REITs的多樣化投資策略研究——以珠三角地區(qū)為例.pdf

1、REITs作為一種成熟的產(chǎn)品模式在美國已有50余年的發(fā)展歷史。由于政策背景、市場環(huán)境等原因，在中國發(fā)展嚴重滯后。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)存在融資渠道相對單一，過度依賴以抵押為基礎的間接融資的問題，容易造成系統(tǒng)風險的積累。在此背景下，REITs作為一種有效的融資渠道及分散風險的工具越來越得到社會的廣泛關注。2015年“鵬華萬科”的落地，讓公募REITs正式在國內(nèi)誕生，從而拉開REITs發(fā)展的序幕。使得針對REITs的研究更具有實際意義，更使得

2、針對REITs發(fā)展路徑、模式選擇等問題的研究得到實踐檢驗。針對REITs的研究需要進入更加具體的層面。
　　我國要更加全面地引入REITs，實現(xiàn)其在國內(nèi)的可持續(xù)發(fā)展，需要解決選擇地產(chǎn)資產(chǎn)組合的問題。這一問題在實踐中需要由原始權(quán)益人（即地產(chǎn)企業(yè)）與管理人（券商或基金子公司）共同確定。由于地產(chǎn)企業(yè)大多以地域劃分分支機構(gòu)，因而在資產(chǎn)組合構(gòu)建中需要切實考量所需工作量的問題。珠三角地區(qū)為國內(nèi)經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域之一，擁有良好的商業(yè)物業(yè)環(huán)境，在發(fā)

3、展 REITs方面具備得天獨厚的天然優(yōu)勢。以該區(qū)域具有代表性的四個城市：廣州、深圳、東莞、佛山為樣本，能夠更好地研究同一區(qū)域內(nèi)不同級別城市物業(yè)的投資組合情況。這也與地產(chǎn)開發(fā)商的管理架構(gòu)相符合，更具實踐意義。本文在具體研究方法上，綜合考量現(xiàn)代投資組合理論、資產(chǎn)定價模型，從而構(gòu)建 REITs投資組合績效評估模型，具體提出區(qū)域多樣化組合、業(yè)態(tài)多樣化組合兩類投資組合策略，以廣州、深圳、東莞、佛山房地產(chǎn)各類型物業(yè)價格指數(shù)為樣本數(shù)據(jù)進行實證研究，探