我國(guó)農(nóng)村房屋買賣法律問(wèn)題研究.pdf

1、目前,隨著城市住房問(wèn)題的日益嚴(yán)峻,城市商品房?jī)r(jià)格的不斷飆升,使得大量城鎮(zhèn)人口把目光轉(zhuǎn)向農(nóng)村房屋。農(nóng)村房屋買賣合同不斷訂立,各種各樣的糾紛層出不窮,法院在審判有關(guān)案件時(shí)困惑很多,其判決結(jié)果也是全然不同,有承認(rèn)此類買賣有效的,有否決其法律效力的,也有采取各種折中辦法的,由此,引發(fā)的社會(huì)影響和法律影響讓人深思。一方面國(guó)家不停地采取堵的措施,希望通過(guò)出臺(tái)各種政策來(lái)防止農(nóng)村房屋買賣引發(fā)的土地流失現(xiàn)象的加劇,另一方面經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快致使

2、農(nóng)村房屋買賣越來(lái)越興盛。本文通過(guò)分析經(jīng)典案例得出農(nóng)村房屋買賣主要面臨的法律問(wèn)題,一是農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問(wèn)題,二是城鎮(zhèn)人口是否可以成為農(nóng)村房屋買賣主體問(wèn)題。理論與司法實(shí)踐對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題都有不同的看法,存在爭(zhēng)議。筆者通過(guò)分析得出,農(nóng)村房屋買賣所面臨的法律問(wèn)題主要是我國(guó)的房地一體原則以及宅基地使用權(quán)的限制流轉(zhuǎn)所造成,為了使農(nóng)村房屋買賣所面臨的法律問(wèn)題得到有效的解決,筆者從給房地一體原則松綁和宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)兩個(gè)方面進(jìn)行了探討,希望對(duì)

3、解決農(nóng)村房屋買賣所面對(duì)的法律問(wèn)題有所幫助。文章共分為三個(gè)部分。
　　 第一部分為我國(guó)農(nóng)村房屋買賣法律問(wèn)題現(xiàn)狀。要研究農(nóng)村房屋買賣的法律問(wèn)題首先要明確農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)概念,本文所指的農(nóng)村房屋是狹義上的概念,即位于宅基地之上,村民私有的住宅房屋。討論的主體是農(nóng)民和城鎮(zhèn)人口,農(nóng)村房屋買賣的內(nèi)容是農(nóng)村房屋所有權(quán)以及宅基地使用權(quán);其次,本文通過(guò)對(duì)經(jīng)典案例的討論得出農(nóng)村房屋買賣所面臨的主要法律問(wèn)題為兩個(gè)方面。
　　 第二部分重點(diǎn)討

4、論我國(guó)農(nóng)村房屋買賣面臨的法律問(wèn)題。筆者認(rèn)為我國(guó)農(nóng)村房屋買賣面臨的法律問(wèn)題主要有兩個(gè)方面,一是城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買農(nóng)村房屋違反民法公平原則。農(nóng)民享有農(nóng)村房屋的完全所有權(quán),其可以選擇出賣的主體,而城鎮(zhèn)居民享有購(gòu)買農(nóng)村房屋的權(quán)利。二是農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無(wú)效不利交易安全。首先,農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的法律后果與現(xiàn)行合同法中相關(guān)規(guī)定相互矛盾,即認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的法律后果存在矛盾;其次,有條件的認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效;最后,登記并不影響合同

5、的效力。
　　 第三部分為我國(guó)農(nóng)村房屋買賣法律問(wèn)題解決途徑的探析。筆者在研究案例的同時(shí)發(fā)現(xiàn),造成我國(guó)農(nóng)村房屋買賣法律問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因有兩點(diǎn),一是堅(jiān)持房地一體原則,二是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受限。在堅(jiān)持房地一體原則的基礎(chǔ)上,農(nóng)村房屋的買賣必須與宅基地使用權(quán)的買賣捆綁在一起,又因?yàn)檎厥褂脵?quán)的主體受限性,使得作為獨(dú)立交易客體的農(nóng)村房屋也有了一定的“身份性”,這是使得農(nóng)村房屋買賣合同的效力不好確定以及城鎮(zhèn)人口不能成為農(nóng)村房屋買賣的購(gòu)房主