住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用法律問(wèn)題研究.pdf

1、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金，是房屋的“養(yǎng)老金”,關(guān)系到居民房屋的正常使用。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的推進(jìn)，人們的居住環(huán)境得到了逐步的改善。在改善居住環(huán)境的同時(shí)，住宅小區(qū)內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的問(wèn)題也開(kāi)始引起人們的關(guān)注，尤其是在緊急使用維修資金方面。
　　隨著住宅小區(qū)建成投入使用的時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，小區(qū)內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)始逐漸進(jìn)入到維修周期，需要使用維修資金對(duì)

2、其進(jìn)行維修、更新和改造。目前在全國(guó)范圍內(nèi)已歸集了數(shù)額巨大的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)總金額已超過(guò)萬(wàn)億元。然而這筆資金的使用率卻極低，全國(guó)整體使用率不足1％。當(dāng)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“緊急情況”急需使用維修資金之時(shí)，往往很難順利申請(qǐng)到維修資金。這樣的現(xiàn)狀將打擊業(yè)主使用維修資金的積極性，并影響維修資金的安全合理使用。
　　我國(guó)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度自上世紀(jì)八十年代建立至今，經(jīng)過(guò)了一系列的發(fā)展歷程。從最早的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》到《住宅共

3、用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，再到《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》，及至《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，由最初的不成熟不完善到現(xiàn)在的逐步成熟完善，并開(kāi)始形成比較完整的體系。
　　在我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用的過(guò)程中，存在的一些問(wèn)題急需解決。首要問(wèn)題是“緊急情況”的認(rèn)定規(guī)則不明。對(duì)于“緊急情況”的具體范圍、認(rèn)定主體及不可抗力是否屬于“緊急情況”等，現(xiàn)有法律規(guī)定都沒(méi)有明確界定。對(duì)于“緊急情況”的使用程序，現(xiàn)有的規(guī)定則過(guò)于繁瑣缺乏可

4、操作性，并且缺乏相關(guān)配套實(shí)施細(xì)則提供具體指導(dǎo)。在現(xiàn)實(shí)生活中，許多業(yè)主對(duì)于維修資金的性質(zhì)和功能缺乏必要認(rèn)識(shí)，其自治組織的作用發(fā)揮亦有限，這些也是在緊急使用維修資金的過(guò)程中要注意的問(wèn)題。
　　為了保證住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的安全、有效使用，維護(hù)居民正常的生活秩序，需要對(duì)現(xiàn)有的維修資金緊急使用制度予以完善。首先要健全“緊急情況”的認(rèn)定機(jī)制，要細(xì)化“緊急情況”的具體范圍，明確“緊急情況”的認(rèn)定機(jī)制，并將不可抗力界定為“緊急情況”。也可以在條件允