物業(yè)管理權(quán)基本問(wèn)題研究.pdf

1、物業(yè)管理是城市化進(jìn)程加速、房地產(chǎn)業(yè)向高層次發(fā)展的必然產(chǎn)物。它涉及多方主體，多項(xiàng)權(quán)益，法律關(guān)系復(fù)雜。但是其所有法律關(guān)系的邏輯起點(diǎn)就是物業(yè)管理權(quán)。權(quán)利是私法研究的中心線索。通過(guò)對(duì)物業(yè)管理權(quán)的研究可以解開(kāi)理論和現(xiàn)實(shí)中的諸多疑難問(wèn)題。 本文從不同角度對(duì)物業(yè)管理權(quán)展開(kāi)研究，運(yùn)用了債權(quán)、物權(quán)基本原理對(duì)其分析，運(yùn)用了管理學(xué)、社會(huì)學(xué)的觀點(diǎn)對(duì)其考察。特別注重理論聯(lián)系實(shí)際，根據(jù)實(shí)踐中的矛盾和需求對(duì)傳統(tǒng)觀點(diǎn)反思，力圖有所創(chuàng)新。研究中本人注意吸收別人的

2、研究成果，對(duì)其進(jìn)行比較歸納，并根據(jù)自己的思考提出一些新的見(jiàn)解。 通過(guò)全面深入的研究，本人得出的結(jié)論是：物業(yè)管理權(quán)是所有權(quán)的一項(xiàng)綜合性權(quán)能，是對(duì)物業(yè)的改良，保存、利用和對(duì)這些行為的協(xié)調(diào)、規(guī)范、控制。它在具體內(nèi)容、主體制度、行使方式上均具有特殊性。 本文從物業(yè)管理權(quán)的基本問(wèn)題出發(fā)，分五個(gè)部分對(duì)上述觀點(diǎn)進(jìn)行探討和論證。首先是關(guān)于物業(yè)管理權(quán)基本內(nèi)涵的概述：在介紹了物業(yè)和物業(yè)管理含義的基礎(chǔ)上，指出物業(yè)管理是所有權(quán)的內(nèi)容，體現(xiàn)了占有

3、、使用、收益、處分、排除他人干涉等各項(xiàng)權(quán)能。但同時(shí)，它還具有特殊性，表現(xiàn)為對(duì)各項(xiàng)權(quán)能的統(tǒng)一調(diào)整。這主要是由于物業(yè)區(qū)分所有造成了復(fù)雜的共有、相鄰關(guān)系。這種統(tǒng)一調(diào)整典型的表現(xiàn)為業(yè)主團(tuán)體的建立，成員權(quán)的行使，它們是所有權(quán)權(quán)能在內(nèi)容和形式上的新發(fā)展。據(jù)此，物業(yè)管理權(quán)的含義被界定為是對(duì)物業(yè)的改良，保存、利用以及對(duì)這些行為進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范、協(xié)調(diào)、控制，是所有權(quán)的綜合性權(quán)能。接著，本文還把該權(quán)能的主體界定為業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體；介紹了它的具體內(nèi)容，主要是：對(duì)

4、共有物業(yè)的管理，對(duì)相鄰關(guān)系的管理，成員權(quán)。 第二部分探討了物業(yè)管理權(quán)制度基礎(chǔ)——業(yè)主規(guī)約，認(rèn)為：業(yè)主規(guī)約是由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用、維護(hù)、管理物業(yè)等方面權(quán)利和義務(wù)的行為守則，是對(duì)物業(yè)管理權(quán)的集中表述；規(guī)約在效力上有許多特殊性，如：共同行為性，效力至上性。但它仍然是關(guān)于權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，一些國(guó)家的立法已經(jīng)承認(rèn)了某些契約具有對(duì)抗第三人的效力，違反規(guī)約要承擔(dān)違約責(zé)任，因而規(guī)約主要是一種特殊的契約

5、；規(guī)約的功能在于：設(shè)定各項(xiàng)物業(yè)管理權(quán)的具體內(nèi)容；提高管理的效率，同時(shí)兼顧公平；為平等主體間的管理提供法律依據(jù)。這些功能體現(xiàn)出規(guī)約是物權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，具有社會(huì)契約的屬性。 第三部分研究業(yè)主團(tuán)體。它是物業(yè)管理權(quán)存在和運(yùn)行的組織基礎(chǔ)。分析了其內(nèi)部組織關(guān)系、外部法律地位、實(shí)踐中的障礙及解決辦法，基本觀點(diǎn)為：業(yè)主團(tuán)體是以業(yè)主公約為基礎(chǔ)，以物業(yè)管理為職責(zé)，具有權(quán)利能力的自治性民事主體；當(dāng)前法律應(yīng)承認(rèn)業(yè)主團(tuán)體的主體地位，承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)特定條件下

6、的當(dāng)事人地位；業(yè)主團(tuán)體運(yùn)作過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)委托代理關(guān)系的監(jiān)管，提高業(yè)主的權(quán)利意識(shí)。 第四部分探討物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)的基本方式——委托行使，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及合同履行在現(xiàn)實(shí)中的困境及出路進(jìn)行了分析。認(rèn)為：物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主自治，企業(yè)受托管理是其外在表現(xiàn)，委托管理是業(yè)主自治的延伸；物業(yè)服務(wù)合同是無(wú)名合同，是承攬、雇傭、保管、委托代理等一系列服務(wù)性合同的結(jié)合，屬于混合合同中的類型結(jié)合合同；物業(yè)管理權(quán)委托行使面臨的困境有制度上的問(wèn)題，也有