直擊“住改商”

1、<p><b>　　直擊“住改商”</b></p><p>　　摘要：“住改商”顧名思義就是將住房改成商用房。在中國(guó)，“住改商”主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業(yè)用房；二是連宅基證都沒(méi)有，直接建造商業(yè)用房。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，目前在中國(guó)各個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部“住改商”之風(fēng)愈演愈烈。本文通過(guò)對(duì)各國(guó)住宅商用的相關(guān)規(guī)定與案例進(jìn)行分析，找到我國(guó)“住改商”問(wèn)題，并提出相關(guān)的解決辦法。

2、</p><p>　　關(guān)鍵詞：住改商；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；矛盾 </p><p>　　一、各國(guó)“住改商”的相關(guān)規(guī)定與案例 </p><p>　　作為世界上最發(fā)達(dá)的國(guó)家，美國(guó)有其較為完善的法律體系來(lái)保障合理、合法的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與行為?！白≌逃谩弊鳛槌擎?zhèn)發(fā)展一塊重要的組成部分，美國(guó)對(duì)于“住宅商用”采用開(kāi)禁相結(jié)合的方式，在其《國(guó)家授權(quán)法》中明確規(guī)定了商業(yè)規(guī)劃，絕大部分城鎮(zhèn)對(duì)于“住宅商

3、用”使用分區(qū)條例允許“在家辦公”。例如，佐治亞洲的Gwinnet郡的分區(qū)條例中將“home occupation”作為一種職業(yè)。同時(shí)，為了保障住宅區(qū)內(nèi)其他居民的權(quán)益，要求在住宅區(qū)內(nèi)從事商業(yè)活動(dòng)需要滿足一些條件，例如從事商業(yè)行為者沒(méi)有明顯的燈具以及音響設(shè)備，且不能發(fā)出怪味，沒(méi)有嚴(yán)重影響到其他區(qū)分所有權(quán)人的居住安寧。這樣，既保證了居民的正常生活，也拉動(dòng)相關(guān)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 </p><p>　　與中國(guó)鄰近的亞洲發(fā)達(dá)國(guó)

4、家—日本也有對(duì)“住宅商用”的相關(guān)規(guī)定：第一，“住宅商用”在日本是絕對(duì)禁止的。第二，對(duì)于商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)管理保護(hù)政策是不同的，它們各自有各自的優(yōu)先權(quán)。例如：宅區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)或地震等災(zāi)害，救助部門(mén)優(yōu)先考慮小區(qū)內(nèi)居住人員的人身安全，盡力挽救生命。 </p><p>　　歐洲一些國(guó)家，如法國(guó)、德國(guó)等也較早推出了對(duì)于控制“住宅商用”的政策。法國(guó)方面對(duì)于“住宅商用”采取比較寬松政策，住房可以有限制地改為經(jīng)營(yíng)性用房，但不能影響其他

5、業(yè)主居住利益。而德國(guó)方面對(duì)于 “住宅商用”原則上是禁止的，特殊情況下，對(duì)于一些可以由個(gè)人完成而且沒(méi)有其他員工的小公司，例如申請(qǐng)住房改為個(gè)人設(shè)計(jì)室等，經(jīng)審查后可以批準(zhǔn)。如果上述情況的商業(yè)行為嚴(yán)重影響了其他業(yè)主的居住利益，則不予批準(zhǔn)。 </p><p>　　二、“住改商”的產(chǎn)生原因與影響 </p><p>　　“住改商”之風(fēng)在我國(guó)愈演愈烈，究其原因，主要是與經(jīng)濟(jì)利益有關(guān)。從房主方面來(lái)說(shuō)，把房子

6、租給企業(yè)主開(kāi)公司不僅自己不用提供多少生活設(shè)備，租金可以提高很多；并且公司租房子一般一簽就是好幾年，租金采取年付制，對(duì)比有很多不穩(wěn)定因素的個(gè)人租房，房主更愿意將房子租予商用。從租房的企業(yè)主方面來(lái)說(shuō)，同樣面積的住宅樓租金要比臨街的門(mén)面房租金低得多，并且多項(xiàng)收費(fèi)還享受住宅標(biāo)準(zhǔn)，每年僅水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)就能省幾百元甚至上千元?！白≌纳逃?，這對(duì)客戶來(lái)說(shuō)是兩全其美的事?！币患抑慨a(chǎn)中介公司經(jīng)理表示。像“學(xué)區(qū)房”吸引家長(zhǎng)一樣，“商住兩用”的住宅樓也對(duì)

