基于“公廉并軌”下昆明市公共租賃住房梯度租金研究.pdf

1、2013年國務院發(fā)文，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。這也就是我們通常所說的“公廉并軌”，在這個大背景下，并軌后的租金問題成為各界討論重點，政策文件要求根據(jù)各地區(qū)和申請人群的經(jīng)濟狀況實行差異化租金。然而具體如何制定公租房租金各地方政府仍在探索階段，重慶、安徽和濟南等地已頒布公廉并軌初步實施的具體方案，但是大部分城市還未頒布“公廉并軌”實施方案，目前仍屬于雙軌制向并軌制的過渡階段。
　　

2、針對這一熱點與難點問題，本文通過閱讀大量的國內外文獻資料以及發(fā)達國家關于保障性住房的定價策略，以昆明市為研究對象，設計了一套公共租賃住房梯度租金定價策略。本文首先描述并概括了韓國、日本和香港等國家與城市關于公租房的定價政策，以及中國其他城市關于“公廉并軌”的相關政策，借鑒它們的先進理念與做法為本文提供靈感與啟發(fā)。隨后從供給方和需求方的層面，分析了昆明市目前廉租房和公共租賃住房的建設現(xiàn)狀、租金現(xiàn)狀和公租房與廉租房申請人群概況及其存在的問題

3、。以昆明市公租房和廉租房運行現(xiàn)狀為基礎，本文提出“公廉并軌”下公共租賃住房梯度租金定價模型。
　　梯度租金模型從成本與住房支付能力的角度考量，在成本租金方面主要考慮公共租賃住房的折舊費、維修費、管理費、資金成本這四大因素；采用剩余收入法衡量居住人群的住房可支付能力。模型以“家庭人口數(shù)+家庭收入+住房面積”為梯度因子計算得出基準梯度租金，通過遞增求和計算總租金，最后運用基于住房支付能力的剩余收入法調整總租金得出最終的實際租金，實際租

4、金控制在成本租金與市場租金之間。實證部分，以昆明市“普惠苑”公共租賃住房項目作為具體研究對象，將具體數(shù)據(jù)帶入模型試算，計算出不同戶型、不同收入人群和家庭人口數(shù)的基準梯度租金，運用剩余收入法調整基準梯度租金。最后，將本文模型計算結果與現(xiàn)行公共租賃住房租金進行比較分析，得出結論：相較現(xiàn)租金，梯度租金對于最低收入人群更低，在不影響生活水平的情況下，對其他收入人群收取的租金高于現(xiàn)租金，且按照收入層級的升高租金的上浮比例也在升高。因此梯度租金能更