ISP視角下的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)研究.pdf

1、自從住房商品化改革以后，在國(guó)家各種政策的扶植下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得了飛速發(fā)展。本文通過(guò)研究房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效狀況，總結(jié)了影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效的直接原因和根本原因。在分析的過(guò)程中，將就“我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否存在暴利”和“我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否存在壟斷”問(wèn)題給出自己的分析結(jié)果。文章運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織理論房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和績(jī)效，從制度的視角分析了房地產(chǎn)業(yè)整體情況。
　　 本文以房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效為研究對(duì)象，探討房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效整體上并非暴利行業(yè)的原因，

2、從而尋找解決對(duì)策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。本文主要運(yùn)用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)和產(chǎn)業(yè)組織理論的知識(shí)，同時(shí)配合簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)，內(nèi)容主要圍繞房地產(chǎn)業(yè)制度-市場(chǎng)結(jié)構(gòu)-市場(chǎng)績(jī)效這一主線而展開(kāi)分析。主要的研究思路和研究成果是：
　　 1、在界定好房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效和市場(chǎng)績(jī)效的衡量標(biāo)準(zhǔn)后，在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效部分主要探討房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)狀況這一衡量標(biāo)準(zhǔn)。宏觀方面，主要分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)狀況和基于國(guó)別、地區(qū)比較的利潤(rùn)狀況；微觀方面，選取主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)

3、率和凈資產(chǎn)收益率作為考察房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)水平的指標(biāo)。經(jīng)過(guò)比較和分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)微宏觀兩方面都顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)水平中等偏上，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是“暴利”行業(yè)的觀點(diǎn)值得商榷。
　　 2、在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的考察中，文章主要選取市場(chǎng)集中度標(biāo)準(zhǔn)衡量房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況。宏觀方面考察了房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量、資產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)資質(zhì)的集中度和百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)集中度；微觀方面考察了房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的兩個(gè)衡量指標(biāo)：市場(chǎng)集中度的絕對(duì)測(cè)量指標(biāo)和房

4、地產(chǎn)業(yè)的赫芬達(dá)爾-赫希曼指數(shù)。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度過(guò)低，不存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)，整體上是競(jìng)爭(zhēng)有余而壟斷不足。
　　 3、在探討制度對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響過(guò)程中，本文首先發(fā)現(xiàn)國(guó)家的相關(guān)土地政策、融資政策等制度安排對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很深，超過(guò)了其他因素的影響。隨后，本文從“關(guān)系型拿地”、“預(yù)售房制度和假按揭”和不合理的政企關(guān)系并配合一些案例進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)因目前制度設(shè)計(jì)的不完善、不合理以及執(zhí)法不嚴(yán)而壓低了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入和退出門(mén)檻