論國有土地使用權(quán)出讓制度.pdf

1、我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)不能流通，因此，要滿足社會(huì)對土地資源日益旺盛的需求就必須活躍中國的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。國有土地使用權(quán)出讓作為國有土地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)的最主要的方式，是土地在二級市場流轉(zhuǎn)的基本前提，直接關(guān)系到土地的供應(yīng)問題，意義重大。從1988年《憲法》修正案確立國有土地使用權(quán)出讓的合法地位到現(xiàn)在，國有土地使用權(quán)出讓制度對實(shí)現(xiàn)我國國有土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，繁榮我國的房地產(chǎn)市場起到了十分重要的作用。完善的國有土地使用權(quán)出讓制

2、度無疑是經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。但由于目前我國國有土地使用權(quán)出讓法律制度尚處于創(chuàng)建階段，在立法中難免存在著諸多問題，需要進(jìn)一步去研究探討。 本文首先明確了國有土地使用權(quán)出讓的含義，并在此基礎(chǔ)上，針對目前理論界對國有土地使用權(quán)出讓性質(zhì)存在的爭論，探討了國有土地使用權(quán)出讓的法律性質(zhì)，明確了國有土地使用權(quán)出讓行為的民事法律行為性質(zhì)。在對國有土地使用權(quán)出讓有了一個(gè)較為清晰的認(rèn)識后，本文簡要介紹了我國國有土地使用權(quán)出讓制度的歷史沿革

3、和其構(gòu)成特點(diǎn)，并對國有土地使用權(quán)出讓制度從理論上和制度設(shè)計(jì)上作了具體的分析，指出由于我國國有土地使用權(quán)出讓制度的創(chuàng)設(shè)最初是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的結(jié)果而非完善制度設(shè)計(jì)的產(chǎn)物，再加上國有土地使用權(quán)出讓制度創(chuàng)設(shè)時(shí)立法者對土地資源的生態(tài)價(jià)值缺乏應(yīng)有的重視，造成現(xiàn)有的制度存在很大的缺陷。具體說來，現(xiàn)有制度在立法思想上并沒有注意區(qū)分國家作為土地所有者和社會(huì)管理者的雙重身份，造成現(xiàn)有制度中土地管理部門的行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，整個(gè)制度在總體上缺少對出讓法

4、律關(guān)系主體雙方利益的平衡。而在具體制度的設(shè)計(jì)中，現(xiàn)有制度規(guī)定的出讓期限以及期滿后地上物的處理方式不夠合理，對土地使用權(quán)續(xù)期制度、登記制度、土地使用權(quán)提前收回制度的設(shè)計(jì)不夠完善，對“社會(huì)公共利益”的內(nèi)涵也缺少明確的界定，這些缺陷無疑對國有土地使用權(quán)出讓實(shí)踐中存在的國家權(quán)力膨脹、國有土地使用權(quán)受讓方利益難以得到有效保障的現(xiàn)象負(fù)有難以推卸的責(zé)任。另外，現(xiàn)有制度并沒有注意解決相關(guān)法律制度之間的有效銜接問題，對土地資源的保護(hù)也缺乏足夠的重視。這些

5、缺陷無疑大大限制了現(xiàn)有制度在實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值、保護(hù)土地資源方面所發(fā)揮的作用。針對目前存在的問題，我國應(yīng)在借鑒外國經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，立足本國國情，完善現(xiàn)有的制度。首先，應(yīng)整合我國國有土地使用權(quán)出讓制度的立法思路：第一，應(yīng)在國有土地使用權(quán)出讓制度中確立起可持續(xù)發(fā)展原則，公開、公平、公正原則和保護(hù)、合理利用出讓土地的原則。第二，要以我國物權(quán)法的制定為契機(jī)，做好相關(guān)法律、法規(guī)間的銜接、協(xié)調(diào)工作，從而形成我國未來和諧、完善的國有土地使用權(quán)出讓立法體系

6、。在明晰了立法思路的同時(shí)，要加強(qiáng)對國有土地使用權(quán)出讓制度中具體制度的修改、完善工作，具體可從三個(gè)角度來進(jìn)行。第一、在物權(quán)法領(lǐng)域，本文認(rèn)為應(yīng)區(qū)分普通居住用地、豪華住宅用地、商業(yè)用地，以此來設(shè)計(jì)相應(yīng)的土地使用權(quán)期限和續(xù)期制度并明確“社會(huì)公共利益”的內(nèi)涵與認(rèn)定程序。當(dāng)國有土地使用權(quán)期滿而不再續(xù)期的，國家應(yīng)對地上物的價(jià)值依法做出補(bǔ)償。應(yīng)完善現(xiàn)有的土地登記制度，在土地登記制度中確立預(yù)告登記制度和異議登記制度并對土地登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任做出規(guī)

7、定。為有效保護(hù)土地資源，促進(jìn)土地利用人合理利用土地，可以在國有土地使用權(quán)出讓制度中賦予土地出讓人依據(jù)出讓合同創(chuàng)設(shè)地役權(quán)，使受讓方負(fù)擔(dān)合理利用出讓土地的義務(wù)，從而可以利用物權(quán)的保護(hù)方法來獲得對土地資源的更加有效的保護(hù)。第二、在經(jīng)濟(jì)法領(lǐng)域，要建立起國有土地使用權(quán)出讓代理經(jīng)營制度，以實(shí)現(xiàn)政府行政權(quán)力與民事權(quán)利的有效分離；要明確兩種國有土地使用權(quán)提前收回行為的性質(zhì)和程序，對土地使用權(quán)收回后的善后措施也應(yīng)根據(jù)我國國情做出合理的規(guī)定。第三、在環(huán)境資

8、源法領(lǐng)域，應(yīng)完善現(xiàn)有的土地利用總體規(guī)劃制度與環(huán)境影響評價(jià)制度，明確土地利用總體規(guī)劃的制訂程序與修改程序，賦予土地利用總體規(guī)劃以法律效力；理順環(huán)境影響評價(jià)文件審批程序，在環(huán)境影響評價(jià)文件中加入對土地資源影響的針對性評價(jià)和各種替代性方案與補(bǔ)救措施的要求。在完善相關(guān)土地資源保護(hù)制度的同時(shí)，也還要完善土地資源保護(hù)責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，以保障有關(guān)制度的順利實(shí)施。 通過對現(xiàn)有制度在總體立法思路與具體制度設(shè)計(jì)的改進(jìn)措施的設(shè)想，本文期望能對國有土地使