不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善.pdf

1、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度可以算是世界法律制度發(fā)展史上的一個(gè)比較年輕的制度，它從誕生至今也不多200多年。根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)資料記載，在《普魯士抵押條例》與《普魯士國(guó)家的一般邦法》中可以查到與不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記比較相近的表述，在當(dāng)時(shí)被稱作是“異議”制度。這個(gè)“異議”制度其實(shí)是針對(duì)已經(jīng)存在的物權(quán)的異議，后來(lái)這個(gè)異議制度被引入到德國(guó)法、瑞士法及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的法律并作了相應(yīng)的修改，并在各國(guó)和地區(qū)有了新的發(fā)展，這才慢慢有了現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。但世界上不同的

2、國(guó)家和地區(qū)自身的法律體系都各不相同，所以，各國(guó)和各地區(qū)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的具體規(guī)定也各不相同，包括概念、性質(zhì)、法律效力、消滅等。
　　不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度被引入我國(guó)法律體系不過(guò)十來(lái)年。上個(gè)世紀(jì)80年代，由于住房制度的改革，商品房出現(xiàn)在了視野中，特別是2000年以后我國(guó)城市建設(shè)及城市化不斷加快。在這一時(shí)期，由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，相關(guān)法制建設(shè)無(wú)法跟上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些混亂現(xiàn)象，其中最為突出的問(wèn)題之一就是商品房開發(fā)商“一房二

3、賣或一房多賣”。眾所周知，住房對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)有尤為重要，再加上現(xiàn)在高企的房?jī)r(jià)使這一問(wèn)題變得更加嚴(yán)重，因?yàn)橐惶咨唐贩客哿艘恍┤艘簧踔潦钦麄€(gè)家庭的全部財(cái)產(chǎn)。如果這一問(wèn)題處理不好，將會(huì)導(dǎo)致很多糾紛出現(xiàn)，甚至?xí)鹕鐣?huì)的不穩(wěn)定。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度恰好能很好的處理這一問(wèn)題，因此，在《物權(quán)法》出臺(tái)前，我國(guó)有些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份就出臺(tái)了一些地方性法規(guī)。伴隨著《物權(quán)法》在2008年的正式出臺(tái)，我國(guó)的法律體系中第一次出現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度?！斗课莸怯?/p>

4、辦法》和《土地登記辦法》也有些涉及。但是在我國(guó)的法律中正式引入不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的時(shí)間相對(duì)較晚，且對(duì)預(yù)告登記制度立法目的又比較單一，與國(guó)外大陸法系發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有一定的差距。近兩年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)期，一些新現(xiàn)象、新環(huán)境不斷出現(xiàn)，如開發(fā)商破產(chǎn)倒閉了存在預(yù)告登記的房屋怎么處理，飛機(jī)、船舶、汽車等能否進(jìn)行預(yù)告登記等等。伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，伴隨對(duì)法律制度理論研究的不斷加深，同時(shí)也伴隨著自身工作的需要，促使了需要更加深入和細(xì)

5、致的研究不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。除引言和結(jié)語(yǔ)外，本文共分為四章。
　　第一章，在闡述了德國(guó)、瑞士、日本等國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的概念、性質(zhì)和歷史演變過(guò)程，進(jìn)而對(duì)預(yù)告登記制度的由來(lái)和演變進(jìn)程進(jìn)行分析，最終結(jié)合預(yù)告登記在我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，介紹預(yù)告登記制度在我國(guó)的發(fā)展歷程。
　　第二章，主要從當(dāng)前該制度的現(xiàn)狀、爭(zhēng)議及存在問(wèn)題進(jìn)行闡述。目前我國(guó)法上關(guān)于預(yù)告登記存在主要的問(wèn)題體現(xiàn)在：一、適用范圍過(guò)于狹窄僅僅體現(xiàn)在商品房的預(yù)售上；二、

6、除了權(quán)利保全這一效力，其它效力有限；三、關(guān)于預(yù)告登記消滅的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單。
　　第三章，對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行價(jià)值分析，主要從保護(hù)交易安全以及促進(jìn)交易效率角度出發(fā)。保護(hù)交易安全不僅是對(duì)預(yù)告登記名義人的保護(hù)，也是一種對(duì)潛在再處分行為對(duì)相人的保護(hù)。預(yù)告登記對(duì)交易效率的促進(jìn)主要通過(guò)對(duì)預(yù)告登記后的不動(dòng)產(chǎn)再處分行為效力的認(rèn)定、預(yù)告登記的涂銷和消滅來(lái)實(shí)現(xiàn)。
　　第四章，筆者主要從擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍、明確預(yù)告登記效力及消滅預(yù)告登記消滅原因方面進(jìn)