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1、1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析市場(chǎng)供給基本平衡市場(chǎng)供給基本平衡房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來看,我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。1992年~1993年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期,1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì),1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后,房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升,2001年,全國房地產(chǎn)開發(fā)完成
2、額6245.5億元,同比增長(zhǎng)25.3%,至2002年前11月,全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)達(dá)到28.2%。從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來看,1996年開始,我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移,住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升,2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5%,2002年1~11月,這一比例已上升為70.7%,辦公樓投資稍有上升商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。房地產(chǎn)開發(fā)建筑
3、面積分析房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積分析2002年,全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭:2001年施工面積和新開工面積都有較快增長(zhǎng),新開工面積比去年同期增長(zhǎng)27.2%,施工面積增速21.5%。今年1~11月份,全國商品房施工面積80730萬平方米,增長(zhǎng)22.6%,本年新開工面積3676萬平方米,增長(zhǎng)19.1%??紤]到新開工面積的較高增速,可以預(yù)見,今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。從竣工面積來看,1998年以來,房
4、地產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)速度開始回升,受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響,商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)2002年1~11月,全國房地產(chǎn)竣工面積16271萬平方米,比去年同期增長(zhǎng)28.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)分析住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分,其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重最大,商業(yè)用房市場(chǎng)次之,辦公樓市場(chǎng)所占的比重最校近幾年來,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn):住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng),住宅供給的
5、內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降,安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5%~10%比較合適,因此近幾年我國政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資,高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10%以下,普通住宅的投資比例開始上升,2002年1~11月,住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)70.7%以上,比去年同期增長(zhǎng)29.6%。辦公樓市場(chǎng)供給有所增加辦公樓市場(chǎng)供給有所增加3上海、廣東、
6、江蘇、浙江、貴州等省市,越來越多的居民采取通過將自有住房出租,同時(shí)購置新房自住來改善家庭居住條件,以投資為目的的購房出租也在部分城市逐步興起。住房分配貨幣化促進(jìn)了住房消費(fèi)住房分配貨幣化促進(jìn)了住房消費(fèi)大部分城市已在出臺(tái)貨幣化方案的基礎(chǔ)上,制定了補(bǔ)貼資金籌集和管理、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼方式、補(bǔ)貼申請(qǐng)、現(xiàn)住房認(rèn)定、超標(biāo)和未達(dá)標(biāo)住房處理、補(bǔ)貼發(fā)放程序等相關(guān)配套政策,不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補(bǔ)貼,補(bǔ)貼的發(fā)放帶動(dòng)了大量個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入住房市場(chǎng),促進(jìn)了
7、居民住房消費(fèi)。住房金融進(jìn)一步發(fā)展,住房公積金管理逐步規(guī)范住房金融進(jìn)一步發(fā)展,住房公積金管理逐步規(guī)范截至2001年底,全國商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元,是1997年底的33倍,首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額,占消費(fèi)貸款余額的86%,基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2001年住房公積金新增個(gè)人住房貸款395億元,比上年增長(zhǎng)71%。住房金融的發(fā)展,極大地提高了居民購房的支付能力,已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。從統(tǒng)計(jì)
8、數(shù)據(jù)看,商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良率不到0.5%,住房公積金個(gè)人住房貸款的不良率僅為0.24%,對(duì)于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。空置總量仍然很大空置總量仍然很大房地產(chǎn)市場(chǎng)空置總量仍然很大房地產(chǎn)市場(chǎng)空置總量仍然很大據(jù)統(tǒng)計(jì),到2002年7月底,中國商品房空置總量在1.2億平方米左右,其中空置一年以上的超過50%,占?jí)嘿Y金超過2500億元,居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主,其抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較差
9、,較大的空置面積使得開發(fā)商積極性受到嚴(yán)重的挫傷。難以收回的預(yù)期收益,使得開發(fā)商難以進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)投資。這會(huì)使房地產(chǎn)的有效供給不易實(shí)現(xiàn),出現(xiàn)惡性循環(huán)。與居民收入相比,房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高與居民收入相比,房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高世界銀行的研究資料表明,當(dāng)一個(gè)國家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3:1至6:1時(shí),居民才能負(fù)擔(dān)得起。也就是說,一個(gè)家庭年收入的3~6倍能買下一個(gè)中等水平住宅時(shí),這個(gè)家庭便具備購房能力。2001年,我國商品房平均每平方
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