城鎮(zhèn)土地定級中因子衰減方法對比研究——以鄭州市上街區(qū)為例.pdf

1、土地資源是寶貴而有限的，隨著我國經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展，土地市場也活躍起來，在此情況下充分合理利用每一寸土地成為國人的共識。城鎮(zhèn)土地是城鎮(zhèn)社會和經(jīng)濟發(fā)展的基礎，其利用水平的高低會給城鎮(zhèn)帶來不同的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。城鎮(zhèn)土地定級作為土地資產(chǎn)量化的尺度，不僅為廣大的土地投資者和使用者提供決策依據(jù)，而且是政府實行地價管理，科學配置土地資源的有力工具，對土地定級進行科學、合理地動態(tài)監(jiān)測和評估，對于強化地價管控，提高政府對于土地市場的宏觀調控能力有著

2、重大意義。
　　本研究在總結前人研究經(jīng)驗和成就的基礎上，以馬克思地租理論、區(qū)位理論等為依據(jù)，以《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》作為重要現(xiàn)實指導。以鄭州市上街區(qū)商服用地定級為例，基于GIS平臺強大的空間分析功能，通過大量數(shù)據(jù)計算，采用多因素綜合評價方法，構建土地定級因素體系，定級單元分值計算；研究擴散性因子衰減處理方法，突出道路系統(tǒng)在土地定級過程中的重要作用，并對將其與傳統(tǒng)方法進行對比及結果分析，闡明道路衰減在定級數(shù)據(jù)處理中的合理性；并將結

3、果分別和地價樣點做相關性分析并進行驗證。
　　研究說明基于ArcGIS最短路徑衰減的城鎮(zhèn)土地定級方法，較傳統(tǒng)的直線衰減方法來說，充分發(fā)揮了ArcGIS在空間數(shù)據(jù)處理上的優(yōu)勢，更加貼合實際地價走向，符合城鎮(zhèn)地價的衰減規(guī)律，突出了道路可達性在城鎮(zhèn)土地級別劃分中的重要作用，也體現(xiàn)出鐵路等對行走的阻隔作用，呈現(xiàn)出的不再是以城鎮(zhèn)中心為圓心的同心圓式遞減，應是環(huán)抱商服中心與道路擴散的不規(guī)則的圖形。利用此方法進行定級計算的過程簡單，容易上手，節(jié)

4、省大量的人力物力，易于推廣。從定級結果來看，可以客觀的反應城鎮(zhèn)土地的使用價值在空間上的差異規(guī)律。
　　得出結論如下：
　?。?）在定級因子擴散中，空間直線衰減方法沒有考慮阻隔物的影響，采用沿道路衰減（最短路徑衰減）最大程度的符合了真實的城鎮(zhèn)內(nèi)部的行走狀態(tài)。通過最短路徑衰減法根據(jù)通達度劃分出不同級別的道路，賦予不同級別分值，區(qū)分不同級別道路上行走的阻力，利用ArcGIS的空間分析能力，分析出定級范圍內(nèi)每一個柵格到定級單元的最短

5、距離。以此為基礎再進行土地定級的劃分。大大提高了結果的直觀性和可信性；
　　(2)從數(shù)據(jù)上講，在商業(yè)用地定級中,以商服繁華度因子為例，通過隨機選取五個柵格，分別用兩種方法進行計算，得出：直線距離衰減法得到的平均分值為17.3，而考慮道路通達性的成本距離衰減得到的平均分值為35.52；隨機選取五個地塊，直線距離衰減定級平均值為39.17，考慮道路通達性的成本距離衰減定級平均值為52.74。沿道路衰減法平均分值大于直線衰減分值，這是因

6、為前者考慮到道路因素，更符合現(xiàn)實情況，運用定級中更合理。
　　(3)通過SPSS21.0對土地定級初步結果進行驗證，兩種方法之間的相關性系數(shù)為0.994，達到極顯著相關水平，表明了兩種方法之間的互通性，路徑成本定級得出的結果和地價的相關性系數(shù)為0.79，也達到了極顯著相關，直線衰減定級分雖然也達到極顯著相關，但比路徑成本定級分的相關系數(shù)低，可見，路徑成本距離的衰減方法結果更為合理、客觀、精確，更貼合實際地價的呈現(xiàn)。這種方法適用于受