南安市官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)居住用地容積率值域研究.pdf

1、我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已步入關(guān)鍵階段，從宏觀上逐步改變著城鎮(zhèn)的空間格局，從微觀上深刻影響著居民的生活方式，在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，如何通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的途徑實(shí)現(xiàn)對(duì)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制，合理引導(dǎo)城鎮(zhèn)規(guī)模有序擴(kuò)張，優(yōu)化和調(diào)整城鎮(zhèn)用地布局，促進(jìn)土地資源利用的高效化和集約化，是城鄉(xiāng)規(guī)劃工作者應(yīng)該考慮的問(wèn)題。在規(guī)劃師可控的技術(shù)層面上，主要是通過(guò)落實(shí)容積率這一控規(guī)中的強(qiáng)制性指標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)可建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制，進(jìn)而調(diào)控城鎮(zhèn)住房開(kāi)發(fā)建設(shè)量，而當(dāng)前相關(guān)研究及實(shí)踐大都基于

2、大城市的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制，小城鎮(zhèn)居住用地容積率控制缺乏理論層面的指導(dǎo)，本文正是針對(duì)當(dāng)前小城鎮(zhèn)居住用地的容積率的賦值對(duì)指導(dǎo)理論層面的需求，結(jié)合筆者在導(dǎo)師指導(dǎo)下所參與的南安市官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的工程設(shè)計(jì)而開(kāi)展的橫向研究。
　　文章開(kāi)篇在明確“小城鎮(zhèn)”、“居住用地”、“容積率”、“容積率的值域”等研究對(duì)象的概念的基礎(chǔ)上，總結(jié)當(dāng)前國(guó)內(nèi)外容積率控制的理論研究的成果與方向，歸納發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)香港、深圳、上海、廣州等城市的容積率控制

3、實(shí)踐的技術(shù)體系并從中汲取營(yíng)養(yǎng)以期為南安市官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)的居住用地容積率控制研究提供思路。為進(jìn)一步理清居住用地容積率研究的理論基礎(chǔ)，論文對(duì)影響居住用地的技術(shù)性因素：用地條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體分別展開(kāi)研究，其中用地條件因素從用地規(guī)模、用地形狀、用地朝向三個(gè)角度分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)因素從規(guī)劃結(jié)構(gòu)、布局模式、日照限制三個(gè)角度分析，建筑單體因素從進(jìn)深與面寬、住宅層高、住宅層數(shù)三個(gè)角度分析，了解規(guī)劃師可控的技術(shù)性層面的要素對(duì)居住用地容積率的作用機(jī)制。<

4、br>　　文章的核心章節(jié)部分首先對(duì)官橋鎮(zhèn)的現(xiàn)狀概況、居住用地開(kāi)發(fā)的規(guī)劃指引進(jìn)行介紹，了解研究基地發(fā)展的困境與潛力，面臨的問(wèn)題與機(jī)遇，以更好的開(kāi)展有針對(duì)性的研究，并基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下容積率引起的三方利益博弈的現(xiàn)狀提出了官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)居住用地容積率賦值的出發(fā)點(diǎn)。其次在對(duì)官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)居住用地總建筑面積進(jìn)行預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，利用德?tīng)柗品ㄅc復(fù)合加權(quán)法遴選各層級(jí)的評(píng)價(jià)要素，通過(guò)層次分析法對(duì)土地價(jià)值的影響因子的權(quán)重予以賦值，基于GIS軟件的單因素的多環(huán)緩沖

5、區(qū)分析和多因素的柵格疊加分析構(gòu)建鎮(zhèn)區(qū)居住用地密度分區(qū)，并通過(guò)引入函數(shù)建立開(kāi)發(fā)總量與分區(qū)的關(guān)系以落實(shí)各個(gè)開(kāi)發(fā)地塊的基準(zhǔn)容積率值域。然后通過(guò)研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與收益之間的關(guān)系，調(diào)研官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本，求解出不同容積率對(duì)應(yīng)的不同住宅類型組合的比例所能夠獲得的投資利潤(rùn)率并構(gòu)建容積率與投資利潤(rùn)率之間的模型曲線，然后用模擬截取法將常數(shù)函數(shù)“Y=行業(yè)基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率”在其上截取經(jīng)濟(jì)容積率值域。最后以官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)的某地塊 A為

6、例研究在不考慮其對(duì)周邊地塊負(fù)面外部效應(yīng)的前提下自身所能容納的極限環(huán)境容量，采用孤立單因子的方法，先分別求出人口密度、日照限制、公共綠地、停車位個(gè)數(shù)、市政設(shè)施供給限制五種要素限定下的極限容積率值域，再通過(guò)對(duì)上述五要素極限容積率的交集運(yùn)算求出地塊A的綜合極限容積率值域。
　　文章結(jié)論部分提出通過(guò)基準(zhǔn)容積率值域、經(jīng)濟(jì)容積率值域以及極限容積率值域三者交集運(yùn)算構(gòu)建南安市官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)居住用地綜合容積率值域的技術(shù)路線，然后將當(dāng)前官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)