農(nóng)村宅基地房屋買賣法律問題研究.pdf

1、農(nóng)村宅基地是集體經(jīng)濟(jì)組織依其成員申請(qǐng),依法無償分配給其建造住宅并滿足基本生活需要的土地。農(nóng)村宅基地使用權(quán),是法律賦予農(nóng)民的一項(xiàng)重要用益物權(quán),即農(nóng)村居民在依法取得的宅基地上建造房屋并居住使用的權(quán)利?！锻恋毓芾矸ā返?2條對(duì)村民建造住宅申請(qǐng)宅基地作了相關(guān)規(guī)定,允許農(nóng)村居民出賣宅基地房屋,只是出賣后再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。《憲法》和《物權(quán)法》也分別對(duì)土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作了相關(guān)規(guī)定,認(rèn)可其流轉(zhuǎn)。但《土地管理法》第63條和國家的相關(guān)

2、政策性規(guī)定,卻是不認(rèn)可農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋的流轉(zhuǎn)。這與城市化進(jìn)程加快和社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展情況下農(nóng)村宅基地房屋買賣日益增多的現(xiàn)實(shí)是互相矛盾的。同時(shí),法院根據(jù)現(xiàn)有立法作出的宅基地房屋買賣合同的無效判決也未能取得良好的法律和社會(huì)效果,農(nóng)村宅基地房屋買賣仍然屢禁不止。這就引發(fā)了理論界的熱烈探討。一派認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)禁農(nóng)村宅基地房屋買賣,國家政策旨在維護(hù)農(nóng)民的根本利益,保證其安身立命之本;另一派則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)開禁農(nóng)村宅基地房屋市場,允許其自由流轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)宅基

3、地房屋的物權(quán)價(jià)值。雙方的爭論彼此不休,但都具有一定的合理性。筆者在總結(jié)雙方觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國立法和農(nóng)村房宅流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀,主張應(yīng)當(dāng)在完善立法缺失,總結(jié)各地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，逐步放開農(nóng)村宅基地房屋買賣市場,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地房屋的合法化流轉(zhuǎn)。
　　全文共分為四個(gè)部分,約2.2萬字。
　　第一部分分析現(xiàn)狀。首先從立法方面對(duì)是否允許農(nóng)村宅基地房屋買賣進(jìn)行了認(rèn)可和不認(rèn)可兩方面的分類,總結(jié)出法律并未明確禁止農(nóng)村宅基地房屋買賣,國家的禁止性政策

4、是司法實(shí)踐審判的主要依據(jù);其次對(duì)農(nóng)村宅基地房屋買賣從現(xiàn)實(shí)的供需需求、合同效力在司法實(shí)踐中的認(rèn)定及國家禁止性政策對(duì)其造成的負(fù)面影響三方面論證了開禁農(nóng)村宅基地房屋買賣市場的現(xiàn)實(shí)必要性及完善立法的緊迫性。
　　第二部分提出問題。分析現(xiàn)階段立法的缺失,主要從立法精神錯(cuò)位、法律規(guī)范體系不健全、法律內(nèi)容規(guī)定不明、宅基地管理主體虛位及宅基地使用權(quán)的相關(guān)登記程序規(guī)定不明五個(gè)方面來說明立法的不健全。
　　第三部分解決問題。通過轉(zhuǎn)變立法精神,逐

5、步建立相關(guān)的法律規(guī)范體系、弱化土地的保障功能、實(shí)行宅基地使用權(quán)的有償取得、重塑宅基地管理主體及完善宅基地使用權(quán)的相關(guān)登記程序規(guī)定五個(gè)方面來完善立法規(guī)定,為農(nóng)村宅基地房屋買賣提供明確的法律指引和司法保障。
　　第四部分總結(jié)全文。本文從農(nóng)村宅基地房屋買賣的重要性及現(xiàn)實(shí)性出發(fā),指出我國相關(guān)立法的缺失,通過一定的法理分析,試圖從宅基地使用權(quán)的有償取得、重塑宅基地管理主體和完善宅基地使用權(quán)的相關(guān)登記程序規(guī)定等方面來實(shí)現(xiàn)制度和立法突破。在文章