我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析摘要 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要部門,其興衰直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的興衰。本文通過描述目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，以經(jīng)濟學角度分析產(chǎn)生的原因，及 房地產(chǎn)泡沫增長對我國的影響，借鑒外國經(jīng)驗提出相應的調(diào)節(jié)對策，促進我國房地產(chǎn)持續(xù)、健康發(fā)展。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 供給 需求 均衡 泡沫增長 AbstractThe real estate industry is an important sector of the nationa

2、l economy, its rise and fall directly related to national economic decline.This paper describes the current situation of the development of real estate market in China at present, analysis the reasons at the point of eco

3、nomic, and explain the influence of real estate bubble growth to our country. Learn From Foreign Experience and put forward the corresponding adjustment countermeasures to promote the sustainable and healthy development

4、of real estate in our country.Keywords: Real estate ,supply, demand ,balance bubble growth房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展不 僅有助于我國抵御經(jīng)濟危機，而且是預防通脹的重要措施.在我國經(jīng)濟復蘇這段時期內(nèi)，國家將對房地產(chǎn)市場進行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，包括支持保障性住房的發(fā)展,遏制 投機行為,科學測算用地指標,嚴格規(guī)范土地儲備,打擊“

5、囤地“行為等，以達到房地產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定發(fā)展的目標。1 我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀近年來隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時,在總體上對經(jīng)濟社會的發(fā)展確實起到了促進作用；另一方面由于野蠻生長，其 負面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟社會的一大隱患。因此， 對迅速蔓延的房地產(chǎn)負面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預警。 1.1 房地產(chǎn)供求總量上的非均衡性房地產(chǎn)供求總量上的非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求大于有效

6、需求，實際供給大于有效供給，即超額需求和超額供給同時并存，也即短缺與過剩同時存在。 在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，存在著潛在需求巨大與有效需求不足的矛 盾、大量商品房空置等非均衡問題。隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城鎮(zhèn)需品，具有不可移動性和差異性。其不可移動性體現(xiàn)在它的區(qū)位特征上，包括 小區(qū)環(huán)境及住戶的社會經(jīng)濟地位，所處地段本身的物理特性和可達性，以及與工作地點、親朋好友之間的交通方便程度等均在考慮之列。住房的差異性表現(xiàn) 在房屋的實體

7、特征上，例如房型、面積、房齡、建材、內(nèi)外裝修等等。上述特性使得購房者的搜尋成本和簽約成本很高。首先考慮搜尋成本，由于房地產(chǎn)市 場中的購房者收人和偏好存在很大差異，而房地產(chǎn)又不可移動，導致市場供給無法完全切合市場需求，形成最初市場中的非均衡點，而當潛在購房者持續(xù)性、目的性地尋找適合的房屋而形成的較高搜尋成本會使交易進一步減少，使 市場無法迅速吸收過度供給。其次考慮簽約成本，由于存在房屋的差異性，購 房者為了能使所簽訂的契約盡可能地完整，他

8、們會有意或無意地使簽約成本增加，簽約時間延長，從而減緩市場中調(diào)整供求非均衡的速度。2．3 壟斷競爭的價格形成機制導致房地產(chǎn)市場非均衡房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動的，從而決定了任何一種房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、就地消費。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)不能像一般商品，如日用百貨、衣帽服飾等一樣，能夠通過價格信號引導調(diào)劑各地余缺，這使得房地產(chǎn)市場不可能是一個完全競爭的統(tǒng)一市場，而是區(qū)域性的壟斷市場。在壟斷性市場上，由于住

9、房是生活必需品，當市場上沒有 其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)時，房地產(chǎn)市場是處于供方定價的，在這樣的市場氛圍之下，房地產(chǎn)市場的價格就不完全是由市場供需來決定了，其數(shù)值除了受市場供求的影響之外還要受定價者(即開發(fā)商)的主觀約束，當市 場形勢明朗時，過高的房地產(chǎn)價格就必然出現(xiàn)了，而作為處于弱勢地位的消費者來說，只能接受這一市場價格，此時，房價的不能承受問題就不可避免地發(fā)生了，供求的非均衡就出現(xiàn)了。 2．4 中央金融政策的變動導致房地

10、產(chǎn)市場非均衡房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。金融政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要工具之一。運用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，當房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時，收緊房地產(chǎn)貸款；而當房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產(chǎn)信貸。金融政策主要通過對信貸規(guī)模、 利率水平、貸款方式等選擇來調(diào)控房地產(chǎn)市場的。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于樓盤開發(fā)的大部分資金來源于銀行貸款，因此銀行貸款的額度和短期貸款的 利率的調(diào)整會對房地產(chǎn)

11、供給產(chǎn)生重要影響，而對于購房者來說，銀行首付額度 和貸款利率的調(diào)整會對使用按揭的購房者的購買決策產(chǎn)生影響，從而對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生重要影響，這樣可能造成房地產(chǎn)市場供給量與需求量無法達到平衡。 因此經(jīng)常處于變動狀態(tài)的信貸等金融政策也同樣造成房地產(chǎn)市場的非均衡。我 們國家住房金融，雖然個人貸款住房抵押貸款余額、增長速度屢創(chuàng)新高。但是由于我們目前只是針對交易過程中提供住房抵押貸款，沒有存量房的再按揭再 融資的制度安排，所以，住房金融發(fā)展的深度相對