2023年全國(guó)碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡(jiǎn)介

1、改革開放促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,也促進(jìn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建立。由于高層、大型居住物業(yè)的建設(shè)在我國(guó)起步較晚,城鄉(xiāng)居民對(duì)這種制度相對(duì)陌生,所以近幾年與此相關(guān)的糾紛不斷出現(xiàn),相關(guān)規(guī)范性文件的出臺(tái)并沒有從根本上解決問題。另外,這種制度有其自身的缺陷,主要表現(xiàn)在:一、專有權(quán)與民法中的所有權(quán)概念并不一致,它受到來自其他專有權(quán)的限制,也來自土地使用權(quán)期限的限制。它介于所有權(quán)和使用權(quán)中間,兼具所有權(quán)和使用權(quán)的特點(diǎn),卻更類似于使用權(quán);二、建筑

2、物區(qū)分所有權(quán)制度系以建筑物為其研究對(duì)象。各國(guó)的立法均系如此,我國(guó)《物權(quán)法(草案)》的規(guī)定也不例外。但是現(xiàn)代住宅物業(yè)多以小區(qū)為基本單位,向多功能化方向發(fā)展,而住宅小區(qū)遠(yuǎn)比單純的建筑物要復(fù)雜,所以區(qū)分所有權(quán)制度明顯地不符合現(xiàn)實(shí)需要;三、區(qū)分所有權(quán)制度對(duì)住宅小區(qū)的土地使用權(quán)問題提及很少。對(duì)小區(qū)配套設(shè)施占用的土地和小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)歸屬問題規(guī)定不明確,現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)商侵害業(yè)主的利益,業(yè)主主張權(quán)利卻無明確法律依據(jù)的問題;四、共有權(quán)主體在現(xiàn)

3、實(shí)中出現(xiàn)虛位;五、“三元論”幾乎成了學(xué)術(shù)界的通說,我國(guó)物權(quán)法草案也采納了這一說法。但是,成員權(quán)是因?qū)S袡?quán)和共有權(quán)的取得而取得,其功能是為了區(qū)分所有權(quán)人更充分、更圓滿的行使區(qū)分所有權(quán),所以將上述三種權(quán)利并列,從理論上難以自圓其說。 因此,本文擬在前人經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,構(gòu)想一種新型的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度,以明確住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)、防止開發(fā)商對(duì)業(yè)主利益的侵害,預(yù)防和減少糾紛。該制度包括三個(gè)方面的內(nèi)容:一、住宅物業(yè)的權(quán)利主體對(duì)整個(gè)住宅物業(yè)

4、共同所有;二、在共同所有的前提下,權(quán)利主體對(duì)物業(yè)特定部分各自永久、排他使用;三、對(duì)專屬使用部分以外的部分多層次地共同使用,共同承擔(dān)管理、修繕和維護(hù)義務(wù)。這種多層次的共同使用包括相鄰共同使用、單元共同使用、同棟共同使用、小區(qū)共同使用。由此,住宅物業(yè)所有人有三個(gè)層次的權(quán)利:一、共有權(quán);二、專屬使用權(quán);三、多層次的共同使用權(quán)。與區(qū)分所有權(quán)制度相比,住宅物業(yè)權(quán)利人的所有權(quán)范圍、專屬使用部分范圍更為明晰,容易確定,共同使用權(quán)由單一層次變?yōu)樗膫€(gè)層次

5、,產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利更為細(xì)化,義務(wù)也更加明確。 本文對(duì)共有權(quán)、專屬使用權(quán)和多層次的共同使用權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的論述。關(guān)于共有權(quán),本文主要論證了其性質(zhì)、特征、客體與內(nèi)容。住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)整個(gè)住宅物業(yè)按份共有,共有權(quán)的客體單一,即整個(gè)住宅物業(yè);共有權(quán)系使用權(quán)、收益權(quán)及處分權(quán)的基礎(chǔ);共有權(quán)人可以在特定條件下分割共有物。關(guān)于專屬使用權(quán),本文主要論述了專屬使用部分的范圍、專屬使用權(quán)的特點(diǎn)、行使原則等內(nèi)容,認(rèn)為專屬使用權(quán)是一種永久性、排他性的使用

6、權(quán),是多項(xiàng)權(quán)利的有限綜合體,兼具所有權(quán)與使用權(quán)的特點(diǎn);專屬使用部分應(yīng)具備使用上的獨(dú)立性,應(yīng)具備使用功能而非其他功能。關(guān)于共同使用權(quán),本文對(duì)專屬使用部分以外的共同使用部分劃分了層次,對(duì)相鄰共用部分、單元共用部分、同棟共用部分和小區(qū)共用部分的范圍進(jìn)行了明確的劃分,對(duì)各部分的收益分配、費(fèi)用承擔(dān)也進(jìn)行了詳細(xì)明確的闡述。最后,本文提出了參照國(guó)外做法,改革我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的構(gòu)想。本文認(rèn)為,這種新型的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度對(duì)明確產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù),保護(hù)產(chǎn)權(quán)

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