組建的商管公司只是管理機構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。 1.3、第一道租金占總租金比例為在 67.49%以下才可節(jié)稅，越小節(jié)稅越多。該方案多出一道營業(yè)稅 M×5%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅（H-M）×12%，只有當(dāng) H>1.47M 時，該籌劃方案才可行（假設(shè)直接租賃租金為 H，轉(zhuǎn)租第一道租金為 M） 。1.3.1 置業(yè)公司--（100

7、萬）---租戶1.3.2 置業(yè)公司--（67.49 萬）--商業(yè)運營公司--（100 萬）--租戶假設(shè)：直接租賃租金 H=100 萬元，轉(zhuǎn)租第一道租金為 M即有：100*（5.78%+12%）<=M*（5.78%+12%）+100*5.78%17.78<=17.73%*M+5.7817.78%M<=12M<=67.49通過以上計算可知：轉(zhuǎn)租賃時當(dāng)?shù)谝坏雷饨鹫伎傋饨鸬谋壤_到 67.49%時，兩種方式稅負(fù)相等，也