7、投資者有著強(qiáng)大的誘惑力，所以有不少房主樂(lè)意在租售信息上標(biāo)注“宜商宜居”。 </p><p>　　“住宅商用”的“宜商宜居”體現(xiàn)在：由原住房改造裝修而來(lái)，無(wú)需新建房產(chǎn)，降低商業(yè)運(yùn)作的固定成本，節(jié)省時(shí)間；避免房屋空置，充分發(fā)揮其資源價(jià)值；貼近居民生活場(chǎng)所，輻射人群密集，服務(wù)便捷。但同時(shí)，不可否認(rèn)的是，因?yàn)椤白「纳獭钡某霈F(xiàn)對(duì)居民生活造成一定影響，不僅可能會(huì)破壞生活環(huán)境，擠占公共資源，還可能產(chǎn)生安全隱患。由“住改商”產(chǎn)生

8、的矛盾是影響著整個(gè)經(jīng)濟(jì)生活：第一，這種行為違反了現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，在改變房屋使用用途的時(shí)候，沒(méi)有付出相應(yīng)的成本，一定程度上擾亂了正常的經(jīng)濟(jì)秩序。第二，這種行為所帶來(lái)的負(fù)面影響。比如，產(chǎn)生噪音污染，擠占小區(qū)生活設(shè)施，帶來(lái)消防隱患，治安混亂等；導(dǎo)致小區(qū)居住環(huán)境差，品質(zhì)低，甚至影響到二手房房?jī)r(jià)。同時(shí)，“住改商”行為人并沒(méi)有付出相應(yīng)的成本，多數(shù)則由整個(gè)小區(qū)的業(yè)主代受，違背了公平的原則。 </p><p>　　三、多角度

9、看我國(guó)“住改商”現(xiàn)象 </p><p>　　我國(guó)“住改商”問(wèn)題關(guān)乎民生，中央因此出臺(tái)了《物權(quán)法》兩部司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》，特別針對(duì) “民宅商用”引發(fā)的糾紛，在司法解釋方向訂了明確相應(yīng)細(xì)則?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 </p>

10、;<p>　　中國(guó)大城市的住宅區(qū)里住改商的不少，地方政府出臺(tái)相關(guān)地方條例更具各自城市特點(diǎn)。例如廣州出臺(tái)對(duì)“住改商”控制性的詳細(xì)規(guī)劃；南京對(duì)民宅經(jīng)商工商部門(mén)不作限制；北京出臺(tái)民宅禁商的規(guī)定?，F(xiàn)在“住改商”現(xiàn)象依舊瘋狂，根本原因是由于現(xiàn)有法律中并沒(méi)有明確對(duì)其歸屬進(jìn)行界定，缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范。開(kāi)辦“日租房”、“家庭餐館”等至少要具備租賃許可證、治安許可證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、消防安全證明、食品衛(wèi)生證明等。這些限制條件的完成只能靠地方政

11、府依各自實(shí)際情況頒布相關(guān)條例。 </p><p>　　從居民角度來(lái)看，對(duì)于想要“住改商”的房主，要具體看房子房產(chǎn)證上的房屋用途是否明確寫(xiě)出是“住宅”，如果是的話，那么無(wú)論如何也不能辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照；如果沒(méi)有寫(xiě)房屋用途或者寫(xiě)的不是“住宅”，那么就應(yīng)該按相應(yīng)的法律程序解決，同時(shí)獲得其他相關(guān)業(yè)主的同意。在合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的同時(shí)，開(kāi)店老板應(yīng)該自律，可以到所在的社區(qū)居委會(huì)或者街道政府開(kāi)證明，再拿著房產(chǎn)證去所屬的房管部門(mén)。如果是反

12、對(duì)“住改商”的居民，持有正當(dāng)理由就可根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)司法解釋?zhuān)瑘?zhí)行自己的公民權(quán)利，用法律武器保護(hù)自己。 </p><p>　　實(shí)際上，“住改商”問(wèn)題也是城市土地功能相融性的問(wèn)題，其存在有合理性和必然性，但也有一定存在的前提。解決住改商的途徑，一味取締并不符合城市發(fā)展的要求，只有在明確不同地區(qū)住改商存在前提基礎(chǔ)上，對(duì)住改商的商家進(jìn)行分類(lèi)，對(duì)于那些不符合小區(qū)特點(diǎn)和需求，與居民日常生活相互沖突的商家進(jìn)行堅(jiān)決抵制，而

13、那些能夠?yàn)榫用裆钐峁┓奖悖闲^(qū)發(fā)展特征的行業(yè)，如醫(yī)藥、購(gòu)物等提供一定生存空間，實(shí)現(xiàn)城市功能的適度混合布局，才能使城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)穩(wěn)健發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 溫鋒華，李立勛.“住改商”與城市空間多樣性研究.中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心. </p><p>　　[2] 戚冬瑾，周劍云.