國有土地上住宅征收評估市場比較法改進研究——以南昌地鐵規(guī)劃用地住宅征收為例.pdf

1、目前，隨著我國征收補償?shù)摹笆袌龌狈梢蠛头康禺a(chǎn)估價理論研究的豐富和完善，針對國內(nèi)房屋征收特別是住宅征收估價中“非市場化”的現(xiàn)狀，本文以征收估價目的為主線，國有土地上的住宅為主體，對市場比較法進行深入分析。
　　 本文始終堅持“結(jié)果可信，操作實用”原則。首先，論述了市場比較法應(yīng)用中存在著較大影響征收估價結(jié)果的問題，如城市房屋類型劃分不清、標準樣本住宅設(shè)定缺乏標準、現(xiàn)場勘查有失規(guī)范、“同一供需圈”界定模糊、可比實例的選取缺少依據(jù)

2、以及成新率的確定不科學(xué)等。
　　 其次，從規(guī)范層面和技術(shù)層面對市場比較法進行了完善，如對征收估價現(xiàn)場勘察從實物、權(quán)屬關(guān)系和財務(wù)狀況三方面進行核查;對“同一供需圈”的劃分則綜合了基準地價土地等級劃分方法和按照房屋價格分布劃分方法的優(yōu)點;運用德爾菲法和熵權(quán)法確定價格影響因素的權(quán)重，引入模糊數(shù)學(xué)理論，提高可比實例的精度;綜合采用直線法和成新折扣法求取成新率等等。
　　 最后，通過現(xiàn)勢性強的典型案例——南昌軌道一號線征收評估，對