住改商民事侵權(quán)解決機制問題研究.pdf

1、“住改商”是“住宅改商用”的簡稱，是指業(yè)主將居住用途的房屋改作商業(yè)用途或辦公用途房屋的行為。文章通過對“住該商”理論基礎(chǔ)、《物權(quán)法》和相關(guān)司法精神與其相關(guān)的法條評析及實踐操作中的問題研究，指出了“住改商”相關(guān)立法的有限性，以增強“住改商”具體法條在實踐中的適用性。
　　 文章從所有權(quán)有限性和相鄰關(guān)系兩個角度論證了“住改商”限制性理論的正確性，總結(jié)了“住改商”限制性理論，即業(yè)主將住宅用途的房屋改為經(jīng)營或辦公使用，業(yè)主行使的是建筑區(qū)

2、分所有權(quán)之專有權(quán)，屬于所有權(quán)行使，理應(yīng)在合理范圍內(nèi)予以支持，但其又屬于一種特殊的所有權(quán)，其行使是有限的，應(yīng)禁止侵害公共利益、業(yè)主共同利益，對其他業(yè)主使用專有權(quán)的容忍及不得妨害其他業(yè)主的專有與共有部分使用。文章對有關(guān)“住改商”限制的現(xiàn)行立法規(guī)定予以評析，通過對“經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意”相關(guān)學(xué)術(shù)觀點的分析，肯定了《物權(quán)法》的相關(guān)立法精神，即“住改商”必須經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意。
　　 文章通過對“利害關(guān)系”、“利害關(guān)系業(yè)主”等法律用語以

3、及“有利害關(guān)系業(yè)主”的范圍的認定原則及界定的相關(guān)考量因素的分析，指出現(xiàn)行司法解釋將有利害關(guān)業(yè)主推定為本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主，從利益相關(guān)的學(xué)理解說來看，有些辦公類“住改商”幾乎不會影響其他業(yè)主利益，顯然缺乏必然性，這種推定并不是絕對推定，而應(yīng)當(dāng)是可以反駁的推定。如果“住改商”業(yè)主能夠證明其經(jīng)營活動不會給本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主利益造成侵害的，其“住改商”行為有效，本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主不為“利害關(guān)系業(yè)主”，避免簡單的一刀切，也符合基于相鄰關(guān)系業(yè)主

4、的容忍義務(wù)的規(guī)定。對于本棟建筑物外其他有利害關(guān)系的業(yè)主,需要舉證其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響，判斷起來比較抽象，屬于原則性規(guī)定，建議根據(jù)商家種類不同具體細化相鄰權(quán)受侵害時的“有利害關(guān)系的業(yè)主”的判斷標準，同時在宏觀上要堅持“住”優(yōu)于“商”原則，在具體案件的審查上要堅持距離利益原則、地域分類原則、行為分類原則和行業(yè)分類原則，并參考其房屋價值、生活質(zhì)量是否受到不利影響，劃定一個便于操作的有利害關(guān)系業(yè)主的認定標準。
　　

5、 對于“住改商”的自治與侵權(quán)救濟，文章指出要充分發(fā)揮、完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司等自治機構(gòu)作用，制定管理規(guī)約加強對“住改商”的自治管理，設(shè)立監(jiān)督機關(guān)作為常設(shè)機構(gòu)，加強監(jiān)督。業(yè)主委員會或其委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一征集利害關(guān)系業(yè)主意見并審查，增強“經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主”同意的可操作性?！白「纳獭敝斜磺謾?quán)業(yè)主可以通過業(yè)主委員會協(xié)商處理、居民委員會調(diào)解及法院裁判三種途徑進行權(quán)利救濟，有利害關(guān)系業(yè)主可以主張相應(yīng)的請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原