ISP視角下的我國房地產業(yè)研究.pdf

1、自從住房商品化改革以后，在國家各種政策的扶植下，我國房地產業(yè)獲得了飛速發(fā)展。本文通過研究房地產業(yè)市場績效狀況，總結了影響我國房地產業(yè)市場績效的直接原因和根本原因。在分析的過程中，將就“我國房地產業(yè)是否存在暴利”和“我國房地產業(yè)是否存在壟斷”問題給出自己的分析結果。文章運用產業(yè)組織理論房地產業(yè)市場結構和績效，從制度的視角分析了房地產業(yè)整體情況。
　　 本文以房地產業(yè)市場績效為研究對象，探討房地產業(yè)市場績效整體上并非暴利行業(yè)的原因，

2、從而尋找解決對策，實現(xiàn)房地產業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。本文主要運用制度經(jīng)濟學和產業(yè)組織理論的知識，同時配合簡單的統(tǒng)計學知識，內容主要圍繞房地產業(yè)制度-市場結構-市場績效這一主線而展開分析。主要的研究思路和研究成果是：
　　 1、在界定好房地產業(yè)市場績效和市場績效的衡量標準后，在房地產業(yè)市場績效部分主要探討房地產業(yè)利潤狀況這一衡量標準。宏觀方面，主要分析了我國房地產行業(yè)整體利潤狀況和基于國別、地區(qū)比較的利潤狀況；微觀方面，選取主營業(yè)務利潤

3、率和凈資產收益率作為考察房地產業(yè)利潤水平的指標。經(jīng)過比較和分析發(fā)現(xiàn)，房地產業(yè)利潤微宏觀兩方面都顯示，我國房地產業(yè)整體利潤水平中等偏上，認為房地產業(yè)是“暴利”行業(yè)的觀點值得商榷。
　　 2、在對房地產業(yè)市場結構的考察中，文章主要選取市場集中度標準衡量房地產業(yè)市場結構狀況。宏觀方面考察了房地產行業(yè)的企業(yè)數(shù)量、資產規(guī)模、企業(yè)資質的集中度和百強企業(yè)的市場集中度；微觀方面考察了房地產業(yè)市場集中度的兩個衡量指標：市場集中度的絕對測量指標和房

4、地產業(yè)的赫芬達爾-赫希曼指數(shù)。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，我國房地產業(yè)市場集中度過低，不存在規(guī)模經(jīng)濟，整體上是競爭有余而壟斷不足。
　　 3、在探討制度對市場結構的影響過程中，本文首先發(fā)現(xiàn)國家的相關土地政策、融資政策等制度安排對房地產市場影響很深，超過了其他因素的影響。隨后，本文從“關系型拿地”、“預售房制度和假按揭”和不合理的政企關系并配合一些案例進行分析，發(fā)現(xiàn)因目前制度設計的不完善、不合理以及執(zhí)法不嚴而壓低了房地產業(yè)的進入和退出門檻