構(gòu)想新型的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度.pdf

1、改革開放促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，也促進(jìn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建立。由于高層、大型居住物業(yè)的建設(shè)在我國起步較晚，城鄉(xiāng)居民對這種制度相對陌生，所以近幾年與此相關(guān)的糾紛不斷出現(xiàn)，相關(guān)規(guī)范性文件的出臺并沒有從根本上解決問題。另外，這種制度有其自身的缺陷，主要表現(xiàn)在：一、專有權(quán)與民法中的所有權(quán)概念并不一致，它受到來自其他專有權(quán)的限制，也來自土地使用權(quán)期限的限制。它介于所有權(quán)和使用權(quán)中間，兼具所有權(quán)和使用權(quán)的特點，卻更類似于使用權(quán)；二、建筑

2、物區(qū)分所有權(quán)制度系以建筑物為其研究對象。各國的立法均系如此，我國《物權(quán)法(草案)》的規(guī)定也不例外。但是現(xiàn)代住宅物業(yè)多以小區(qū)為基本單位，向多功能化方向發(fā)展，而住宅小區(qū)遠(yuǎn)比單純的建筑物要復(fù)雜，所以區(qū)分所有權(quán)制度明顯地不符合現(xiàn)實需要；三、區(qū)分所有權(quán)制度對住宅小區(qū)的土地使用權(quán)問題提及很少。對小區(qū)配套設(shè)施占用的土地和小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)歸屬問題規(guī)定不明確，現(xiàn)實中出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)商侵害業(yè)主的利益，業(yè)主主張權(quán)利卻無明確法律依據(jù)的問題；四、共有權(quán)主體在現(xiàn)

3、實中出現(xiàn)虛位；五、“三元論”幾乎成了學(xué)術(shù)界的通說，我國物權(quán)法草案也采納了這一說法。但是，成員權(quán)是因?qū)Ｓ袡?quán)和共有權(quán)的取得而取得，其功能是為了區(qū)分所有權(quán)人更充分、更圓滿的行使區(qū)分所有權(quán)，所以將上述三種權(quán)利并列，從理論上難以自圓其說。 因此，本文擬在前人經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，構(gòu)想一種新型的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，以明確住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)、防止開發(fā)商對業(yè)主利益的侵害，預(yù)防和減少糾紛。該制度包括三個方面的內(nèi)容：一、住宅物業(yè)的權(quán)利主體對整個住宅物業(yè)

4、共同所有；二、在共同所有的前提下，權(quán)利主體對物業(yè)特定部分各自永久、排他使用；三、對專屬使用部分以外的部分多層次地共同使用，共同承擔(dān)管理、修繕和維護(hù)義務(wù)。這種多層次的共同使用包括相鄰共同使用、單元共同使用、同棟共同使用、小區(qū)共同使用。由此，住宅物業(yè)所有人有三個層次的權(quán)利：一、共有權(quán)；二、專屬使用權(quán)；三、多層次的共同使用權(quán)。與區(qū)分所有權(quán)制度相比，住宅物業(yè)權(quán)利人的所有權(quán)范圍、專屬使用部分范圍更為明晰，容易確定，共同使用權(quán)由單一層次變?yōu)樗膫€層次

5、，產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利更為細(xì)化，義務(wù)也更加明確。 本文對共有權(quán)、專屬使用權(quán)和多層次的共同使用權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的論述。關(guān)于共有權(quán)，本文主要論證了其性質(zhì)、特征、客體與內(nèi)容。住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對整個住宅物業(yè)按份共有，共有權(quán)的客體單一，即整個住宅物業(yè)；共有權(quán)系使用權(quán)、收益權(quán)及處分權(quán)的基礎(chǔ)；共有權(quán)人可以在特定條件下分割共有物。關(guān)于專屬使用權(quán)，本文主要論述了專屬使用部分的范圍、專屬使用權(quán)的特點、行使原則等內(nèi)容，認(rèn)為專屬使用權(quán)是一種永久性、排他性的使用

6、權(quán)，是多項權(quán)利的有限綜合體，兼具所有權(quán)與使用權(quán)的特點；專屬使用部分應(yīng)具備使用上的獨立性，應(yīng)具備使用功能而非其他功能。關(guān)于共同使用權(quán)，本文對專屬使用部分以外的共同使用部分劃分了層次，對相鄰共用部分、單元共用部分、同棟共用部分和小區(qū)共用部分的范圍進(jìn)行了明確的劃分，對各部分的收益分配、費用承擔(dān)也進(jìn)行了詳細(xì)明確的闡述。最后，本文提出了參照國外做法，改革我國房地產(chǎn)登記制度的構(gòu)想。本文認(rèn)為，這種新型的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度對明確產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)產(chǎn)權(quán)