地價(jià)對住宅價(jià)格杠桿作用的研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性涉及民生，被社會(huì)各界持續(xù)關(guān)注，其價(jià)格波動(dòng)趨勢也成為關(guān)注焦點(diǎn)。地價(jià)作為房價(jià)構(gòu)成的最主要因素，對房地產(chǎn)市場的杠桿作用愈發(fā)明顯，儼然成為促進(jìn)土地市場與房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的重中之重。文章采用定性分析與定量分析相結(jié)合、比較分析法與理論聯(lián)系實(shí)際的案例說明法，對地價(jià)對房價(jià)杠桿作用進(jìn)行解析。
　　本文在對國內(nèi)外文獻(xiàn)的研究中發(fā)現(xiàn)，國外偏重于對土地控制、土地供給限制，土地政策、土地價(jià)格、土地利用效率與土地區(qū)位等與房價(jià)產(chǎn)

2、生關(guān)系的研究。國內(nèi)文獻(xiàn)側(cè)重于地價(jià)與房價(jià)相互推動(dòng)上漲關(guān)系的研究，并糾纏于房價(jià)與地價(jià)的互為因果關(guān)系。而在實(shí)踐中，我國住房價(jià)格差異化較大，一線大城市與三四線小城市房地產(chǎn)市場非均衡化發(fā)展，其中最主要的原因是地價(jià)在房價(jià)組成中發(fā)揮著非常重要的作用。依據(jù)土地供應(yīng)量、土地開發(fā)強(qiáng)度等相關(guān)理論，本文研究了地價(jià)對住宅價(jià)格杠桿作用生成的機(jī)制。深入剖析地價(jià)與房價(jià)之間相互作用的關(guān)系，討論了不同條件下地價(jià)與房價(jià)內(nèi)在關(guān)系的變化。一是地價(jià)對房產(chǎn)品開發(fā)類型會(huì)影響其作為商品

3、的價(jià)值，地價(jià)的高低對開發(fā)商而言是決定建設(shè)項(xiàng)目類型的決定性因素之一。二是在土地價(jià)格在剛性需求下持續(xù)上漲而又沒有足夠的土地供給可選擇的情況下，只能提高單位面積土地的產(chǎn)出，在建筑設(shè)計(jì)中規(guī)劃較高的容積率，增大土地開發(fā)強(qiáng)度。三是土地成本高，開發(fā)商必然會(huì)盡可能地提高土地利用率。建設(shè)項(xiàng)目的容積率越高，就表示建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)周期也將會(huì)延長，因此建設(shè)項(xiàng)目的建造成本就相應(yīng)提高，而且可能引致不可測的風(fēng)險(xiǎn)性。四是地價(jià)對項(xiàng)目開發(fā)方式也產(chǎn)生相應(yīng)影響，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分

4、期分批次滾動(dòng)開發(fā)的模式不失為一個(gè)控制現(xiàn)金流量平衡的方式。
　　另外，本文通過研究認(rèn)為，地價(jià)與開發(fā)成本的關(guān)系密切。當(dāng)土地價(jià)格較高時(shí)，開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益，必然會(huì)選擇高容積率的產(chǎn)品對項(xiàng)目來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，其開發(fā)成本增大。從這個(gè)角度講，地價(jià)成為房價(jià)的因素。同時(shí)，本文以南京市為例，對不同區(qū)域的住宅供求關(guān)系進(jìn)行考察。分析在土地彈性不同的情況下，各區(qū)域地塊是如何平衡供求關(guān)系的。
　　本文在研究地價(jià)與房價(jià)關(guān)系及地價(jià)非控制因素的社會(huì)負(fù)面影響