構想新型的住宅物業(yè)產權制度.pdf

1、改革開放促進了我國房地產業(yè)的飛速發(fā)展，也促進了建筑物區(qū)分所有權制度的建立。由于高層、大型居住物業(yè)的建設在我國起步較晚，城鄉(xiāng)居民對這種制度相對陌生，所以近幾年與此相關的糾紛不斷出現，相關規(guī)范性文件的出臺并沒有從根本上解決問題。另外，這種制度有其自身的缺陷，主要表現在：一、專有權與民法中的所有權概念并不一致，它受到來自其他專有權的限制，也來自土地使用權期限的限制。它介于所有權和使用權中間，兼具所有權和使用權的特點，卻更類似于使用權；二、建筑

2、物區(qū)分所有權制度系以建筑物為其研究對象。各國的立法均系如此，我國《物權法(草案)》的規(guī)定也不例外。但是現代住宅物業(yè)多以小區(qū)為基本單位，向多功能化方向發(fā)展，而住宅小區(qū)遠比單純的建筑物要復雜，所以區(qū)分所有權制度明顯地不符合現實需要；三、區(qū)分所有權制度對住宅小區(qū)的土地使用權問題提及很少。對小區(qū)配套設施占用的土地和小區(qū)內空地的使用權歸屬問題規(guī)定不明確，現實中出現了房地產開發(fā)商侵害業(yè)主的利益，業(yè)主主張權利卻無明確法律依據的問題；四、共有權主體在現

3、實中出現虛位；五、“三元論”幾乎成了學術界的通說，我國物權法草案也采納了這一說法。但是，成員權是因專有權和共有權的取得而取得，其功能是為了區(qū)分所有權人更充分、更圓滿的行使區(qū)分所有權，所以將上述三種權利并列，從理論上難以自圓其說。 因此，本文擬在前人經驗的基礎上，構想一種新型的住宅物業(yè)產權制度，以明確住宅物業(yè)產權人的權利義務、防止開發(fā)商對業(yè)主利益的侵害，預防和減少糾紛。該制度包括三個方面的內容：一、住宅物業(yè)的權利主體對整個住宅物業(yè)

4、共同所有；二、在共同所有的前提下，權利主體對物業(yè)特定部分各自永久、排他使用；三、對專屬使用部分以外的部分多層次地共同使用，共同承擔管理、修繕和維護義務。這種多層次的共同使用包括相鄰共同使用、單元共同使用、同棟共同使用、小區(qū)共同使用。由此，住宅物業(yè)所有人有三個層次的權利：一、共有權；二、專屬使用權；三、多層次的共同使用權。與區(qū)分所有權制度相比，住宅物業(yè)權利人的所有權范圍、專屬使用部分范圍更為明晰，容易確定，共同使用權由單一層次變?yōu)樗膫€層次

5、，產權人的權利更為細化，義務也更加明確。 本文對共有權、專屬使用權和多層次的共同使用權的內容進行了詳細的論述。關于共有權，本文主要論證了其性質、特征、客體與內容。住宅物業(yè)產權人對整個住宅物業(yè)按份共有，共有權的客體單一，即整個住宅物業(yè)；共有權系使用權、收益權及處分權的基礎；共有權人可以在特定條件下分割共有物。關于專屬使用權，本文主要論述了專屬使用部分的范圍、專屬使用權的特點、行使原則等內容，認為專屬使用權是一種永久性、排他性的使用

6、權，是多項權利的有限綜合體，兼具所有權與使用權的特點；專屬使用部分應具備使用上的獨立性，應具備使用功能而非其他功能。關于共同使用權，本文對專屬使用部分以外的共同使用部分劃分了層次，對相鄰共用部分、單元共用部分、同棟共用部分和小區(qū)共用部分的范圍進行了明確的劃分，對各部分的收益分配、費用承擔也進行了詳細明確的闡述。最后，本文提出了參照國外做法，改革我國房地產登記制度的構想。本文認為，這種新型的住宅物業(yè)產權制度對明確產權人的權利義務，保護產權