直擊“住改商”

1、<p><b>　　直擊“住改商”</b></p><p>　　摘要：“住改商”顧名思義就是將住房改成商用房。在中國，“住改商”主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業(yè)用房；二是連宅基證都沒有，直接建造商業(yè)用房。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，目前在中國各個城鄉(xiāng)結(jié)合部“住改商”之風(fēng)愈演愈烈。本文通過對各國住宅商用的相關(guān)規(guī)定與案例進行分析，找到我國“住改商”問題，并提出相關(guān)的解決辦法。

2、</p><p>　　關(guān)鍵詞：住改商；經(jīng)濟發(fā)展；矛盾 </p><p>　　一、各國“住改商”的相關(guān)規(guī)定與案例 </p><p>　　作為世界上最發(fā)達的國家，美國有其較為完善的法律體系來保障合理、合法的經(jīng)濟活動與行為?！白≌逃谩弊鳛槌擎?zhèn)發(fā)展一塊重要的組成部分，美國對于“住宅商用”采用開禁相結(jié)合的方式，在其《國家授權(quán)法》中明確規(guī)定了商業(yè)規(guī)劃，絕大部分城鎮(zhèn)對于“住宅商

3、用”使用分區(qū)條例允許“在家辦公”。例如，佐治亞洲的Gwinnet郡的分區(qū)條例中將“home occupation”作為一種職業(yè)。同時，為了保障住宅區(qū)內(nèi)其他居民的權(quán)益，要求在住宅區(qū)內(nèi)從事商業(yè)活動需要滿足一些條件，例如從事商業(yè)行為者沒有明顯的燈具以及音響設(shè)備，且不能發(fā)出怪味，沒有嚴重影響到其他區(qū)分所有權(quán)人的居住安寧。這樣，既保證了居民的正常生活，也拉動相關(guān)區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。 </p><p>　　與中國鄰近的亞洲發(fā)達國

4、家—日本也有對“住宅商用”的相關(guān)規(guī)定：第一，“住宅商用”在日本是絕對禁止的。第二，對于商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)管理保護政策是不同的，它們各自有各自的優(yōu)先權(quán)。例如：宅區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)或地震等災(zāi)害，救助部門優(yōu)先考慮小區(qū)內(nèi)居住人員的人身安全，盡力挽救生命。 </p><p>　　歐洲一些國家，如法國、德國等也較早推出了對于控制“住宅商用”的政策。法國方面對于“住宅商用”采取比較寬松政策，住房可以有限制地改為經(jīng)營性用房，但不能影響其他

5、業(yè)主居住利益。而德國方面對于 “住宅商用”原則上是禁止的，特殊情況下，對于一些可以由個人完成而且沒有其他員工的小公司，例如申請住房改為個人設(shè)計室等，經(jīng)審查后可以批準。如果上述情況的商業(yè)行為嚴重影響了其他業(yè)主的居住利益，則不予批準。 </p><p>　　二、“住改商”的產(chǎn)生原因與影響 </p><p>　　“住改商”之風(fēng)在我國愈演愈烈，究其原因，主要是與經(jīng)濟利益有關(guān)。從房主方面來說，把房子

6、租給企業(yè)主開公司不僅自己不用提供多少生活設(shè)備，租金可以提高很多；并且公司租房子一般一簽就是好幾年，租金采取年付制，對比有很多不穩(wěn)定因素的個人租房，房主更愿意將房子租予商用。從租房的企業(yè)主方面來說，同樣面積的住宅樓租金要比臨街的門面房租金低得多，并且多項收費還享受住宅標準，每年僅水電費、物業(yè)費就能省幾百元甚至上千元?！白≌纳逃?，這對客戶來說是兩全其美的事。”一家知名房產(chǎn)中介公司經(jīng)理表示。像“學(xué)區(qū)房”吸引家長一樣，“商住兩用”的住宅樓也對

