城市住宅價格與土地價格的微觀互動關系——以杭州市為例.pdf

1、隨著1998年中國住房福利制度宣告結(jié)束，我國房地產(chǎn)業(yè)開啟了高速發(fā)展的通道，各級市場在不斷博弈中發(fā)展和成熟。在我國房地產(chǎn)市場不斷市場化的進程中，研究房價與地價的互動關系對促進我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義，但目前尚無一致的研究結(jié)論。從已有的研究成果來看，國內(nèi)的學者普遍采用全國或城市的年度或季度數(shù)據(jù)進行地價與房價關系的研究，全國和城市層面的研究較多，而微觀層面的研究非常少，明顯限制了該領域理論研究的縱深發(fā)展。
　

2、　本文以杭州市六個主城區(qū)為研究對象，采用2008年1月-2014年12月的237宗住宅用地和2006年11月-2015年7月的660個住宅小區(qū)的月度數(shù)據(jù)，運用GIS進行地理編碼，建立杭州市房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫，并構(gòu)建住宅和土地的特征價格模型，從項目層面研究杭州市住宅價格與土地價格的微觀互動關系，定量分析了兩者的影響方向和影響程度。通過本文的研究，得到以下幾個結(jié)論:
　　(1)土地出讓價格信號能迅速傳遞給周邊小區(qū)，對周邊房價產(chǎn)生顯著影響

3、。
　　土地出讓事件發(fā)生后，其價格信號能迅速傳遞給周邊住宅小區(qū)，并從當月開始就對周邊住宅小區(qū)的價格產(chǎn)生顯著的正向影響，之后，這種影響呈現(xiàn)波動性減弱趨勢，直至消失。這反映出杭州市房地產(chǎn)市場對信息反映速度較快，當土地出讓價格信號發(fā)生時，房地產(chǎn)市場能快速有效地吸收新信息，從而做出及時的價格調(diào)整。
　　(2)土地出讓信號對周邊房價的影響在空間上具有擴散效應。
　　土地出讓信號對周邊小區(qū)價格的影響猶如波紋式的，往外擴散，對周邊小

4、區(qū)的影響程度隨著距離的增加逐步減小。但與地塊直接相鄰的住宅小區(qū)正向影響系數(shù)受到一定程度的削弱。
　　(3)土地成交價受出讓前周邊房價影響，其中前3個月房價對其影響最大。
　　土地出讓前周邊住宅的價格會影響開發(fā)商對未來該項目的預期，從而直接影響到其參與土地競拍時所出的最高地價。地塊出讓前3個月時，房價的影響系數(shù)最大。
　　(4)城市住宅價格與土地價格相互影響，房價對地價的影響程度更大。城市住宅價格與土地價格是一種相互影響