淺析土地價格評估對城市規(guī)劃的作用

1、<p>　　淺析土地價格評估對城市規(guī)劃的作用</p><p>　　摘要：城市規(guī)劃是建設城市和管理規(guī)劃城市的根本依據。當前“小產權房”被社會廣泛關注，引發(fā)許多爭議。其規(guī)定土地的用途、容積率、建筑密度、建筑高度和綠化率等指標，對房地產價格有較大的影響。本文旨在對“淺析土地價格評估對城市規(guī)劃的作用”這一課題，從土地價格對城市規(guī)劃作用的角度出發(fā)，做出適當的分析，綜合運用城市規(guī)劃知識去分析目前土地價格評估與城市規(guī)

2、劃的影響。 </p><p>　　關鍵詞：城市規(guī)劃知識；土地價格評估；影響 </p><p>　　土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現狀決定，對土地利用前景的預期也是影響土地價格的重要因素。土地的自然供給數量是固定的和無彈性的。因此，土地是一種稀缺資源。就城市土地而言，更是一種相對供不應求的短缺資源。隨著社會經濟的發(fā)展，各部門對土地的需求呈增長趨勢。為了合理地協(xié)調與均衡土地資源的供求

3、關系，城市規(guī)劃應運而生。城市規(guī)劃中歸根到底的問題是土地利用的問題。城市規(guī)劃的主要任務最終要靠土地的規(guī)劃與安排來實現，因而對土地價格的評估就顯得尤為重要。 </p><p>　　一、土地價格評估概述 </p><p>　　1.1、城市土地價格的內涵 </p><p>　　根據馬克思的勞動價值理論，土地是一種自然生產，是自然存在的，不是人類所勞動的產物，沒有凝聚人類的勞

4、動力，因此土地是沒有任何價值的，也沒有由土地價值決定的價格。就如同很多商品一樣，土地也受供求關系的影響，而且土地市場的供求關系一直處于不平衡狀態(tài)。土地供給增長，需求不變，則土地價格下跌；土地供給減少，需求增加，則土地價格上升。當城市發(fā)展采取保護農田的政策時，意味著土地供給受到限制，城市開發(fā)將趨于高密度的建設方式，土地價格的整體水平將會上升。規(guī)劃如果是規(guī)定一種特定的用地總量，不但會造成該類用地土地價格水平上漲，而且還會因為規(guī)劃方案造成的區(qū)

5、位影響，對個別地塊的土地價格產生重要影響。 </p><p>　　1.2、城市地產價格的特點 </p><p>　　一般商品的價格以價值為基礎，同時，價格還受市場供求關系的影響，不過無論影響多大，它總是圍繞價值或生產價格上下波動的。而土地價格的決定則不是這樣的。土地市場的供求關系與一般商品市場的供求關系不同。由于土地資源的有限性、稀缺性以及不可再生性，土地的供給是沒有什么大的發(fā)展空間的。隨

6、著近年來的城市化進程不斷加快，人口不斷涌進城市，以及小城鎮(zhèn)的發(fā)展，城市土地的供求關系進一步加劇，土地的供給減少了，地價則節(jié)節(jié)攀升。同時地產價格也受國家、地區(qū)或城市的經濟發(fā)展水平、就業(yè)情況、居民收入水平、財政收支等有關，通常來講，一個地區(qū)如果經濟發(fā)展水平高、經濟增長快、產業(yè)結構合理、收入水平和投資水平高，地產需求量大，地產價格總體水平也就高，反之亦然。 </p><p>　　1.3、城市規(guī)劃對地價的影響 </

7、p><p>　　土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現狀決定，對土地利用前景的預期也是影響土地價格的重要因素。當城市的發(fā)展采取保護農田的政策時，就表示土地的供給問題就受到限制，地價的整體價格就會上升。規(guī)劃如果限制某一特定用途用地的數量，不僅會造成該類用地地價水平上升，而且由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，還會對一些地塊的土地價格產生影響。 </p><p>　　1.4、土地價格評估的重要性 &l

