物業(yè)專項維修基金法律問題研究.pdf

1、物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)和新型的房屋管理模式,在社會主義市場經(jīng)濟體制下,已呈現(xiàn)出強大的生命力與發(fā)展勢頭。但隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展和物業(yè)管理的深入開展以及業(yè)主法律維權意識的增強,物業(yè)管理有關方面立法滯后、缺乏必要規(guī)范,法律制度不完善等問題也日顯突出。實踐中出現(xiàn)了大量糾紛,有關物業(yè)管理問題的投訴呈逐年上升的趨勢。業(yè)主與物業(yè)公司之間的有關物業(yè)收費糾紛、業(yè)主財物丟失的賠償糾紛、物業(yè)保安糾紛等等,其中較為突出的問題之一就是物業(yè)專項維修基金

2、糾紛。隨著人們法律意識的增強和消費觀念轉(zhuǎn)變,業(yè)主對物業(yè)專項維修基金的關注程度也越來越高。實踐中,業(yè)主對于物業(yè)專項維修基金認識不清,對有關法律規(guī)定不了解,也是我國物業(yè)專項維修基金管理混亂的原因之一。大多數(shù)業(yè)主對已經(jīng)在購房時一次性交納的物業(yè)專項維修基金具體情況并不是很清楚,如這部分資金是用來做什么的,什么時候可以使用,以及使用情況等不知情;物業(yè)服務企業(yè)賬目不清,不按時公布賬目,將收取的這部分維修費據(jù)為公司己有,挪作他用,此類事件屢屢發(fā)生,尤

3、其是有些物業(yè)服務企業(yè)在終止物業(yè)服務時,往往會席卷物業(yè)專項維修基金而去,給業(yè)主帶來極大的損失。由業(yè)主交納業(yè)主所有的這部分資金,作為其所有權主體,卻并不清楚這部分資金的性質(zhì)、管理、使用等等有關基本的法律規(guī)定。甚至有些業(yè)主不清楚這部分資金設立的目的和意義,對交繳物業(yè)專項維修基金存在著抵觸心理而拒交。所以本文從物業(yè)專項維修基金的概念、性質(zhì)、設立意義及法理依據(jù)等問題出發(fā),從我國現(xiàn)行物業(yè)專項維修基金的有關法律規(guī)定及實踐中存在的問題入手,旨在提高業(yè)主

4、對物業(yè)專項維修基金的認識,樹立正確的消費觀念,提出實踐中存在的問題及相應的解決對策。由于目前我國物業(yè)專項維修基金制度相關法律規(guī)定及配套的實施細則尚不夠健全,所以在物業(yè)專項維修基金的收取、管理、使用等方面存在著許多問題。本文主要以物業(yè)專項維修基金實踐中存在的問題為主線,從物業(yè)專項維修基金的基本理論開始談起,找出原因,提出解決建議。
　　本研究分為四個部分：第一部分，物業(yè)專項維修基金的學理分析。包括對物業(yè)專項維修基金定義界定,物業(yè)專項

5、維修基金的性質(zhì)及物業(yè)專項維修基金與幾個相似概念的區(qū)別。首先從物業(yè)專項維修基金定義界定入手,在國內(nèi)存在的眾多的不同稱謂中,筆者提出自己觀點,認為“物業(yè)專項維修基金”的稱謂更為合理;其次確定我國物業(yè)專項維修基金的性質(zhì),明確其所有權歸屬;然后將物業(yè)專項維修基金同相似幾個概念進行比較。第二部分，物業(yè)專項維修基金設立意義及其法理依據(jù)。從建筑物區(qū)分所有權的角度出發(fā),分析物業(yè)專項維修基金的基本法理依據(jù),也為后面文中所提及的一些觀點作好理論基礎的鋪墊。

6、根據(jù)《物權法》規(guī)定,建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。物業(yè)專項維修基金性質(zhì)、使用、管理等相關問題的規(guī)定都是基于建筑物區(qū)分所有權的基本理論進行設置。第三部分，我國物業(yè)管理實踐中物業(yè)專項維修基金存在的問題。主要是從立法體例、主體意識、管理體制等方面提出在物業(yè)專項維修基金的交繳、管理、使用、續(xù)籌中存在的實際問題。第四部分，完善我國物業(yè)專項維修基金的法律思