7、投資者有著強大的誘惑力，所以有不少房主樂意在租售信息上標注“宜商宜居”。 </p><p>　　“住宅商用”的“宜商宜居”體現(xiàn)在：由原住房改造裝修而來，無需新建房產(chǎn)，降低商業(yè)運作的固定成本，節(jié)省時間；避免房屋空置，充分發(fā)揮其資源價值；貼近居民生活場所，輻射人群密集，服務(wù)便捷。但同時，不可否認的是，因為“住改商”的出現(xiàn)對居民生活造成一定影響，不僅可能會破壞生活環(huán)境，擠占公共資源，還可能產(chǎn)生安全隱患。由“住改商”產(chǎn)生

8、的矛盾是影響著整個經(jīng)濟生活：第一，這種行為違反了現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，在改變房屋使用用途的時候，沒有付出相應(yīng)的成本，一定程度上擾亂了正常的經(jīng)濟秩序。第二，這種行為所帶來的負面影響。比如，產(chǎn)生噪音污染，擠占小區(qū)生活設(shè)施，帶來消防隱患，治安混亂等；導(dǎo)致小區(qū)居住環(huán)境差，品質(zhì)低，甚至影響到二手房房價。同時，“住改商”行為人并沒有付出相應(yīng)的成本，多數(shù)則由整個小區(qū)的業(yè)主代受，違背了公平的原則。 </p><p>　　三、多角度

9、看我國“住改商”現(xiàn)象 </p><p>　　我國“住改商”問題關(guān)乎民生，中央因此出臺了《物權(quán)法》兩部司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，特別針對 “民宅商用”引發(fā)的糾紛，在司法解釋方向訂了明確相應(yīng)細則?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 </p>

10、;<p>　　中國大城市的住宅區(qū)里住改商的不少，地方政府出臺相關(guān)地方條例更具各自城市特點。例如廣州出臺對“住改商”控制性的詳細規(guī)劃；南京對民宅經(jīng)商工商部門不作限制；北京出臺民宅禁商的規(guī)定?，F(xiàn)在“住改商”現(xiàn)象依舊瘋狂，根本原因是由于現(xiàn)有法律中并沒有明確對其歸屬進行界定，缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范。開辦“日租房”、“家庭餐館”等至少要具備租賃許可證、治安許可證、工商營業(yè)執(zhí)照、消防安全證明、食品衛(wèi)生證明等。這些限制條件的完成只能靠地方政

11、府依各自實際情況頒布相關(guān)條例。 </p><p>　　從居民角度來看，對于想要“住改商”的房主，要具體看房子房產(chǎn)證上的房屋用途是否明確寫出是“住宅”，如果是的話，那么無論如何也不能辦營業(yè)執(zhí)照；如果沒有寫房屋用途或者寫的不是“住宅”，那么就應(yīng)該按相應(yīng)的法律程序解決，同時獲得其他相關(guān)業(yè)主的同意。在合法取得營業(yè)執(zhí)照的同時，開店老板應(yīng)該自律，可以到所在的社區(qū)居委會或者街道政府開證明，再拿著房產(chǎn)證去所屬的房管部門。如果是反

12、對“住改商”的居民，持有正當理由就可根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)司法解釋，執(zhí)行自己的公民權(quán)利，用法律武器保護自己。 </p><p>　　實際上，“住改商”問題也是城市土地功能相融性的問題，其存在有合理性和必然性，但也有一定存在的前提。解決住改商的途徑，一味取締并不符合城市發(fā)展的要求，只有在明確不同地區(qū)住改商存在前提基礎(chǔ)上，對住改商的商家進行分類，對于那些不符合小區(qū)特點和需求，與居民日常生活相互沖突的商家進行堅決抵制，而

13、那些能夠為居民生活提供方便，符合小區(qū)發(fā)展特征的行業(yè)，如醫(yī)藥、購物等提供一定生存空間，實現(xiàn)城市功能的適度混合布局，才能使城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)穩(wěn)健發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 溫鋒華，李立勛.“住改商”與城市空間多樣性研究.中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心. </p><p>　　[2] 戚冬瑾，周劍云.