我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析

1、1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析市場(chǎng)供給基本平衡市場(chǎng)供給基本平衡房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資狀況房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資狀況從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。1992年～1993年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升，2001年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成

2、額6245.5億元，同比增長(zhǎng)25.3％，至2002年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)達(dá)到28.2％。從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，1996年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5％，2002年1～11月，這一比例已上升為70.7％，辦公樓投資稍有上升商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑

3、面積分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積分析2002年，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭：2001年施工面積和新開(kāi)工面積都有較快增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積比去年同期增長(zhǎng)27.2％，施工面積增速21.5％。今年1～11月份，全國(guó)商品房施工面積80730萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.6％，本年新開(kāi)工面積3676萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.1％?？紤]到新開(kāi)工面積的較高增速，可以預(yù)見(jiàn)，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。從竣工面積來(lái)看，1998年以來(lái)，房

4、地產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)速度開(kāi)始回升，受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)2002年1～11月，全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積16271萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)28.3％。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)分析住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重最大，商業(yè)用房市場(chǎng)次之，辦公樓市場(chǎng)所占的比重最校近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)：住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅供給的

5、內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％～10％比較合適，因此近幾年我國(guó)政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開(kāi)始上升，2002年1～11月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)70.7％以上，比去年同期增長(zhǎng)29.6％。辦公樓市場(chǎng)供給有所增加辦公樓市場(chǎng)供給有所增加3上海、廣東、

6、江蘇、浙江、貴州等省市，越來(lái)越多的居民采取通過(guò)將自有住房出租，同時(shí)購(gòu)置新房自住來(lái)改善家庭居住條件，以投資為目的的購(gòu)房出租也在部分城市逐步興起。住房分配貨幣化促進(jìn)了住房消費(fèi)住房分配貨幣化促進(jìn)了住房消費(fèi)大部分城市已在出臺(tái)貨幣化方案的基礎(chǔ)上，制定了補(bǔ)貼資金籌集和管理、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼方式、補(bǔ)貼申請(qǐng)、現(xiàn)住房認(rèn)定、超標(biāo)和未達(dá)標(biāo)住房處理、補(bǔ)貼發(fā)放程序等相關(guān)配套政策，不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的發(fā)放帶動(dòng)了大量個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入住房市場(chǎng)，促進(jìn)了

7、居民住房消費(fèi)。住房金融進(jìn)一步發(fā)展，住房公積金管理逐步規(guī)范住房金融進(jìn)一步發(fā)展，住房公積金管理逐步規(guī)范截至2001年底，全國(guó)商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元，是1997年底的33倍，首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額，占消費(fèi)貸款余額的86％，基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2001年住房公積金新增個(gè)人住房貸款395億元，比上年增長(zhǎng)71％。住房金融的發(fā)展，極大地提高了居民購(gòu)房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。從統(tǒng)計(jì)

8、數(shù)據(jù)看，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良率僅為0.24％，對(duì)于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用?？罩每偭咳匀缓艽罂罩每偭咳匀缓艽蠓康禺a(chǎn)市場(chǎng)空置總量仍然很大房地產(chǎn)市場(chǎng)空置總量仍然很大據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2002年7月底，中國(guó)商品房空置總量在1.2億平方米左右，其中空置一年以上的超過(guò)50％，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元，居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較差

9、，較大的空置面積使得開(kāi)發(fā)商積極性受到嚴(yán)重的挫傷。難以收回的預(yù)期收益，使得開(kāi)發(fā)商難以進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。這會(huì)使房地產(chǎn)的有效供給不易實(shí)現(xiàn)，出現(xiàn)惡性循環(huán)。與居民收入相比，房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高與居民收入相比，房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高世界銀行的研究資料表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起。也就是說(shuō)，一個(gè)家庭年收入的3～6倍能買(mǎi)下一個(gè)中等水平住宅時(shí)，這個(gè)家庭便具備購(gòu)房能力。2001年，我國(guó)商品房平均每平方