8、t;/p><p>　　在城市發(fā)展過程中，做為職能部門的土地價格評估中心，對土地價格的評估起到了至關重要作用，如負責政府公益性、職能性、社會服務性的土地評估和政府有關地價管理的技術協(xié)調工作；負責基準地價，標定地價，出讓底價的評估以及基準地價和標定地價查詢服務等。 </p><p>　　首先 土地價格評估有助于土地交易的順利進行。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料

9、。而土地交易除專業(yè)經營公司之外，一般人很少具有這方面的經驗，有必要事先對土地進行估價。只有通過專業(yè)人士搜集的各種資料，分析評定后買賣的雙方才不致有上當的擔心，交易自然變得簡單快捷。 </p><p>　　其次土地價格評估有助于企業(yè)投資。土地作為一種重要的生產要素，常常是企業(yè)決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資

10、而增加資本、勞動的投入；反之亦然。 </p><p>　　另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行價格評估。而且土地估價有助于土地市場的完善。并且土地估價有助于土地市場管理。 </p><p>　　二、土地價格評估可以控制對城市土地規(guī)劃并引導其朝良性方向發(fā)展 </p><p><b>　　2.1、城市性質 </b></p>&l

11、t;p>　　城市性質是指某一城市在國家政治、經濟、社會發(fā)展中所處的地位和所起的作用，是城市的職能的反映。城市性質反映著一個城市的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向。城市的特征也應該是不斷變化的動態(tài)過程，而不是一成不變的。確定城市性質，必須建立在一定的時間范疇內。 </p><p>　　2.2、城市土地的合理化 </p><p>　　當今社會城市土地的合理利用成為了熱議話題，土地的稀缺，用地少，人口多

12、已成為現在急需改變問題。如果進行土地價格評估，我們就更能了解我們現在僅有的土地資源，減少不必要的開發(fā)，節(jié)省資金。所以我們更應該對土地進行價格評估，合理的利用資源、資金，遏止房地產泡沫化問題。 </p><p>　　2.3、土地區(qū)位的通達性 </p><p>　　如果進行土地價格評估，就會預測出整個城市的規(guī)劃格局并進行詳細的規(guī)劃和推算。這樣既能充分利用有限的土地資源減少土地資源的浪費。建設四

13、通八達的交通，減少不必要的交通要道。使人們出行更方便，節(jié)省不少的時間。節(jié)約生產流通過程的時間，提高生產質量。 </p><p>　　2.4、城市的環(huán)境狀況 </p><p>　　隨著社會的不斷發(fā)展我們步入了工業(yè)化社會，環(huán)境問題也日益嚴重，環(huán)境問題不僅困擾城市的發(fā)展，危及居民的切身利益，同時也直接影響土地的使用。在西方國家中，凡污染嚴重，環(huán)境低劣的地區(qū)土地價格都極其便宜，這樣我們的生活用地就

14、更少了，所以我們要合理的規(guī)劃哪些工業(yè)用地范圍，這樣減少土地污染和空氣污染。 </p><p>　　三、土地價格評估對城市規(guī)劃起著決定性的作用 </p><p>　　城市規(guī)劃所確定的城市性質對地價的影響屬戰(zhàn)略影響，將會直接影響到城市基準地價總體水平的發(fā)展趨勢。城市的交通線路的設立及線路的改變，都在不同程度上影響著所在處土地的價格。反過來，土地價格的評估，會在一定程度上影響著政府部門在線路選址

15、方面的考慮。土地用途的變化會引起土地價值的瞬時改變，因此，城市規(guī)劃與土地價格評估有著相互影響的關系，兩者相互作用，相互借鑒。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 張兆福. 我國城市化進程中的土地利用問題[J]. 國土與自然資源研究. 2002（01） </p><p>　　[2] 鄭云有，周國華. 容

16、積率與建筑密度對地價的綜合影響研究――以株洲市商業(yè)用地為例[J]. 經濟地理. 2002（01） </p><p>　　[3] 陳立定，馮洪山. 我國城鎮(zhèn)地價評估方法發(fā)展回顧及趨勢研究[J]. 浙江工業(yè)大學學報. 2002（01） [9] 葉霞飛，蔡蔚. 城市軌道交通開發(fā)利益還原方法的基礎研究[J]. 鐵道學報. 2002（01） </p><p>　　林慶輝，男，福建省泉州市安溪縣國土資