上海市業(yè)主自治組織的制度問題研究.pdf

1、本文對建筑物區(qū)分所有權(quán)制度下對業(yè)主自治組織法律性質(zhì)，內(nèi)、外法律關(guān)系進行了探討，以完成現(xiàn)代物業(yè)管理從“以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為中心”向“以業(yè)主自治組織為中心”轉(zhuǎn)移的重要轉(zhuǎn)變。本研究分為三個部分： 第一章從分析建筑物區(qū)分所有權(quán)入手。因為現(xiàn)代建筑物在物理構(gòu)造上分為專有部分與共用部分，以致形成一種新型的復(fù)合性物權(quán)-建筑物區(qū)分所有權(quán)?，F(xiàn)代法學理論認為建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)三種權(quán)利構(gòu)成。要正確、全面地理順建筑物物區(qū)分所

2、有權(quán)人之間的共同關(guān)系以及把握業(yè)主自治立法的總體趨勢，核心是理解物權(quán)性和人法性相融合、權(quán)利和義務(wù)相結(jié)合的成員權(quán)，而非其他兩種物權(quán)。 第二章從分析業(yè)主自治組織的問題及起因入手。我國業(yè)主自治組織制度的主要問題：一是組織架構(gòu)和運作方式的混亂。將業(yè)主自治組織的內(nèi)部管理機關(guān)與業(yè)主自治組織本身相混淆，將業(yè)主委員會的代表關(guān)系與代理關(guān)系相混淆，且又缺乏權(quán)利制衡和監(jiān)督約束機制從而使得業(yè)主自主組織難以科學、高效、安全地運作和行使職能。二是業(yè)主自治組織

3、的法律地位不明確。業(yè)主自治組織的人格之爭歷來已久，但是我國的立法對此問題一直采取回避的態(tài)度。在理論界和司法實踐活動中我國普遍認可業(yè)主自治組織是無權(quán)利能力社團，在訴訟法上，可以具有部分訴訟權(quán)利能力，可能成為訴訟主體。但這不僅在法理上造成了實體法與程序法相悖的局面，形成了民事權(quán)利能力與訴訟權(quán)利能力相分離的狀況。也難以在物業(yè)管理中保障、體現(xiàn)業(yè)主自治。三是業(yè)主自治組織的資金難獲支持。一個組織的正常運行離不開金錢財產(chǎn)要素。但我國由于缺乏完善的業(yè)主