南京市保障性住房社區(qū)商業(yè)管理研究.pdf

1、“十二五”期間，中央確定了3600萬套保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，南京市要完成2000萬平方米各類保障性住房建設(shè)。2013年以來，南京市丁家莊和岱山保障房片區(qū)將大規(guī)模投入使用。無論是全國范圍還是就南京市而言，保障房已經(jīng)大量建設(shè)并投入使用，并且這種狀況近一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)。社區(qū)商業(yè)是保障房項(xiàng)目使用的關(guān)鍵配套，關(guān)系到居民生活的便利性和成本的高低，關(guān)系到從“有居”到“廉居”和“宜居”。南京市保障房社區(qū)商業(yè)還關(guān)系到對(duì)建設(shè)成本和物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼的現(xiàn)實(shí)問

2、題，研究意義重大。
　　本文對(duì)保障房社區(qū)商業(yè)管理的相關(guān)問題進(jìn)行了系統(tǒng)的基礎(chǔ)研究。對(duì)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀進(jìn)行綜述和評(píng)述，梳理了社區(qū)商業(yè)管理相關(guān)商圈理論、零售業(yè)態(tài)演變理論和消費(fèi)者行為空間理論等內(nèi)容。以此為基礎(chǔ)，對(duì)南京市社區(qū)商業(yè)管理的現(xiàn)狀和重點(diǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)查。調(diào)查方案涉及到社區(qū)商業(yè)整體情況、居民滿意度調(diào)查、經(jīng)營商戶滿意度調(diào)查和開發(fā)管理企業(yè)訪談等四大方面內(nèi)容。并對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)梳理和詳細(xì)分析，明確了南京市保障房社區(qū)商業(yè)管理的基本特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)問

3、題。
　　在此基礎(chǔ)之上，借鑒全壽命期管理理論，將以上錯(cuò)綜復(fù)雜的問題按照管理階段予以歸納，以保證問題解決的邏輯性和操作性。研究重點(diǎn)內(nèi)容以后期運(yùn)營管理為中心，并延伸到對(duì)此有重要影響的前期規(guī)劃管理階段。在南京市社區(qū)商業(yè)管理的目標(biāo)和原則約束下，構(gòu)建出了符合南京市保障房管理實(shí)際的社區(qū)商業(yè)整體管理策略。
　　在前期規(guī)劃管理方面，構(gòu)建了南京市社區(qū)商業(yè)配建規(guī)模的測(cè)算模型，其主要的測(cè)算公式是AC0=M×Q×(1+PC-PC1)×(i+100％

4、)n/X。商業(yè)整體布局建議以“購物中心+沿街式”為主體，輔助以基本的多點(diǎn)式商業(yè)，謹(jǐn)慎設(shè)置商業(yè)街的模式。其中基本型消費(fèi)散點(diǎn)式布置，品質(zhì)型消費(fèi)集中布置。業(yè)態(tài)組合整體模式建議以“大型綜合超市+便利店+農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)+其他組合”為主。應(yīng)該對(duì)基本業(yè)態(tài)設(shè)置予以調(diào)整，對(duì)公益性微利業(yè)態(tài)予以補(bǔ)充和扶持。
　　在后期運(yùn)營管理方面，針對(duì)有具體物業(yè)補(bǔ)貼作用的社區(qū)商業(yè)持有面積進(jìn)行具體測(cè)算，并以岱山項(xiàng)目為例，測(cè)算出該項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)適宜的持有比例為建筑面積的1.78％