西安市建成區(qū)容積率對居住用地地價的影響研究.pdf

1、居住是城市的主要功能之一，城市建筑量的一半是住宅。隨著城市化的發(fā)展，城市人口越來越密集，在土地日益緊缺的情況下，必然要走土地集約利用的道路。適當提高和合理利用居住容積率是實現(xiàn)土地集約利用的可行之路。在一些土地資源短缺的國家或地區(qū)，都通過適當?shù)奶岣呷莘e率有效地緩解了人地矛盾。在市場經(jīng)濟條件下，居住用地的價格、開發(fā)規(guī)模和區(qū)位分布都遵循一定的市場規(guī)律。容積率作為城市控制性規(guī)劃的一個指標，是土地利用強度的一個反映，對居住地價有重要的影響。容積率

2、的增大可以減少單位建筑面積分攤的土地價格，降低土地的開發(fā)成本、提高開發(fā)收益。所以高容積率帶來有高收益、高收益形成高地價。城市的多中心發(fā)展提高了城市的平均容積率，進而提高了分布在城市中心外圍的居住地價，對居住用地的分布也有一定的影響。容積率影響城市居住環(huán)境。容積率的增大必然導致建筑密度、建筑高度的增大。過高的建筑密度和建筑高度對居住環(huán)境的采光、通風等產(chǎn)生不利的影響，同時，居住小區(qū)的綠地率也會減少。過高的容積率將導致居住小區(qū)人口密度過大，降

3、低居住質(zhì)量，增大城市基礎(chǔ)設施的壓力。所以過高的容積率不但不能提高居住地價實現(xiàn)土地集約利用，反而還破壞了居住環(huán)境，降低了居住地價。 本文在總結(jié)國內(nèi)外學者對容積率與城市居住用地價格之間的規(guī)律和作用機制的研究基礎(chǔ)上，分析了容積率對居住地價影響的一般規(guī)律，并對容積率對住宅開發(fā)，容積率的外部性影響等方面進行了討論，得出了一般情況下，容積率對居住地價的影響規(guī)律：(1)提高容積率即提高級差地租II，導致土地收益的增加，地價上漲。(2)容積率對

4、地價的影響遵循土地報酬遞減規(guī)律。容積率過高將導致建筑成本的急劇增加，降低土地收益。此外，過高的容積率會影響居住環(huán)境質(zhì)量，增加城市基礎(chǔ)設施的壓力使居住地價下降(3)容積率是城市規(guī)劃的控制性指標，它的控制意義就是形成一個優(yōu)良的居住環(huán)境和合理的用地布局。容積率對居住環(huán)境和居住用地分布有一定的影響。過高的容積率將坡壞城市的居住環(huán)境。多中心的城市發(fā)展形態(tài)使城市中心周圍的地段形成高容積率高地價的現(xiàn)象。 西安是一座具有千年歷史的古城，也是極具

5、發(fā)展?jié)摿Φ囊蛔鞘?，?yōu)異的區(qū)位條件和良好的發(fā)展形式使這顆明珠發(fā)出璀璨的光芒。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，西安城市規(guī)模日益增大，興起了城中村改造、“退二進三”等各種城市改造活動。西安市在城市改造、提高土地利用水平的過程中，如何合理的制定、利用和管理容積率，如何保護西安市的生態(tài)環(huán)境和古城風貌是本文研究的目的之一。本文以西安市建成區(qū)為例，通過采集大量的容積率與居住地價的數(shù)據(jù)，在理論分析的基礎(chǔ)上，對二者的關(guān)系進行回歸分析，并與西安市容積率與居住地價的理論關(guān)