棚改項目物有所值評價研究.pdf

1、隨著近年社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，盡管棚戶區(qū)已經(jīng)逐漸減少，但現(xiàn)仍有部分棚戶區(qū)存在于中心城區(qū)，這些棚戶區(qū)的房屋歷時已久、質(zhì)量差，土地利用率低，已經(jīng)嚴(yán)重制約該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，為了關(guān)注民生、推動新型城鎮(zhèn)化改革工作，實現(xiàn)“問計于民、造福于民”的宏偉目標(biāo)，進(jìn)行棚戶區(qū)改造勢在必行。
　　目前，我國已經(jīng)頒布了PPP項目物有所值評價指引，但是沒有按照不同的行業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行具體的細(xì)分，其定性分析基本指標(biāo)只是反映了通常PPP項目的考核指標(biāo)，定量分

2、析也沒有考慮到棚戶區(qū)改造項目的特點，因此，研究棚戶區(qū)改造項目的物有所值評價有著重要的理論和實際意義。
　　首先，本文將系統(tǒng)地分析PPP模式的基本涵義、核心要素和應(yīng)用價值，并簡要介紹物有所值的基本內(nèi)涵、特征、作用及評價流程，重點分析物有所值評價的兩部分內(nèi)容:定性分析和定量分析，并從公共部門比較因子法和競爭性投標(biāo)方法的角度闡述物有所值的實現(xiàn)方法。
　　其次，本文將選取四川省A市中心城區(qū)的棚戶區(qū)為研究對象，對該棚戶區(qū)改造PPP項目

3、進(jìn)行物有所值定性分析。定性分析指標(biāo)的確定是定性分析的前提，將重點闡述定性分析指標(biāo)的確定，其中包括6項基本指標(biāo)和6項附加指標(biāo)。根據(jù)棚戶區(qū)改造項目的特點，確定本項目的附加指標(biāo)包括全生命周期成本測算準(zhǔn)確性、土地出讓價值分析、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、社會效應(yīng)、項目的互適性以及政策和法律環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，本文將詳細(xì)論述該棚戶區(qū)改造項目定性分析的流程，具體為確定指標(biāo)和權(quán)重、專家打分、形成結(jié)論，即某棚戶區(qū)改造項目通過物有所值定性分析。
　　然后，在項

4、目通過物有所值定性分析的基礎(chǔ)上，要進(jìn)行定量分析來進(jìn)一步論證項目是否適合采用PPP模式。進(jìn)行物有所值定量分析的唯一基準(zhǔn)條件就是PSC值與PPP值的大小關(guān)系，PSC值的計算由四部分構(gòu)成，包括初始PSC值、競爭性中立調(diào)整值、可轉(zhuǎn)移風(fēng)險支出成本和自留風(fēng)險承擔(dān)成本;而PPP值的計算主要考慮股權(quán)投資、運(yùn)營補(bǔ)貼、風(fēng)險承擔(dān)成本和相關(guān)的配套投入，除此之外，還應(yīng)關(guān)注PPP模式下的特殊成本。分別計算每年的PSC值與PPP值，然后進(jìn)行貼現(xiàn)，最終，計算物有所值量

5、值和指數(shù)，兩者均為正數(shù)，則項目“通過”物有所值定量分析。
　　最后，將根據(jù)專家訪談法和文獻(xiàn)分析法，再結(jié)合項目的實際情況，選取項目的折現(xiàn)率、運(yùn)營成本、競爭性中立調(diào)整值作為敏感性因素，進(jìn)行單因素敏感性分析。結(jié)果顯示，折現(xiàn)率對于棚戶區(qū)改造項目的影響最為明顯顯著，其次是競爭性中立調(diào)整值，而經(jīng)營成本的變化效果最不明顯。因此，為了保證此類棚戶區(qū)項目改造物有所值定量評價結(jié)果的準(zhǔn)確性，要謹(jǐn)慎選取折現(xiàn)率，此外，在計算PSC值時，對競爭性中立調(diào)整值也