太原市公共租賃住房的租金定價研究.pdf

1、我國的公共租賃住房租金定價存在著租金標(biāo)準制定不合理的問題,究其原因在于,從微觀層面看,定價方法不科學(xué),僅考慮一個或兩個因素來制定租金標(biāo)準,如只考慮成本因素、只考慮收入差異或者只根據(jù)市場租金下浮一定比例來定價等,并沒有一個全面、綜合的定價體系;從宏觀層面看,未能準確選擇影響租金標(biāo)準的關(guān)鍵因素,無法針對不同時間和不同地區(qū)進行動態(tài)定價,尤其是缺乏定量分析,最終導(dǎo)致租金的定價區(qū)間不合理,無法兼顧到住房政策的保障性與可持續(xù)性。
　　太原市的

2、公共租賃住房剛剛起步,相關(guān)政策制定尚不完善,也沒有一個完善合理的定價模型來作為依據(jù)。本文就是要通過對目前理論界租金定價幾種模式的優(yōu)缺點進行對比分析,以及對保障性住房租金定價的國內(nèi)外現(xiàn)狀的分析,得出一個適合于太原市公共租賃住房的更為全面的定價模式,同時可為其他城市的公共租賃住房的定價實踐提供有效參考,有利于充分凸顯社會保障制度的公平性原則,有助于社會和諧,政治穩(wěn)定,有效刺激了經(jīng)濟發(fā)展,也促進了房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、和諧、有序的發(fā)展。

3、r>　　定價思路為,首先基于受保障群體的支付能力計算出可承受租金作為基準租金,然后利用租金價值結(jié)構(gòu)理論計算出成本租金,將基準租金與成本租金、市場租金進行比對來衡量租金的合理性,最后利用宏觀層面的多元線性回歸模型對公共租賃住房的租金實施動態(tài)調(diào)整。前者選擇了家庭人均月收入、配租面積、家庭人口數(shù)量及區(qū)位差異等因素,用于得出針對太原市某一個家庭的具體定價值,是基于微觀和靜態(tài)層面的定價;后者選擇了非戶籍人口比重、城鎮(zhèn)居民人均可支配年收入、人均GD

4、P以及固定資產(chǎn)投資總額等四個因素,作為針對一個城市市場租金的影響因素,得出其與市場租金的多元線性回歸方程,進而依據(jù)將來太原市的四個自變量的變化值預(yù)測出新的市場租金,從而得到太原市合理的公共租賃住房租金定價范圍,是基于宏觀和動態(tài)層面的定價。
　　公共租賃住房的租金定價應(yīng)該依據(jù)如下原則來進行:微觀租金定價應(yīng)該確保資金的可回收性,符合保本微利原則;租金水平應(yīng)該實行差異化保障;應(yīng)該考慮同區(qū)位同類住房的市場租金水平;應(yīng)該兼顧受保障群體、政府